Гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман о новой госпрограмме и отборе застройщиков

Доказывая, что квартиры по доступной цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м не миф, правительство заменило забуксовавшую федеральную целевую программу "Жилище" госпрограммой "Жилье для российской семьи". В ее разработке участвовали и представители Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), который одновременно является одним из исполнителей госпрограммы. Гендиректор фонда АЛЕКСАНДР БРАВЕРМАН в интервью "Ъ" рассказал, кто сможет приобретать квартиры по минимальным ценам и какой резон девелоперам строить дисконтное жилье.

— Федеральные власти еще семь лет назад обещали увеличить объемы строительства доступного жилья по средней цене 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Если верить официальной статистике, сегодня в целом по стране следующая картина: около 60 млн кв. м жилья изношено почти на 70%, 45 млн россиян живут в экстремальных условиях...

— Не до конца соглашусь. Надо признать, что за последние годы рынок жилищного строительства оживился. По итогам прошлого года темпы строительства выросли на 5,6%. Общая площадь построенного жилья достигла 70,5 млн кв. м. Можно дискутировать, много это или мало. Но если власти не уделяли бы данной проблеме повышенное внимание, сейчас ситуация выглядела бы гораздо хуже. Ведь все решается шаг за шагом: вначале усовершенствуется законодательная база, параллельно появляются специализированные институты развития, как, например, наш фонд. Так, объем жилья, которое сейчас возводится или будет в ближайшие годы построено на землях, предоставленных застройщикам Фондом РЖС, составляет 22,8 млн кв. м. Для сравнения: на участках, полученных девелоперами от региональных властей в рамках закона о содействии развитию жилищного строительства, сейчас проектируется и строится 4,3 млн кв. м. При этом надо учесть, что и у нашего фонда, и у регионов были одинаковые стартовые условия. Если смотреть на жилищную проблему в ретроспективе, то ее не смогли решить ни дореволюционное правительство, ни послереволюционное, ни политики перестроечного времени.

— Давайте вернемся к нашей реальности. Откуда у вас уверенность, что утвержденную недавно властями госпрограмму "Жилье для российской семьи" не постигнет участь ФЦП "Жилище", которая если и решила какие-то задачи, то по минимуму? Есть ли вообще принципиальные различия между двумя этими документами?

— В ФЦП ставились цели, но механизмы их достижения не до конца были определены. Во втором документе, напротив, четко обозначено, кто за что отвечает, каким образом достигаются те или иные показатели. При этом я не стал бы однозначно утверждать, что ФЦП провалилась. Происходящая сейчас смена подходов — это та эволюция, о которой я вам говорил: проблема решается шаг за шагом. По сути, госпрограмма — коллективная разработка, головной организацией и координатором в которой был Минстрой, участвовали региональные органы государственной власти, фонд "Институт экономики города", Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ну и, как вы сказали, Фонд РЖС. Активное участие властей субъектов Российской Федерации говорит о том, что есть политическая воля на региональном уровне, наличие возможностей развивать для жилищного строительства инженерную и социальную инфраструктуру.

— Тем не менее ипотека по-прежнему остается недоступной для многих граждан.

— По проектам, которые реализуются на землях Фондах РЖС, мы не первый год обкатываем те механизмы, которые позволяют приобретать по ипотеке квартиры молодым ученым, многодетным семьям, военнослужащим, учителям, врачам и другим категориям граждан (как раз для этих категорий граждан и рассчитана госпрограмма "Жилье для российской семьи".— "Ъ"). В эту работу включены системообразующие банки, прежде всего Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, а также АИЖК.

— Какова сейчас стоимость ипотеки для покупателей квартир, строящихся на землях Фонда РЖС?

— Ставка Сбербанка в пределах 10,5%. Много это или мало? Если брать по общемировым стандартам, то многовато. Если брать по российским меркам (средняя ставка ипотеки в стране — 12,5%.— "Ъ"), то вполне приемлемо. На пониженные ставки могут рассчитывать только отдельные категории граждан. В нашей стране достаточно высокая эластичность спроса. По нашим расчетам, при снижении на 1% ставки ипотечного кредита, например с 12% до 11%, доля граждан, которые могут взять ипотеку, повышается на 5%, что в абсолютном выражении составляет около 87 тыс. домохозяйств. Другой вопрос: готовы ли банки на такой шаг?

— Девелоперам выгодно строить коммерческое жилье. Как можно простимулировать их строить по госпрограмме?

