В условиях нестабильности курса рубля аналитики прогнозируют активное инвестирование населением своих рублевых сбережений в объекты недвижимости. Ожидается дальнейший рост объемов ипотеки, а банки обещают более привлекательные условия. Впрочем, эксперты в Черноземье не спешат с выводами и следят за настроениями рынка.

Дарья Бородина, Виктория Шевченко

По данным Центробанка РФ, в 2013 году кредитные организации в Центральном федеральном округе выдали 193,15 тыс. жилищных кредитов физическим лицам на общую сумму 403,5 млрд руб., из них ипотечных – 187,5 тыс. на 391,7 млрд руб. (в 2012 году – 154,7 тыс. жилищных кредитов на 302,4 млрд руб., из них ипотечных – 149,3 тыс. на 292,5 млрд руб.).

По данным аналитического центра компании «Русипотека», в списке лидеров ипотечного кредитования в 2013 году произошли незначительные изменения. Так, первое место по-прежнему занимает Сбербанк (629,8 млрд), за ним следует ВТБ24 (243,3 млрд), Газпромбанк (78,2 млрд), «Дельтакредит» (28,1 млрд). Замыкает пятерку лидеров Связь-Банк (17,9 млрд), который вытеснил с этой позиции Росбанк (17,6 млрд).

И показатели с начала текущего года свидетельствуют о сохранении высоких темпов роста объемов ипотеки. По данным ЦБ РФ, уже к 1 февраля в ЦФО было выдано 12,1 тыс. жилищных кредитов на сумму 24,8 млрд руб. Львиную долю этой суммы, как обычно, составила ипотека – 24,5 млрд руб. Из данных ЦБ РФ следует, что наибольшее количество кредитов успели выдать вновь в Воронежской области – 791 на сумму более 1 млрд руб. При этом Курская область неожиданно стартовала даже немного лучше Белгородской – 402 ипотечных кредита на сумму 549 млн руб. (против 393 кредитов на 534 млн руб. на Белгородчине). Липецкая область выдала 372 кредита на 487 млн руб., Тамбовская область – 286 кредитов на 413 млн руб. Замыкала цепочку традиционно Орловская область – 274 кредита на 330 млн руб. Впрочем, тому есть вполне логичные объяснения.

Почем ипотека для народа

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в Орловской области, увеличилась с 12,5% на 1 января 2013 года до 12,6% на 1 января 2014 года – информирует Центробанк. Рост за год составил всего 0,1%, тогда как в прошлом году разница с 2012-м была равна 1%. При этом эксперты уверены, что ждать снижения процентных ставок по ипотеке в ближайшее время не стоит.

Несмотря на подорожание жилищных кредитов, количество выданных банками ипотечных займов увеличилось в регионе почти на 36,2%. По данным Росстата, в первом квартале 2013 года в Орловской области стоимость одного квадратного метра жилья на первичном рынке равнялась 36,3 тыс. руб., а на вторичном – 33 тыс. руб. При этом к четвертому кварталу наибольший рост наблюдался как раз на вторичном рынке – до 35,8 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения: в первом квартале 2012 года один квадрат «первички» стоил в Орле 30,2 тыс. руб., к концу года эта цифра выросла до 35,3 тыс. руб., вторичный рынок подорожал с 28,5 тыс. руб. до 31,4 тыс. руб.

На конец четвертого квартала 2013 года средняя цена за 1 кв. м общей площади квартир в Курской области составила на первичном рынке жилья 34,2 тыс. руб., на вторичном – 38,1 тыс. руб., сообщает Росстат. Средние цены на конец четвертого квартала 2013 года по сравнению с четвертым кварталом 2012 года, то есть за год, на первичном рынке жилья выросли на 11,6%, на вторичном – на 9,2%. По данным «Росриэлта», средняя цена квадратного метра жилья в Курске в декабре 2013 года равнялась 40,8 тыс. руб., что на 15,84% больше, чем в позапрошлом году.

По данным Росстата, в Тамбовской области в четвертом квартале 2013 года цены за квадратный метр жилой площади на первичном рынке составляли 39 тыс. руб., на вторичном – 38,7 тыс. руб. Местные игроки утверждают, что на развитие рынка жилья сильно влияет ипотека, которая в последние годы стала бурно расти благодаря федеральным программам. Больше 60% квартир в Тамбове сейчас продается по ипотеке, при этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам остается на уровне прошлого года – 12,6%.

