В январе Минфин России вновь вернулся к работе над законопроектом, ограничивающим наличные расчеты суммой 600 тыс. рублей. Эксперты считают, что на покупателях новостроек это никак не отразится. А вот на рынке вторичной недвижимости предвидятся некоторые осложнения.

Цели и задачи

Как это часто бывает, законопроект, ужесточающий правила на конкретном рынке, никак не учитывает его специфику, поскольку преследует цели, далекие от потребностей участников рынка. "Рассматриваемый законопроект призван стимулировать развитие российской экономики,— считает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.— Деньги граждан, хранящиеся в наличной форме или собираемые таким образом на крупную покупку, никак не вовлечены в оборот банков. Затем наличные расчеты дают гораздо больше возможностей для того, чтобы сэкономить на налогах. Безналичные же платежи фиксируются, и мера по запрету крупных сделок с наличными дает возможность существенно увеличить налоговую базу".

Нельзя сказать, что в агентствах недвижимости обрадовались новой возможности развивать экономику за счет своих же клиентов. "Общее ожидание рынка состоит в том, что законотворцы все же одумаются",— говорит Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимости". Он один из наиболее непримиримых противников закона. "Сложностей возникнет много, а преимущества, к сожалению, будут не так заметны на фоне прочих проблем,— считает эксперт.— Время и экономическая ситуация в России пока не благоприятствуют данной реформе. Безусловно, к этому нужно идти, но плавно и постепенно".

Беспокойство за банкира

Подавляющее большинство опрошенных корреспондентом "Ъ-Дома" экспертов сообщили, что при проведении операций с вторичной недвижимостью в 90-95% случаев используется наличный метод расчетов. При подписании договора купли-продажи деньги покупателя закладываются в банковскую ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивается только при предъявлении документов о государственной регистрации проданного объекта. Переход права совершен, теперь пожалуйте за деньгами.

Самым большим опасением риэлторов и их клиентов стало то обстоятельство, что после того, как закон вступит в силу, во время государственной регистрации объекта недвижимости вся сумма сделки должна находиться на расчетном счете либо безотзывном аккредитиве — а это совсем не то же самое, что в банковской ячейке.

Процесс регистрации длится две недели, за это время у банка могут возникнуть проблемы вплоть до самых неприятных. "Кто будет компенсировать сторонам их потери при отзыве у банка лицензии?" — задается вопросом генеральный директор агентства "Усадьба" Надежда Хазова. Разумеется, банковским вкладчикам гарантированы 700 тыс. рублей, но даже школьнику известно, что любая квартира в Московском, да и не только в Московском, регионе стоит в несколько раз дороже.

Ее поддерживает Сергей Шлома: "В случае проведения сделки через банковские ячейки подобные риски не возникают, поскольку доступ к ячейке имеют только продавец и покупатель". Он приводит в пример несколько сделок, которые его компания проводила в 2013 году с участием Мастер-банка. "По времени эти операции совпали с кризисом в этой кредитной организации. Но в итоге все наши клиенты смогли оперативно вернуть свои деньги из ячеек",— рассказывает эксперт.

Повышение стоимости

Кроме опасений за судьбу денег на счете риэлторы также высказывают другие сомнения. Банки предлагают участникам рынка недвижимости кроме обычных расчетных счетов пользоваться аккредитивами, но многолетний опыт показывает, что выставление документарного безотзывного аккредитива также вызывает дискомфорт у покупателя, замечает Ян Давыдов, заместитель генерального директора "Century 21 Стандарт" на Новом Арбате.

Кроме прочего аккредитивы, как правило, обходятся значительно дороже, чем ячейки. Господин Давыдов приводит цифры по нескольким банкам. Например, Сбербанк взимает 0,3% от суммы аккредитива. Примерно столько же попросит Россельхозбанк. Это означает, что при сделке стоимостью 10 млн рублей ее участники сделки должны будут заплатить 33 333 рубля. При этом самая дорогая банковская ячейка обойдется в 3500 рублей, а самая дешевая — в 1650 рублей.

