В чью пользу меняется рынок московской аренды

На рынке столичной аренды - заметные перемены: снять жилье проще, чем сдать, предложение в несколько раз превышает спрос, цены снижаются. Как арендаторы могут воспользоваться сложившейся ситуацией, выяснила корреспондент "Денег".

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

В конце месяца Госдума готовится рассмотреть закон о некоммерческом найме жилья. Документ рассчитан на средний класс, на тех, кто, несмотря на приличный заработок, не может себе позволить покупку квартиры. Планируется, что они получат возможность снимать квартиры в доходных домах по ценам в два-три раза ниже рыночных. По словам председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, в целевую группу войдут прежде всего бюджетники — учителя, врачи, социальные работники. Малоимущие граждане в число потенциальных нанимателей не входят.

Об этих планах стало известно сразу после того, как Владимир Путин заявил на заседании президентской комиссии по мониторингу достижения целевых показателей социально-экономического развития России: "Поручение о формировании рынка доступного арендного жилья и развитии некоммерческого жилого фонда дано еще в 2012 году. Закон, регулирующий его работу, до сих пор не принят".

Идея доходных домов в департаменте инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) впервые возникла в 1999 году. Первый такой проект в рамках эксперимента был запущен в 2004 году по адресу Большой Николоворобинский переулок, д. 10, это было элитное жилье по цене от $2,5 тыс. до $12 тыс. К этой идее возвращались и в 2006-м, и в 2008-м, и в 2011 годах и всякий раз собирались строить что-нибудь недорогое для народа, а получалось либо ничего, либо элитное жилье.

Что упало

Если законопроект о некоммерческом найме жилья будет принят, первые доходные дома могут появиться в 2015 году. А пока граждане решают вопрос найма собственными силами и на рыночных условиях, которые сегодня им благоволят: выбор увеличивается, а цены начали снижаться.

Особенно это заметно в элитном и бизнес-классе. Эксперты подсчитали, что аренда однокомнатных квартир в этом сегменте подешевела на 8%, двухкомнатных — на 2%, трехкомнатных — на 5%, на 4% — многокомнатных квартир. Во многом это связано с оттоком из столицы европейцев, которые снимали как раз самое дорогое жилье. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, после того как количество иностранцев, приезжающих в столицу и снимающих жилье, довольно заметно сократилось, на рынок вышли освободившиеся объекты. Конкуренция среди собственников элитных квартир увеличилась, и цены пошли вниз. "На выбор арендаторам предлагается большое количество вариантов, поэтому они не спешат с ответом, ведут тщательные поиски, чтобы найти лучшее предложение в нужной ценовой категории",— рассказывает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина.

Например, трехкомнатную квартиру у метро "Баррикадная" площадью 76 кв. м с ремонтом, консьержем, охраной, видеонаблюдением и другими приятными бонусами можно снять за 95 тыс. руб. Несколько дороже обойдется квартира в трех минутах ходу от метро "Смоленская". За жилье с дизайнерским ремонтом площадью 118 кв. м, с двумя санузлами и тремя спальнями ее владельцы просят 120 тыс. руб. в месяц.

Стоимость аренды жилья экономкласса, по данным компании "Миэль-Аренда", за последний месяц потеряла в среднем около 1,5%. При этом, как отмечают риэлторы, в экономклассе цены падают преимущественно на квартиры, которые в народе прозвали бабушкиным вариантом. Их отличительные приметы — польский гарнитур из кинофильма "Ирония судьбы" (830 руб. и 20 сверху) и ковер на стене.

Средняя стоимость аренды московских квартир экономкласса сегодня — 33,26 тыс. руб. в месяц для однокомнатных, 41,91 тыс. руб. для двухкомнатных и 49,75 тыс. руб. для трехкомнатных. "Хорошо, что сейчас собственники начали понимать, что цены должны быть адекватными,— говорит руководитель отдела аренды компании "Азбука жилья" Роман Бабичев.— Постепенно они начинают снижать ставки, иначе квартиры висят в базе по два месяца — и ни одного показа. Как только владельцы снижают цены, начинаются просмотры".

Самые низкие цены на съемное жилье, что не удивительно, на окраинах Москвы. Как правило, это панельные пятиэтажки, в которых, по данным "Миэль-Аренда", при желании можно найти жилье за 23-24 тыс. руб. Например, за 24 тыс. руб. в месяц в аренду предлагается однокомнатная квартира на 15-м этаже 16-этажного панельного дома в Марьино. Общая площадь — 34 кв. м, сдается семейной паре. Практически за такие же деньги — 23 тыс. руб.— можно снять однокомнатную квартиру на втором этаже 16-этажного панельного дома в Южном Бутово. Общая площадь квартиры больше — 43 кв. м, однако обставлена только кухня.

Недорого сдаются квартиры в районах станций метро "Планерная", "Тушинская", "Бабушкинская", "Медведково", "Щелковская", "Выхино", "Алма-Атинская". Однокомнатную квартиру здесь можно снять за 25-30 тыс. руб., двухкомнатную — за 33-35 тыс. руб., трехкомнатную — за 40-50 тыс. руб. Скажем, за 29 тыс. руб. в Медведково сегодня предлагается однокомнатная квартира площадью 43 кв. м на четвертом этаже кирпичного дома, в пяти минутах от метро. Необходимая мебель и бытовая техника в квартире есть. Более того, во дворе удобная парковка.

