О намерении реализовать в Воронеже гостиничный проект заявляют все больше компаний. Их не останавливают даже прогнозы аналитиков, считающих, что уже в ближайшие годы гостиничный сегмент столицы Черноземья ждет насыщение.

Евгения Капитонова

ЗАГРУЗИТЬ – БЕЗ КОЛЕБАНИЙ Гостиничный фонд Воронежа сегодня составляет порядка 2200 номеров. Принято считать, что по обеспеченности гостиничными номерами мегаполис отстает от многих других городов-миллионников. В Воронеже этот показатель составляет два номера на тысячу жителей, в Москве приближается к десяти, в Санкт-Петербурге – к восьми местам.

При этом в структуре туристического потока абсолютно преобладает бизнес-туризм, его доля достигает 85-90%. А загруженность отелей не испытывает существенных сезонных колебаний и в среднем держится на уровне 50-60% в течение года. Другое дело, что существует очевидная нехватка качественных конференц-зон и средств размещения для бизнесменов высокого уровня. Значительная часть приходится на несетевые объекты советского периода. По оценкам компании Knight Frank, качественный фонд Воронежа не превышает 1350 номеров.

Доля номеров высокой ценовой категории, четыре и пять звезд, – всего 16% (317 номеров). Около 46% (928 номеров) приходится на гостиницы категории три звезды. Остальные 38% (773 номера) – категории две звезды и ниже, включая хостелы и доходные дома.

Сетевые операторы, работающие в Воронеже, представлены российскими компаниями Azimut Hotels и AMAKS Hotels&Resorts, а также американской Hilton Worldwide. Первый отель под брендом Hampton by Hilton Voronezh открылся осенью 2013 года, и пока он остается единственным в городе, входящим в состав международной гостиничной сети. Надо отметить, что среди заявленных проектов пока не представлены сегменты экономкласса от международных операторов, хотя в мировой практике на их долю приходится до 70% предложения.

«Ситуация начала улучшаться с открытием гостиницы под брендом Hampton by Hilton, а в ближайшей перспективе ожидается открытие еще минимум пяти отелей под управлением международных компаний», – отмечают в Knight Frank.

Эксперты также обращают внимание на территориальный дисбаланс. 97% качественного номерного фонда города приходится на Центральный, Ленинский и Коминтерновский районы. В районных центрах современные гостиницы практически отсутствуют.

В ПОРЯДКЕ БРЕНДА В обозримом будущем ситуация должна измениться в лучшую сторону. Нехватку качественных гостиниц прочувствовали девелоперы, и в ближайшие годы Воронеж ждет открытие сразу нескольких гостиничных комплексов под международными брендами.

На 2015 год заявлено открытие Marriott Hotels & Resort на проспекте Революции, 38. Отель начинали строить владельцы воронежского ЦУМа Владислав Курносов, Владимир Колыхалин, Дмитрий Лапыгин и Сергей Лепендин. В конце прошлого года в состав акционеров будущего комплекса вошли компании ОАО «Домостроительный комбинат» (считается подконтрольным сенатору Сергею Лукину) и ФК «Аксиома» депутата Госдумы Сергея Журавлева. «Аксиома» через подконтрольное ООО «ПМ Аксиома» приобрела 50,01%, а ДСК через ООО «БизнесСтройГрупп» – 28% ООО «ЦУМ-Воронеж» (контролирует 87% реализующего строительство гостиницы ОАО «ЦУМ-Воронеж»). Эксперты оценили приобретенную ДСК долю в уставном капитале в 240-370 млн руб., а долю «Аксиомы» – в 440-660 млн руб.

Marriott Hotels & Resort в Воронеже предполагает строительство трехуровневого здания общей площадью 64 тыс. кв. м. Первый, четырехэтажный, уровень планируется отвести под торговую часть общей площадью порядка 15 тыс. кв. м. Второй уровень (пятый и шестой этажи) отводится под офисы (около 7 тыс. кв. м). Седьмой этаж займут технические помещения. Третий уровень (в 16 этажей) станет отелем с апартаментами. Его общая площадь составит порядка 27 тыс. кв. м, из которых около 9 тыс. кв. м – апартаменты и 18 тыс. кв. м – непосредственно отель. Однако до конца формат еще не определен: не исключено, что это будет апарт-отель и апартаменты на продажу. Также проект предполагает строительство четырехуровневой подземной парковки площадью 17 тыс. кв. м. Стоимость проекта оценивается в 4,5 млрд руб., большую часть которых инвесторы планировали покрыть кредитом.