— Девелоперы, которые строят на землях фонда, получают помощь с подключением к инженерным сетям, а при замедлении спроса фонд помогает со сбытом готового жилья. Как раз эти механизмы и прописываются в новой госпрограмме. Сейчас в экономике не самая лучшая фаза, и обещанный властями гарантированный сбыт готового жилья — хороший стимул для застройщиков участвовать в госпрограмме, предусматривающей строительство до июля 2017 года не менее 25 млн кв. м жилья экономкласса. Это позволит обеспечить таким жильем около 460 тыс. семей.

— Глава Минстроя Михаил Мень рассчитал, что в рамках госпрограммы компенсации на создание инфраструктуры составят до 4 тыс. руб. за 1 кв. м построенного жилья. С учетом планов строительства до конца 2017 года 25 млн кв. м на компенсации потребуется около 100 млрд руб. Неужели бюджет страны готов на такие расходы?

— Прямых расходов из бюджета на компенсации не предусмотрено. Для создания инфраструктуры при строительстве жилья экономкласса планируется привлечь долгосрочные займы примерно на 100 млрд руб. Михаил Александрович (Мень.— "Ъ") докладывал Дмитрию Анатольевичу Медведеву, что 40 млрд руб.— это средства, которые ранее ВЭБ предоставил АИЖК в виде кредита. Также предполагается, что ВЭБ направит на инфраструктурные цели еще 50 млрд руб., средства, которые госкорпорация ранее выделила на поддержку жилищного строительства и ипотеки. Сейчас уже принято решение по 14 млрд руб.

— Президент поручал правительству добиться снижения текущих цен на жилье на 20%. Это должно позволить приобретать квартиры не только бюджетникам, но и тем, кто не входит в эту категорию. Есть ли возможности для этого?

— Конечно, есть. Только государство не может ждать, когда жилищный вопрос решится сам собой. Для увеличения объемов строительства помимо инфраструктурной составляющей необходимы и свободные площадки под застройку. Эта проблема тоже решаема, если власти будут активнее вовлекать в оборот земли, находящиеся у них в собственности. Именно этим и занимается Фонд РЖС.

По данным Росреестра, в 2013 году в целом по стране на аукционах было реализовано почти 7,8 тыс. га земель, предназначенных для жилищного строительства. Из этого объема 4,3 тыс. га — это участки, которые были реализованы федеральными властями, властями регионов и муниципалитетов. За это же время Фонд РЖС по итогам торгов реализовал почти 3,5 тыс. га. В России общая площадь земель превышает 1,7 трлн га, из них в федеральной собственности находится 770,3 млн га. Совершенно очевидно, что не все эти участки нужно застраивать: есть леса, особо охраняемые природные территории, земли сельхозназначения, реально используемые для аграрного производства, и т. д. Земля, госсобственность на которую не разграничена,— это колоссальный объем, практически равный объему федеральных земель.

— Какой объем участков, где госсобственность не разграничена, пригоден под застройку жильем?

— По нашим оценкам, таких земель немногим более 14 млн га. Это чуть меньше 2% от общего числа неразграниченных земель, но часто локация этих земель привлекательна для населения, а значит, и для застройщиков.

— По-прежнему большая часть неразграниченных участков сосредоточена в руках крупных федеральных землевладельцев, как, например, Минобороны. Насколько активно сейчас вовлекаются в оборот земли военных?

— По этому вопросу мы тесно сотрудничаем с Минобороны. В настоящее время министерством согласовано вовлечение в оборот 45 земельных участков, предоставленных подведомственным ему организациям, а это 1,78 тыс. га, расположенных в 17 регионах. В собственность Фонда РЖС передано пять участков общей площадью почти 62 га. В начале этого года прошел первый аукцион по предоставлению двух таких земельных участков в Тамбовской области в форме торгов по голландской схеме, когда торги идут на понижение стоимости готового жилья. Мы постараемся, чтобы наше взаимодействие улучшило жилищные условия семей военнослужащих.

— В Москве еще во времена Юрия Лужкова мэрия застраивала неразграниченные участки — это вызывало конфликты между городскими и федеральными ведомствами. Не возникнет ли сопротивление со стороны чиновников регионов, если часть неразграниченных земель будет передана в управление Фонду РЖС?