Новые расходы риэлторы в большинстве своем предлагают возложить на покупателя жилья. Продавцу же придется после сделки платить процент за обналичивание средств, ведь может же человеку понадобиться некоторая сумма наличными, например при поездке в Испанию, где даже в крупном городе найти магазин и даже кафе, принимающее к оплате банковские карты, не так уж просто.

Один из самых важных моментов для рынка вторичной недвижимости — это большое количество альтернативных сделок, которые еще называют цепочками. "Во многих сделках участвует более одной квартиры — на сегодняшний день их более 40%",— напоминает Алексей Шленов, исполнительный директор "МИЭЛЬ--Сеть офисов недвижимости". При закладывании наличных одновременно в несколько ячеек проблем не возникает, но когда деньги сразу нескольких клиентов, так сказать, виртуализируются — это может подставить под удар не одну семью. Пока не совсем ясно, каким образом будет осуществляться механизм движения средств с расчетного счета клиента в условиях альтернативной сделки.

Уход от ответственности

Сейчас, пока 70% сделок проходит через ячейку на вторичном рынке, и придумывать какие-то дополнительные ухищрения никакого смысла нет. В этом уверен Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM. Однако после введения закона в действие все может измениться. Многие риэлторы уверены в том, что их клиенты в большинстве своем вернутся к "серым" схемам.

"Я уверен, что попытки обойти запрет на операции с большими суммами наличных будут, и, скорее всего, успешные,— сетует Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс".— Например, часть суммы за квартиру будет перечисляться на счет продавца, а часть — передаваться через банковскую ячейку".

Более того, ячейку можно вообще не арендовать, передавая нужную сумму из рук в руки. Риски и покупателей, и продавцов при этом возрастают до предела, но если у людей есть желание сэкономить на налогах и банковских комиссиях, воспрепятствовать им будет сложно, добавляет эксперт.

Сергей Шлома считает, что в случае принятия законодательного запрета люди, как в далекие времена становления рынка недвижимости, начнут указывать в договорах сумму до 1 млн рублей. "Со своей стороны мы будем делать все для того, чтобы показывать полную стоимость объекта, но у нас просто-напросто не хватит аргументов для того, чтобы препятствовать этой тенденции. Есть такое понятие, как "свобода договора", оно означает, что клиенты могут указывать в договоре любую удобную сумму".

Пролить свет

Справедливости ради надо сказать, что отнюдь не все риэлторы встретили новый законопроект в штыки. Есть и те, кто считает, что такое ограничение на операции за наличный расчет давно пора было ввести. "В целом рынок недвижимости от этого закона только выиграет, поскольку станет более цивилизованным",— уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп". Безналичный расчет используется практически во всем мире повсеместно. А существенных осложнений для процесса приобретения жилья или других дорогих товаров подобная схема оплаты не влечет, считает эксперт.

Тем более что в западных странах, например, давно действуют ограничения куда более жесткие, нежели те, которые предлагает Минфин.

"В большинстве стран Европы запрещены наличные взаиморасчеты, превышающие €10 тыс.",— замечает Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. "Там даже купюра в €500 вызывает у многих удивление. Более того, в Нидерландах такую купюру не принимают вообще нигде",— делится наблюдениями учредитель компании Good Wood Александр Дубовенко.

Теоретически введение ограничения на наличный расчет поможет вывести из тени рынок недвижимости. Следует отметить, что в верхних ценовых сегментах клиенты все чаще проводят сделки в белую и даже платят немалые суммы налогов, замечает Андрей Иванов, исполнительный директор компании Quadro Real Estate.

Наверное, и в российских реалиях вполне возможно побороть распространенное сегодня недоверие к банковской системе, научиться пользоваться самыми разными банковскими продуктами, в том числе платить за крупные покупки, не имея при себе сундука с наличными, причем с выгодой для себя. Но сначала, конечно же, нужно ввести запрет на то, что привычно, удобно и отработано годами. Да еще на фоне общей банковской нестабильности.

Марта Савенко