В Липецкой области цены на недвижимость растут не столь активно. По данным официальной статистики, к четвертому кварталу 2013 года по сравнению с первым кварталом цены на первичном рынке жилья выросли на 0,02%, а на вторичном упали на 0,46%. Исследование портала «Росриэлт» показывает, что средняя стоимость квартир в Липецке в декабре 2013 составила 50,7 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 0,9% меньше, чем месяцем раньше, но на 11,64% больше, чем год назад.

В Белгороде, по данным портала «Росриэлт», наблюдаются наиболее высокие цены на недвижимость в Черноземье. Средняя стоимость квартир в декабре 2013 года составила 61,9 тыс. руб. за 1 кв. м – на 0,52% больше, чем в ноябре. Для сравнения: годом ранее стоимость квартир в городе была на 12,24% меньше. Росстат утверждает, что на первичном рынке жилья цены за год выросли на 8,3%, в то время как вторичная недвижимость подскочила в цене на 20,5%. Местные игроки рассказывают, что в регионе активно растет спрос на недвижимость, поэтому продавцы стремятся «снять сливки» после долгого застоя. Большая часть первичного жилья в Белгороде раскупается на стадии строительства. Рост цен на вторичном рынке обусловлен также большим количеством посредников, которые стремятся повысить цены вслед за новостройками.

По данным исследования, представленным ООО «Инвестоценка», средневзвешенная цена предложения квартир в Воронеже по итогам декабря 2013 года снизилась на 1,1%, составив 46,8 тыс. руб. Это рекорд снижения цен на жилье за весь год. Наибольшее падение цен наблюдается на «сталинки» (-2,73%), а также квартиры в Центральном (-3,02%) и Железнодорожном (-2,28%) районах города. На 2% упали также цены на четырех и более комнатные квартиры. По данным портала «Росриэлт», средняя стоимость квартир в Воронеже составила в декабре 50,9 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,31% меньше, чем месяцем раньше, но на 11,2% больше, чем год назад. Аналитики компании также считают, что рынок недвижимости в столице Черноземья близок к насыщению, а спрос не успевает за предложением. Воронежстат предоставил данные, согласно которым в 2013 году было введено в эксплуатацию более 1,35 млн кв. м. жилья, а это на 21% больше, чем годом ранее. В результате рост цен на жилье за прошлый год составил 0,84%. Эксперты считают, что в текущем году ситуация не изменится, так как застройщики продолжают наращивать предложение.

Компания Infoline представила исследование, согласно которому стоимость жилой недвижимости в Воронежской области за восемь лет (декабрь 2005-го – декабрь 2013-го) выросла на 254%, или в 3,5 раза. При этом в 2012 году прирост цен на жилье составил почти 15%, а в 2013 году всего 2,5%, то есть показатель уменьшился в шесть раз. Компания связывает это с закредитованностью населения и большими объемами строительства. Также отмечено, что инвестиции в недвижимость становятся более привлекательными, когда снижается ставка по депозитам. Средневзвешенная же ставка по депозитам сроком от одного года в январе 2013 года составила 8,5%, а в августе того же года – 7,7%. Компания находит ситуацию парадоксальной: на рынок недвижимости приходят деньги, спрос, обеспеченный ипотекой, превышает предложение, но прирост стоимости остается достаточно низким. Аналитики объясняют это снижением количества инвесторов, вкладывающих деньги в жилую недвижимость для сдачи в аренду или перепродажи.

Данные Центробанка РФ не дают расслабиться: средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам увеличивается с каждым годом: в 2011 году по ЦФО она составляла 11,9%, в 2012-м – 12,3%, в 2013-м – 12,5%. Из регионов Черноземья в 2013 году максимальный рост процентной ставки демонстрируют Воронежская область – 12,6% против 12,4% в прошлом году и 12% в 2011-м, и Белгородская – 12,5% против 12,3% в 2012-м. В Курской, Липецкой и Орловской областях средневзвешенная ставка за 2013 год составила 12,6%, против 12,5% в 2012 году. Тамбовская область стабильно высока: средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам уже два года держится в регионе на уровне 12,6%.

