Что будет с сочинской инфраструктурой

Подготовка Сочи к Олимпиаде обошлась примерно в $40 млрд, подсчитала международная консалтинговая компания Knight Frank. Олимпийские инвесторы надеются вернуть свои вложения за счет того, что власти страны смогут сделать из Сочи аналог французского Канна, где ежегодно проходит десяток крупных мероприятий. Уже вчера премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал, что все компании, участвующие в олимпийской стройке, заслуживают поддержки государства, в том числе по пересмотру кредитных ставок.

Кто как тратил

Сочи, куда было вложено 1,5 трлн руб., или около $40 млрд, по текущему курсу побил рекорды по объему инвестиций в олимпийскую инфраструктуру в списке городов, принимавших Игры начиная с 2000 года, следует из рейтинга, составленного Knight Frank. Так, Пекин, принимавший летнюю Олимпиаду в 2008 году, потратил почти $32 млрд, Лондону Игры в 2012 году обошлись в $12 млрд. С начала 2000 года самая дешевая Олимпиада проводилась в американском Солт-Лейк-Сити: здесь к зимним Играм 2002 года потрачено $1,5 млрд.

Проведение Олимпиады в Сочи призвано превратить этот черноморский курорт в один из самых удобных зон отдыха в стране. Как показывает соцопрос, проведенный весной прошлого года Nelsen в 22 российских городах (участвовало 2,26 тыс. респондентов), 60% опрошенных уверены, что после Игр Сочи сможет привлечь огромный поток туристов. Как показывает исследование Knight Frank, объем затрат не особо влияет на качество жизни в городах, где проходили Игры, или на увеличение турпотока. Так, Сидней, принимавший летнюю Олимпиаду в 2000 году, потратил на подготовку около $3 млрд, зато сейчас этот австралийский город считается одним из самых удобных не только на своем континенте. В Пекине, где на подготовку к летним Играм 2008 года было израсходовано почти $32 млрд, поток туристов в постолимпийский период даже сократился на треть (данные Европейской ассоциации туроператоров). Бывшая промзона, каким был Турин до Олимпиады в 2006 году, сейчас входит в четверку крупных туристических центров Италии, хотя на подготовку города к встрече спортсменов и болельщиков было вложено около $2 млрд. От Олимпиады выиграл рынок недвижимости Лондона, где цены, по подсчетам Knight Frank, с четвертого квартала 2012 года по четвертый квартал 2013 года выросли на 7,5%, до $47-48 тыс. за 1 кв. м. Что ждет Сочи после Олимпиады?

Сочинская бронь

Большая часть затрат на подготовку Сочи пришлась на частных инвесторов, которых кредитовал ВЭБ. Госбанк одолжил на все олимпийские стройки совокупно почти 107 млрд руб. Крупные инвесторы, среди которых "Интеррос" Владимира Потанина, "Базэл" Олега Дерипаски, Сбербанк, "Газпром" и РЖД, просили власти облегчить долговое бремя, чтобы хотя бы частично окупить свои затраты. Вчера премьер Дмитрий Медведев пообещал, что все компании, участвующие в олимпийской стройке, заслуживают поддержки государства, в том числе по пересмотру кредитных ставок.

Кроме спортивных объектов, часть которых трансформируются в выставочные и развлекательные центры, больше всего в Сочи было построено дорожной инфраструктуры (в том числе 367,3 км дорог и мостов и 201 км железных дорог). К Играм в Сочи заметно увеличился гостиничный фонд: сейчас он составляет 41,5 тыс. номеров, 20 тыс. из них были построены непосредственно по программе олимпийского строительства. Большая часть предложения сконцентрирована в сегменте уровня "три звезды" (21,7 тыс. номеров), отели уровня "четыре звезды" состоят из 9,6 тыс. комнат, в категории "две звезды" — 7,2 тыс., в сегменте "пять звезд" — 3 тыс. "Я не думаю, что Олимпиада сама по себе повлияет на увеличение спроса в отелях Сочи со стороны любителей пляжного отдыха,— прогнозирует руководитель департамента гостиничного бизнеса Jones Lang LaSalle (JLL) Дэвид Дженкинс.— В то же время отели в горной части (около 3 тыс. номеров) смогут выжить за счет того, что в Красной Поляне созданы современные горнолыжные курорты, которые, как показывает опыт альпийских зон отдыха, можно сделать круглогодичными".

