загород

Весной на загородном рынке эксперты отметили постепенный рост покупательского интереса в элитном сегменте, который в апреле наконец конвертировался в ряд сделок со знаковым бюджетом. В бизнес-классе, напротив, наступило то же самое спокойствие, которое царило на рынке последние два года и по-другому именовалось стагнацией. Что же касается экономкласса, то здесь в последнее время вследствие чрезмерного оптимизма, внушенного новичкам примером более опытных товарищей, предложение раздувается непропорционально спросу, так что недалеко и до затоваривания.

Говорящие цифры

Продавцы элитной загородной недвижимости наконец сумели достичь консенсуса с покупателями, констатируют эксперты. Всего-то и надо было сделать другие инструменты для хранения денег ненадежными и предложить интересную скидку. "В апреле заявлялись такие цены, которые импонировали клиентам",— рассказывает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED. По его данным, в отдельных поселках сделки проходили с торгом в 10-20%.

Вообще-то тенденция вложения средств в недвижимость без надежды на их преумножение, но с четкой уверенностью в их сохранности отмечалась экспертами TWEED еще в начале прошлого года, то есть задолго до начала банковского кризиса и валютных ралли. Однако в основном это относилось к городскому сегменту, замечает управляющий партнер компании Ирина Могилатова. "На сегодняшний день мы можем утверждать: тренд проник и на загородный рынок",— уверенно заявляет эксперт, предполагая, что причина кроется в возросшей лояльности продавцов и гибкой системе скидок. Этого, разумеется, нет в городском сегменте, где девелоперы регулярно по мере готовности объекта поднимают цены.

В апреле в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости было зафиксировано максимальное количество запросов за последние три года, констатирует Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп". По сравнению с 2013 годом этот показатель вырос более чем на 50%, уверяет эксперт. Мало того, пропорционально запросам увеличилось количество показов и реальных покупок, причем в апреле текущего года был проведен целый ряд знаковых для рынка сделок, в том числе с общим бюджетом, превышающим $30 млн.

Откуда что растет

И все это происходит, несмотря на политическую нестабильность и валютные колебания, считает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank, который также отметил рост числа заявок на подбор недвижимости в сравнении с показателем за аналогичный период прошлого года. Немного удивлен и Андрей Урванов, руководитель отдела загородной недвижимости "ЮИТ Московия": "Традиционно, когда наблюдается колебание курсов валют, покупатели снижают активность, но этой весной количество желающих вложить имеющиеся средства в жилье, наоборот, выросло".

Илья Менжунов уверен, что все как раз наоборот и активность покупателей обусловлена именно нестабильностью курсов валют, на которую, в свою очередь, ориентируются продавцы. "Сейчас ни о какой выжидательной позиции покупателей, которую мы наблюдали в начале года, речи не идет. Все уже привыкли к новому уровню цен и позиции продавцов, которые ориентируются на скачки курса",— поясняет эксперт. Поэтому, по его данным, спрос держится на достаточно высоком уровне, причем еще и растет.

Косвенным подтверждением правоты этих слов может служить повышение стоимости сотки земли в премиальном сегменте. Только за апрель, по данным Vesco Realty, оно составило 5,6% — и это самый значимый показатель роста цены по сравнению со всеми остальными сегментами и видами загородной недвижимости. А за год элитная земля и вовсе подорожала на рекордные 51,4% — с 1,35 млн до 2,05 млн руб. за сотку.

Алексей Артемьев согласен с коллегой: "Нестабильность политической ситуации и волатильность валютного рынка послужили стимулом для активизации высокобюджетных покупателей. В свете отзыва лицензий банков инвестиции в элитную недвижимость приобрели дополнительные преимущества".

Банки, евро, Украина

В "НДВ-Недвижимости", однако, наблюдают еще одну тенденцию, которая не очень-то коррелирует с теми, что называют коллеги из других компаний. "Сейчас потенциальные покупатели пристально следят за ситуацией, связанной с санкциями в отношении России, и тем, что происходит на Украине",— говорит руководитель департамента загородной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Муравьев.

При этом люди активно просматривают объявления, звонят риэлторам по интересующим их предложениям, однако срок принятия решения увеличился и теперь составляет три-четыре месяца, а иногда и больше. "Загородная недвижимость предусматривает серьезные траты и воспринимается в большей степени как предмет роскоши",— рассуждает эксперт. Некоторые при этом опасаются, например, вдруг оказаться без денег, потратив их на серьезную покупку, и затем сожалеть о том, что поспешили.