«Домостроительный комбинат» планирует завести в столицу Черноземья еще одну международную сеть. На июнь этого года компанией запланировано открытие отеля среднего класса под брендом Mercure (четыре звезды) в центре Воронежа по франшизе французской Accor.

Гостиница на 150 номеров расположится в многофункциональном комплексе на улице Кирова. Площадь под отель – 8 тыс. кв. м при общей площади здания в 24 тыс. кв. м. Основную часть помещений МФК займет бизнес-центр. Кроме того, концепция объекта предполагает размещение подземной парковки на 40 машино-мест, а также парковочной зоны на 50 машино-мест на прилегающей территории. Общий объем вложений в проект составит порядка 2 млрд руб. Окупаемость нового объекта, по оценке ДСК, составит восемь лет, в частности, гостиницы – порядка семи лет. По словам директора по развитию коммерческой недвижимости ОАО «ДСК» Алексея Пинигина, площади, предназначенные под аренду, останутся в собственности компании. Для управления гостиницей в ДСК будет создано специальное подразделение в рамках договора франшизы, заключенного строительной компанией с французской Accor на 20 лет.

Неподалеку от Mercure, в переулке Красноармейском на территории бывшего завода «Энергия», расположится еще одна гостиница под международным брендом – Park Inn (четыре звезды)/Holiday Inn Express (три звезды). Отель строится в рамках проекта ГК «Мегион» девелопера Бориса Нестерова «Воронеж-сити», но реализует его ООО «Региональная гостиничная сеть» (принадлежит Venture Investments & Yield Management (VIYM), соучредителем которой является сын главы РЖД Владимира Якунина Андрей). Объем инвестиций составил 640 млн руб. Отель будет состоять из 145 номеров на общей площади 6,3 тыс. кв. м. Открытие запланировано на этот год. Отметим, что у РГС уже есть площадки в регионах и проекты примерно в том же ценовом сегменте. По словам главы Hotels & Hospitality Group Дэвида Дженкинса, для Holiday Inn Express подобное партнерство – удачная возможность выйти на российский рынок. По соглашению РГС и гостиничного оператора InterContinental Hotels Group (IHG), РГС построит к 2019 году в России 15 гостиниц под брендом Holiday Inn Express.

САМ СЕБЕ ХОЗЯИН С формой управления отелем, который строится в рамках третьей очереди «Центра Галереи Чижова», в Ассоциации продолжают определяться. Напомним, третья очередь «Галереи» включает в себя торговый центр (более 65 тыс. кв. м), апарт-отель с гостиничными номерами (104) и апартаментами (13) в составе отеля на 17,2 тыс. кв. м. И отдельные резиденции (176) под продажу – на 35,6 тыс. кв. м. Строительство ведется на участке в 0,8 га на месте бывшего винзавода на ул. Кольцовской. Соинвесторами с долей 15% выступают воронежские бизнесмены Павел Какалия и Александр Муштаев. Открытие объекта ожидается в 2015 году. Объем вложений – 4,5 млрд руб., из них 1,2 млрд руб. – частные средства, остальные 3,3 млрд руб. предоставит ЦЧБ СБ.

Параллельно отельеры Павел Какалия и Александр Муштаев реализуют собственный проект: 15-этажный четырехзвездочный Art Grand Hotel на 200 номеров. Помимо номерного фонда он предусматривает строительство восьми конференц-залов, двух ресторанов, фитнес-центра, бассейна и парковки. Как заявлял ранее Павел Какалия, отель по параметрам будет «универсальным», что позволит в дальнейшем передать его в управление сетевому оператору. Экспертный совет по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития области присвоил проекту статус особо значимого. Завершить строительство инвесторы планируют уже в сентябре 2014 года, объем вложений – свыше 1 млрд руб. Окупить инвестиции планируется за 12,8 лет.