— Наш фонд конструктивно работал с московской мэрией и при Юрии Михайловиче (Лужкове.— "Ъ"), а сейчас при Сергее Семеновиче Собянине эта работа набрала принципиально новые обороты. При этом акценты делаются на транспортных развязках, парковочных пространствах, объектах социальной инфраструктуры, рекреации — на том, что сделает город более удобным для проживания. Мы уже вовлекли в оборот в Москве 20 участков, находящихся в федеральной собственности,— это почти 270 га. Около 65 га находятся в границах старой части города, оставшиеся площадки — на территории Новой Москвы. Фонд безвозмездно передал в собственность Москвы восемь участков общей площадью 17,51 га под строительство социальных объектов — детсадов, школ и парков. Кроме того, вместе с московской мэрией мы прорабатываем вопрос о 29 участках общей площадью около 74 га, которые планируется использовать для расширения транспортных магистралей города Москвы в районе Киевского и Калужского шоссе.

Теперь что касается возможного сопротивления со стороны региональных и муниципальных чиновников, если Фонд РЖС займется вовлечением в оборот неразграниченных государственных земель. Неразграниченные земли — это такие белые пятна: с одной стороны, участки могут быть ликвидны, но, с другой стороны, их не застраивают. Такие площадки будут вовлекаться в оборот за счет средств фонда, а деньги, вырученные от продажи или передачи в аренду таких земель, мы намерены зачислять в местные бюджеты. Нам неважен доход от продажи участков. Нам важно вовлечь землю в оборот и дать застройщику возможность строить. Потому объем застройки на землях фонда сейчас в пять раз больше, чем у субъектов Российской Федерации, которым передавались федеральные участки. Это значит, что скорость вовлечения и предоставления участков под застройку у фонда гораздо выше. Сейчас, действительно, создается конкурентная среда, нацеленная на снижение конечной цены жилья для населения. Главное — создать условия для увеличения объемов жилищного строительства.

— Фонд выделяет более 30 га в районе Толстопальцево в Новой Москве под агрокластер. СМИ сообщали, что на эту площадку переедет закрытая в прошлом году со скандалом овощебаза в Бирюлево.

— Мы работаем над предоставлением этого участка совместно с мэрией Москвы. Координацию этого социально значимого для москвичей проекта осуществляют мэр Москвы и его заместитель Наталья Сергунина (вице-мэр по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений.— "Ъ"). Ни о каком аналоге бирюлевской овощебазы и речи быть не может. Это будет современный центр, позволяющий разрушить монополию отдельных поставщиков, обрабатывать и отсортировывать продукцию в объемах, удобных для среднего и мелкого опта, оптимизировать каналы дистрибуции. Такие центры необходимы для снабжения москвичей сельскохозяйственной продукцией, ощутимого снижения цен на нее.

— Теоретически девелоперу, которому достанется этот участок, ничто не мешает превратить его в будущем в аналог бирюлевской базы, не так ли?

— Чтобы избежать таких ситуаций, мы подготовили предложения по изменению законодательства, которые позволят предъявлять жесткие требования к участникам земельных торгов под застройку технопарками, в том числе агротехнопарками, промышленными парками. Застройщики должны будут соблюсти все условия утвержденной региональными властями концепции создания такого парка. В противном случае договор на землю расторгается. Кроме того, существует формат предквалификационного отбора застройщиков, которые могут участвовать в торгах фонда.

— Не отпугивают ли девелопера требования, которые им предъявляет фонд?

— Для тех, кто честно и добросовестно работает на рынке строительства жилья, ужесточение требований никак не влияет на интерес к аукционам фонда. Главное для них — это инвестиционная привлекательность участка. С момента своего создания Фонд РЖС заключил договоры с 136 застройщиками, которые стали победителями наших земельных аукционов. Из них 48 компаний повторно принимали участие в аукционах фонда. Это ведь показательно. Если взять, например, площадки, предназначенные для строительства объектов стройиндустрии, то из 32 застройщиков, с которыми были заключены договоры по итогам таких аукционов, семь повторно принимали участие в наших аукционах, из них пять заключили с нами новые договоры. Так, компания "Речелстрой", которая в 2011 году приобрела в аренду земельный участок в Кургане, в нынешнем году стала победителем торгов на право аренды пяти участков площадью около 95 га в Челябинской области. "Гринпарк" из Челябинска три раза выигрывала аукционы Фонда РЖС и в совокупности сейчас осваивает в регионе свыше 300 га. "Синара-Девеломпент", уже имеющая своем активе два проекта комплексной застройки на земельных участках фонда в Волгограде, сохраняет заинтересованность в сотрудничестве с нами. В конце прошлого года эта компания участвовала в одном из наших первых "голландских" аукционов, но не стала победителем.

Интервью взял Халиль Аминов