А вот Александр Дубовенко, учредитель компании "Гуд Вуд", связывает рост продаж на своих проектах с оттоком покупателей из сектора зарубежной недвижимости из-за невыгодного для покупок там курса евро, а также с ростом патриотических настроений и нестабильностью в банковской системе. Что именно из этого набора является основным драйвером роста, господин Дубовенко не уточняет, но если эти тренды продолжат набирать силу, то, по его мнению, есть все шансы в очередной раз побить собственные рекорды продаж.

Ничего особенного

В бизнес-классе ажиотаж, наблюдавшийся в течение первых месяцев 2014 года, спал и в апреле наступила сравнительная тишина, говорит Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. "Рынок вернулся к своему состоянию стабильной стагнации последних двух лет,— считает эксперт.— Объем клиентских запросов существенно снизился, при этом каких-то особых условий никто из продавцов не предлагает".

Все просто: собственники не хотят уходить ниже инвестиционного дна, а покупатели уже успокоились. Все, кому нужно было срочно по соображениям надежного вложения капитала, свой объект уже купили, а остальные перевели рубли в валюту, закрыли их в ячейку и ждут.

Кроме того, продолжает госпожа Панова, увеличился эмиграционный поток. "Многие продают срочно свою недвижимость, держа наготове забронированный объект в Испании, Франции, Болгарии, чтобы иметь возможность быстро покинуть страну",— рассказывает эксперт.

Загородная жизнь как борьба

Срочная продажа дома в каждом конкретном случае имеет под собой конкретные основания, но одним из самых распространенных стало новое неожиданное соседство с многоэтажной застройкой. "Перспективные планы застройки по соседству — это бич современного загородного рынка,— сетует Евгения Панова.— Когда покупается участок или дом у поля с прекрасным видом на лужайку у леса, а через полгода там начинается строительство складского комплекса или бетонного завода, это, конечно, деморализует".

Нам надо что-то с этим сделать, продолжает эксперт. Скажем, в Европе нельзя просто так прийти в деревню и построить огромный терминал стенка в стенку с существующими жилыми постройками. На застройщика подадут в суд, администрацию поселения вынудят принять все меры, чтобы прекратить стройку. У нас же в таких случаях собственники бегут из поселка как мыши с корабля, распродавая любимые дома по себестоимости, а то и дешевле.

Собственники загородной недвижимости столкнулись еще и с новыми, многократно возросшими налогами после изменения кадастровой стоимости жилья. Со 100 тыс. руб. стоимость участка вырастает до 4 млн руб., приводит пример Эдуард Бобровский, генеральный директор компании "Оазис" (входит в группу компаний "Гео Девелопмент"). Нетрудно посчитать, во сколько раз вырастают при этом налоговые платежи.

Больше ни на что не хватит

В экономсегменте, как и в элитном, люди точно так же пытаются сохранить свои деньги, замечает Эдуард Бобровский. "Это даже не столько инвестиции,— рассуждает эксперт,— потому что, к примеру, инвестировать в квартиру в экономсегменте намного выгоднее, ведь ее гораздо легче потом продать, как минимум, за те же самые деньги, а если повезет, то еще и заработать".

Но не у всех найдутся деньги на квартиру. У многих есть скопленные за всю жизнь 150-200 тыс. руб., которые нужно тоже куда-то срочно вложить, чтобы не пропали, и часто вкладывают их именно в дешевую землю, поскольку другая недвижимость просто не по карману.

Тех же, кто смог заработать на квартиру в подмосковном малоэтажном жилом комплексе, а то и на таунхаус, отнюдь не так много, как думают некоторые девелоперы, выводящие на рынок новые проекты. "Надо отметить, что сейчас на загородном рынке идет непропорциональное усиление экономпредложения,— делится наблюдениями господин Бобровский.— Если общее количество элитных и бизнес-поселков остается примерно на одном и том же уровне, то низкобюджетный сегмент раздувается, и, судя по всему, эта тенденция будет продолжаться".

Впрочем, другие эксперты считают, что в ближайшее время экономсегмент, то есть все стоимостью до 8-9 млн руб., равно как и высоколиквидные элитные объекты на Рублево-Успенском шоссе, будет продаваться хорошо. Для их продавцов и покупателей лето обещает быть жарким.

Марта Савенко