Среди небрендированных региональных проектов появляются и небольшие комфортабельные гостиницы, которые также можно отнести к качественному номерному фонду и где предоставляется сервис на высоком уровне.

О планах размещения гостиниц в своих многофункциональных комплексах на ул. Ст.Разина и ул. Сакко и Ванцетти заявили «Астера Групп» и «Монолитные системы». Компании планируют открыть в 2014 году отели бизнес-класса на 88 и 140 номеров соответственно. Мини-отель на 50-70 номеров заявлен также в центре Воронежа на ул. Свободы. Согласно проекту, на участке в 50 соток разместится трехуровневый многофункциональный комплекс с мансардным этажом и подземным паркингом. «Экономически такой проект менее прибыльный, чем многоэтажная гостиница, но она будет создавать достойный облик города, – говорит девелопер, который пока не афиширует свое имя. – Наша гостиница не будет относиться ни к каким сетевым компаниям. Так во всем мире: есть сетевые отели, а есть – регионального значения, но очень уютные, комфортные, где себя чувствуешь как дома. По этому формату мы и пойдем». Как правило, такие гостиницы заселяемы на 80%.

При этом по месту расположения, уровню комфорта и сервиса это будет пятизвездочная гостиница, обещают строители. Но сертифицировать ее не планируют. «Мы идем по опыту тех людей, которые подобные гостиницы построили на Западе. За два-три года набираются те клиенты, которые останавливаются в такой гостинице постоянно, а на маркетинг, наличие или отсутствие звездности это не повлияет», – говорит девелопер. Приступить к строительству компания планирует осенью, а закончить к концу 2015 года. Инвестиции в проект составят порядка 280 млн руб.

Свою нишу постепенно занимают и частные мини-отели, которые появляются как в эконом-, так и премиум-сегменте. К последним, например, относятся концептуальный отель при ирландском пабе «O Hara» или открытый в феврале бутик-отель «Ветряков» на 24 номера. Он расположен на выезде из Воронежа, недалеко от аэропорта. Создатели представляют его как отель-путешествие и представляют на выбор гостей номера, исполненные в стиле различных городов мира. В экономсегменте строит мини-гостиницу на 50 номеров на ул. 9 Января общество «Эра». Стоимость проживания в таком гостевом жилье, как и в крупных отелях, варьируется от 2,5 до 8 тыс. руб. за сутки.

ПЕРЕСТРОЙКА СОВЕТСКОГО ПЕРИОДА Сразу несколько гостиничных сетей провели реконструкцию объектов советского периода. Так, в декабре прошлого года в Воронеже прошла презентация обновленного номерного фонда отеля Azimut (бывшая гостиница «Брно») российским оператором AZIMUT Hоtels. Реновация номеров на восьмом, девятом и десятом этажах велась с мая, ее стоимость составила 220 млн руб. В результате 125 из 309 номеров стали соответствовать категории smart, предполагающей создание зон работы и отдыха. Отремонтирована кровля, смонтированы новые инженерные системы и система пожарной безопасности.

Реконструкция велась на средства Сбербанка. Под реновацию региональной сети Московский банк Сбербанка России открыл AZIMUT Hоtels кредитные линии на общую сумму $23 млн сроком на 10 лет. Помимо Воронежа, она также пройдет в Самаре, Владивостоке и Санкт-Петербурге. «Наши архитекторы разработали для Воронежа интересный проект, который позволит внедрить современные нормы и стандарты обслуживания, сохранив исторический облик здания», – подчеркнул исполняющий обязанности директора AZIMUT Hotels Себастьян Крамер на открытии обновленной части отеля.