Директор по продажам и маркетингу IFK Hotel Management (управляет тремя отелями в Сочи) Полина Лебедева рассчитывает, что в ближайшие несколько лет заполняемость гостиниц будет держаться на уровне 50-60%. По данным системы бронирования Hotels.com, запросы на проживание в сочинских отелях в марте--сентябре этого года увеличились на 335%. Так, большой интерес проявляют жители Финляндии (рост запросов из этой страны увеличился на 778%), США (плюс 552%), Италии и Франции (запросы увеличились на 486% и 461% соответственно). Россияне также стали больше интересоваться отдыхом в Сочи: запросы из России на март--сентябрь увеличились на 416%. Впрочем, министерство курортов и туризма Краснодарского края не ждет ажиотажного увеличения турпотока: в 2013 году Сочи посетили 2,3 млн человек, прогноз на 2014 год составляет 2,6 млн, на 2015 год — 2,8 млн, а на 2016 год — 3 млн человек. При этом доля иностранцев среди гостей традиционно невелика: по итогам 2013 года в Краснодарский край суммарно приехали 11,6 млн туристов, из которых всего 50 тыс. зарубежных гостей.

Главным барьером для развития туризма станет высокая стоимость авиаперевозок, считает Полина Лебедева из IFK. Представитель "Аэрофлота" сообщил "Ъ", что порядка 20% билетов на каждом рейсе в Сочи дешевые. В "ЮТэйр" сообщили, что все будет зависеть от сезона, спроса, конкуренции, как и на остальных направлениях. В "Трансаэро" заявили, что на маршруте Москва--Сочи авиакомпания осуществляет низкобюджетные перевозки.

Но чтобы загрузить все построенные отели в Сочи, необходимо проводить крупные мероприятия — выставки, форумы или фестивали, за счет чего, например, развивается французский Канн, полагает Дэвид Дженкинс. В столице зимних Игр 2014 года необходимо проводить форумы международного уровня, соглашается директор Carlson Rezidor в Сочи Томас Хагеманн. Так, у Сбербанка была идея обязать все госкомпании проводить в Сочи годовые собрания.

Из деревни в апартаменты

К Олимпиаде в Сочи увеличилось количество построенных апартаментов. К лету 2014 года с учетом олимпийских объектов общее число нераспроданных квартир и апартаментов достигнет 14,56 тыс. штук, и, чтобы реализовать их, потребуется около пяти лет, а девелоперам придется снизить цены на 15%, до 130 тыс. за 1 кв. м (около $3,7 тыс.), прогнозируют в Macon Realty Group. "При переизбытке предложения ожидать существенного роста цен смысла нет",— соглашается директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Елена Юргенева. В Ванкувере после Игр началась распродажа недвижимости в Олимпийской деревне: большинство апартаментов, где средняя цена составляет $680 за 1 кв. м, до сих пор не распроданы (данные c сайта самой Олимпийской деревни).

Сочинским инвесторам также придется перепрофилировать свои объекты в ликвидную недвижимость. "Базэл" Олега Дерипаски построила в Имеретинской долине Олимпийскую деревню (330 тыс. кв. м), вложив 24,2 млрд руб. К концу года здания перепрофилируются в элитный жилой комплекс на 1,5 тыс. апартаментов. Представитель "Базэла" пояснил "Ъ", что недвижимость "по закрытой подписке" продается уже с конца прошлого года по цене от 150 тыс. руб. за 1 кв. м. Продав все площади по минимальной ставке, компании удастся заработать 49,5 млрд руб. Другой проект "Базэла" — порт Имеретинский будет частично перепрофилирован в яхтенный клуб. Затраты на оба проекта, по оценкам представителя "Базэла", окупятся за 7-12 лет.

Свои объекты перепрофилирует и ОАО "Центр "Омега"" (на 100% принадлежит властям Краснодарского края). Здание главного медиацентра (более 158 тыс. кв. м) превратится в торгцентр, а крытый конькобежный центр "Адлер-арена" (около 50 тыс. кв. м) станет комплексом для проведения выставок и конгрессов, сообщил "Ъ" представитель центра "Омега". Две из трех гостиниц компании будут частично перепрофилированы в жилье. Представительский центр для членов олимпийской семьи частично сохранит функционал и станет маркетинговым клубом. Оперативно прокомментировать будущие затраты и срок окупаемости проекта в компании не смогли.

РЖД, построившее к Олимпиаде за 81,3 млрд руб. совмещенную автомобильную и железную дорогу от Адлера до горного курорта "Альпика-Сервис" (принадлежит "Газпрому"), может передать объект на баланс государства в обмен на другие активы. Соответствующее изменение в олимпийский закон внесено месяц назад.

Халиль Аминов, Александра Мерцалова, Наталья Бархатова, Елизавета Кузнецова