Суды встанут на твердую землю
и смогут проверять оценку ее кадастровой стоимости
Высший арбитражный суд разрешил судам перепроверять оценку земли, на основании которой предприниматели снижают кадастровую стоимость своих участков. Так, завод РУСАЛа добился уменьшения кадастровой стоимости своих участков в 4,5 раза, до 1 млрд руб. В попытках оспорить формальное решение комиссии при Росреестре администрация Красноярска, теряющая налоговые поступления, проиграла три суда. Теперь дело пойдет на новое рассмотрение, что потребует как минимум еще одной оценки участка. Правительство, в свою очередь, настаивает на повышении ответственности оценщиков.
Фото: Илья Питалев, Коммерсантъ
Вчера президиум ВАС рассмотрел дело, в котором администрация Красноярска оспаривала решение комиссии при Росреестре, снизившей цену земли для "РУСАЛ Красноярского алюминиевого завода" (КрАЗ) в 4,5 раза. Единой практики по рассмотрению подобных споров нет. В уменьшении кадастровой стоимости заинтересованы собственники земли, а противостоят им муниципалитеты: земельный налог, исчисляемый по кадастру, на 100% поступает в их бюджеты. Также эта оценка влияет на арендную плату за землю и на стоимость выкупа земельного участка (не выше кадастровой).
Еще в 2011 году правительство Красноярского края утвердило кадастровую оценку земель населенных пунктов. По ней стоимость участков КрАЗа (260 га) составила 4,5 млрд руб. Завод обратился в комиссию при Росреестре для пересмотра оценки участка, представив отчет аудиторско-консультационной группы "Развитие бизнес-систем". В документе, получившем положительное заключение СРО оценщиков, участок был оценен в 1,07 млрд руб.— и комиссия внесла изменения в кадастр.
Администрация Красноярска оспорила решение комиссии, но получила отказ в трех судебных инстанциях: оно соответствует положениям закона "Об оценочной деятельности в РФ" и ст. 66 Земельного кодекса (если рыночная стоимость определена, кадастровая стоимость устанавливается равной ей). Более того, суды первой и апелляционной инстанций вообще сочли, что муниципальный орган не имеет права на подобные иски. Коллегия ВАС 6 декабря передала дело в президиум из-за отсутствия единой судебной практики. Помимо вопроса о праве органов власти оспаривать решения комиссий при Росреестре проблема и в том, что комиссия не уполномочена проверять достоверность отчетов об оценке земли. Поэтому суды должны анализировать и оценивать доводы о рыночной стоимости земли, подлежащей внесению в качестве кадастровой, а формальная проверка "не позволяет обеспечить достоверность данных, экономическую обоснованность налогообложения и баланс интересов", указала коллегия ВАС.
Президиум ВАС вчера отменил судебные решения об отклонении иска администрации Красноярска и направил дело на новое рассмотрение. Юристы полагают, что ВАС подтвердил право местных органов власти оспаривать решения комиссии. Кроме того, судя по позиции коллегии ВАС, судам, скорее всего, будет предложено назначать экспертизу представленного компанией отчета оценщика. Отметим, в деле РУСАЛа это будет уже третья попытка определить цену земли под заводом.
Распространено мнение, что результаты оценки во многом определяются ожиданиями клиента, который эту оценку оплачивает. "В связи с участившимися случаями оспаривания кадастровой стоимости (более 9 тыс. исков в 2013 году.— "Ъ") большое количество оценочных фирм сейчас стали позиционировать ее снижение как отдельную услугу. Процедура несложная, вся доказательственная масса — это один отчет оценщика",— обращает внимание руководитель отдела налоговой практики фирмы Sameta Андрей Панфилов.
В Минэкономики "Ъ" сообщили, что на 2014 год в соответствии с "дорожной картой" запланировано усиление контроля деятельности экспертов СРО оценщиков, расширение круга лиц, имеющих право обжаловать результаты экспертизы оценки, и уточнение правовых последствий этой экспертизы. "Запущен механизм проверки компетентности экспертов СРО проведением единого квалификационного экзамена, его сдача необходима для включения в состав экспертного совета СРО. Экзамен проводится вузами, аккредитованными Росреестром",— сообщил представитель министерства. Он напомнил, что вступили в силу и статьи закона "Об оценочной деятельности" о солидарной ответственности СРО за убытки от действий оценщиков. Кроме того, Минэкономики недавно внесло в Госдуму законопроект, который увеличивает срок оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре (сейчас шесть месяцев) и предлагает сделать его обязательным до обращения в суд.