Напомним, право аренды гостиницы «Брно» на 25 лет Azimut Hotels Company получила еще в 2010 году, выиграв аукцион фонда госимущества Воронежской области. По его условиям, компания должна была провести капремонт здания стоимостью не менее 250 млн руб. и обеспечить «соответствие сетевым стандартам» (уровень три-четыре звезды). Отметим, что в конце прошлого года ФАС России одобрила ходатайство Azimut о приобретении 95% долей в уставном капитале воронежского ООО «Гостиничный комплекс “Лотос”», являющегося юрлицом бывшей гостиницы «Брно». В Azimut эту информацию не комментируют, поскольку сделка еще не завершена.

БУДЕТ ЛИ СПАД НА ПОДЪЕМЕ? Гостиничный рынок Воронежа испытывает подъем, утверждают аналитики. «Благодаря новому предложению в ближайшей перспективе существенно изменится структура номерного фонда, увеличится доля высококлассных отелей, ориентированных на крупный бизнес», – говорят в Knight Frank. По оценкам компании, современный номерной фонд в ближайшей перспективе вырастет на 850 номеров, и это окажет значительное влияние на рынок. Новое предложение представлено в широком спектре и нацелено в первую очередь на деловых туристов.

Развитие гостиничного рынка Воронежа идет на фоне ухудшения экономической ситуации в России, но девелоперы не драматизируют ситуацию. «Конъюнктура не очень благоприятная, но останавливать строительство никто не собирается, – утверждает директор управления инвестиций и проектного финансирования ЦЧБ Сбербанка России Юрий Ячный. – Возможно, придется удлинить сроки по отдельным проектам, есть небольшое отставание у Marriott, но это рабочие моменты – каких-либо существенных проблем мы пока не видим. Кредиты по всем этим проектам выдаются на десять и более лет, так что о сроках окупаемости говорить еще рано».

Впрочем, депутат Госдумы и владелец «Аксиомы» Сергей Журавлев никакого кризисного обострения экономики не видит: «Просто сейчас об этом слишком много пишут и говорят». Директор информационной сети недвижимости Infoline Евгений Лавриненко более пессимистичен: «Если рынок встанет, то надолго. Повезет тем, кто успеет достроиться. Проекты, находящиеся на начальной стадии строительства, при серьезном ухудшении экономики вряд ли удастся быстро завершить».

«Необходимо разделять влияние конъюнктуры рынка и кризисных процессов на операционную деятельность действующих гостиниц и на проекты, находящиеся на инвестиционной стадии, – говорит управляющий партнер ГК “ОСНОВА”, сертифицированный управляющий проектами IPMA, вице-президент российской ассоциации по управлению проектами «СОВНЕТ» Александр Калтыков. – Как показал кризис 2008 года, многие инвестпроекты были остановлены до улучшения конъюнктуры финансового рынка. Как правило, это были проекты, находящиеся на ранней стадии (концепция, проектирование, начало работ) и с большой долей собственных средств в структуре инвестиций. На мой взгляд, такая же тенденция возможна и для текущей ситуации».

В этом случае местные гостиницы невысокого качества услуг и низкого сервиса еще поживут. Если же девелоперы в сроки введут все заявленные объекты, тогда – второй сценарий – наконец наступит насыщение качественного номерного фонда и гостиничного сервиса. Начнется конкуренция. По мнению аналитиков, современные проекты могут серьезно потеснить нынешние региональные гостиницы.

«Современный гостиничный рынок определяют крупные сетевые отечественные и международные операторы, остальным участникам придется подстраиваться под них, – считает аналитик Knight Frank Наталья Гагарина. – Можно ожидать усиления конкуренции за клиентов в Воронеже и последующее улучшение качества оказываемых услуг и корректировку цен. Тяжелее всего придется морально устаревшим отелям категории три звезды, которым надо либо снижать звездность и цены, либо проводить реконструкцию.

«Ситуация может усугубиться ростом предложений качественного номерного фонда и, соответственно, ростом конкуренции в отрасли гостеприимства, – подтверждает господин Калтыков. – Востребованными будут отели, предлагающие достойное качество по реалистичной цене, и, безусловно, накопившие мировой опыт, то есть отели под международным брендом, стандарты и бизнес-процессы которых рассчитаны в том числе и на изменение рынка, с возможностью гибкого и эффективного реагирования».