Квартиры вблизи Кольцевой линии метро дороже примерно на 5-7 тыс. руб. Такие варианты можно найти у метро "Рижская", "Алексеевская", "ВДНХ", "Сокольники", "Площадь Ильича", "Сокол", "Войковская". Например, двухкомнатная квартира на Соколе площадью 42 кв. м сдается за 48 тыс. руб.

Где попало

Агентства недвижимости подсчитали, что предложение по аренде в Москве сегодня превышает спрос в четыре раза. "Часть арендаторов со стабильным доходом приобрели в ипотеку собственное жилье,— рассказывает управляющий директор компании "Миэль-Аренда" Наталья Сивко.— Кто-то нашел подходящую квартиру в аренду на долгий срок. Некоторые арендаторы с целью экономии стали снимать одну квартиру на несколько человек или даже семей. Это все отразилось на показателях спроса. Одновременно на увеличение предложения мог повлиять выход на рынок аренды инвестиционных квартир в новостройках, которые уже завершены и оформлены в собственность".

Действительно, тенденция покупки жилья в инвестиционных целях во втором квартале 2014 года сохранилась. Согласно статистике, каждая четвертая сделка в структуре продаж является инвестиционной. И большинство этих квартир во избежание простоя тут же попадает на рынок аренды. Подтверждают эту тенденцию предложения по аренде квартир в московских новостройках. Например, в районе метро "Выхино" сегодня можно стать первым нанимателем новой двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м. В ней нет мебели и бытовой техники, поэтому цена вполне демократичная — 28 тыс. руб. в месяц.

Есть и другие способы выиграть в цене на аренду квартиры, кроме как колесить по Москве со своим набором шкафов, диванов и бытовой техники. Прежде всего сэкономить при поиске жилья можно за счет удаленности от метро. Например, у метро "Петровско-Разумовская" однокомнатная квартира будет стоить 28-30 тыс. руб. Если же отъехать ближе к Бескудниковскому бульвару, то такая же квартира там будет стоить 25-26 тыс. руб. в месяц. Выгода в год — больше ежемесячного платежа.

Серьезную выгоду можно получить, если не искать жилье с ремонтом. "Однокомнатную квартиру в центре, если в ней лет 20 не делался ремонт и мебель там тех же годов, можно снять в районе 38-40 тыс. руб.,— рассказывает Роман Бабичев.— А если в такой же квартире будет свежая качественная отделка, то она может стоить 80-100 тыс. руб.". "Дешевле будет стоить также жилье, расположенное на первом и последнем этажах,— рассказывает Вадим Ламин.— Если вы готовы оплатить аренду сразу за квартал или полгода, то это повод торговаться и получить скидку 10-15%. Если в районе недостаточно развита инфраструктура, нет в шаговой доступности магазинов и ресторанов, окна выходят на дорогу, а не на тихий двор, то эти факторы также могут стать поводом для торга. Еще один критерий, на который сегодня обращают едва ли не первоочередное внимание арендаторы, это наличие паркинга. Особенно это актуально для элитного и бизнес-класса".

Нередко люди, желающие сэкономить, заселяются в квартиры с бетонным стенами и договариваются с хозяевами о том, что ремонт сделают самостоятельно. В таких случаях квартира снимается за символические несколько тысяч, составляется смета и оговариваются сроки проведения всех работ. Подобные отношения риэлторы рекомендуют оформлять особенно тщательно с юридической точки зрения и составлять договор найма на несколько лет. Такой документ должен предусматривать существенные штрафные санкции для владельцев квартир, которые после ремонта попытаются найти себе более состоятельных жильцов.

Еще один способ сэкономить, о котором говорят риэлторы, подходит в основном студентам, это аренда квартиры с друзьями или сокурсниками. "Для каждого из нанимателей этот вариант будет примерно на 10 тыс. руб. дешевле самостоятельной аренды однокомнатной квартиры,— рассказывает Роман Бабичев.— Однако такими вариантами люди пользуются в течение года и в 90% случаев со временем все-таки разъезжаются. Молодежь начинает зарабатывать больше, заводит семьи, и принцип "общежития" становится неудобен".

Летом часто встречаются "сезонные" квартиры, которые сдаются на несколько месяцев. Цены на это жилье на 15-30% ниже среднерыночных. "Такие предложения отличает невысокая стоимость и короткий срок аренды,— рассказывает Юлия Лукина.— В результате цена однокомнатной квартиры экономкласса может составлять 15-19 тыс. руб. в месяц". Так, сейчас можно снять однокомнатную квартиру до декабря 2014 года на ул. Елецкой (метро "Зябликово") в хорошем состоянии, со всей необходимой мебелью и бытовой техникой всего за 15 тыс. руб.

С учетом того, что сейчас на рынке немало "летних" вариантов, нужно быть внимательным в поиске квартиры на долгий срок. Риэлторы предупреждают: собственники часто не спешат рассказывать арендаторам, что квартира сдается всего на несколько месяцев.