Впрочем, Юлия Волкова, представитель банка ВТБ24, заметила, что в краткосрочных периодах ставки по ипотечным кредитам снижаются: «Пожалуй, наиболее важно, что в 2013 году мы увидели изменение тренда по ставкам – они начали снижаться, достигнув в ноябре 11,9% (данные АИЖК). При этом улучшается качество ипотечных портфелей, что тоже очень позитивно характеризует развитие рынка – мы не ожидаем ухудшения его качества и в 2014 году».

Динамику не остановить

Доля ипотеки в выдаваемых гражданам кредитах продолжает расти. Данные Росреестра показывают, что каждое четвертое право собственности (24%), зарегистрированное в сделках с жильем в январе-сентябре 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредита. Это рекордный показатель с 2010 года.

Михаил Кузьмин, аналитик «Инвесткафе», отмечает, что ипотечное жилищное кредитование в 2013 году росло высокими темпами – около 32,6%, а объем кредитной задолженности достиг 2,65 трлн руб. Банки же были вынуждены снижать темпы роста необеспеченного кредитования ввиду ужесточения требований регулятора к этому виду кредитов и, соответственно, «увеличили долю залогового кредитования, которым и являются ипотечные ссуды».

Положительную динамику подтверждают и игроки местного рынка недвижимости. По мнению Ольги Гридяевой, заместителя директора по развитию службы недвижимости воронежской ИСК «СОТА», за последние несколько лет сложился тренд на увеличение количества сделок с участием ипотечного кредитования: «В 2012 году нашей компанией было проведено 30% ипотечных сделок, а в 2013-м количество сделок с привлечением заемных средств составило около 40% от общего объема». В то же время Владимир Болоболин, руководитель офиса компании «Город денег» в Липецке, считает, что по сравнению с 2012 годом на местном рынке ипотечного кредитования особых изменений не было, «объемы остались прежними».

Зато эксперты практически единогласно указывают на непопулярность валютных кредитов, ведь изменение курса национальной валюты приносит участникам рынка дополнительные риски. «Доля валютных кредитов в объеме ипотеки на 1 января 2014 года составляет менее 5%. Причем в течение 2013 года ипотечный портфель ссуд в валюте уменьшился. Не стоит ожидать, что в связи с текущей ситуацией появится интерес к валютным кредитам в ипотеке», – полагает Михаил Кузьмин. С ним согласна и Ольга Гридяева: «Наши клиенты крайне редко интересуются валютными ипотечными кредитами. Почти все прогнозы и реальная динамика курсов основных валют говорят о том, что они по отношению к рублю будут расти и дальше. К тому же воронежцы свои доходы получают в рублях. Значит, и займы спокойнее и выгоднее делать в рублях». Владимир Болоболин заметил, что кредитование в валюте если и предоставляется, то чаще в швейцарских франках и долларах США.

«В условиях роста рисков в секторе потребительского кредитования ипотечный рынок становится драйвером. На наш взгляд, эта тенденция станет долгосрочной – потенциал ипотечного рынка в нашей стране огромен, при этом уровень проникновения потребительских кредитов уже достаточно высок. Также можно отметить, что в 2013 году мы увидели рост активности игроков в сегменте кредитования возводимого жилья. Это происходит на фоне неплохих темпов жилстроительства. В 2014 году мы прогнозируем сохранение тренда на снижение ставки, но это будет уже не столь динамично. Будут активно развиваться клиентские предложения по ипотеке, направленные как на улучшения основных параметров продукта, так и на либерализацию подхода к самому заемщику», – резюмирует Юлия Волкова из ВТБ24.

По мнению эксперта банковского рынка, председателя правления ипотечного банка DeltaCredit Сергея Озерова, «текущий уровень ставок останется прежним с возможным колебанием в пределах 0,5–1%».

Вид за фасадом

Несмотря на довольно благостную динамику развития ипотечного кредитования, Сергей Озеров предупреждает: нельзя обольщаться красивым фасадом сегодняшних растущих оборотов, так как «Россия находится на пороге испытания масштабом рынка». В России одно из самых низких соотношений ВВП и объема жилищной ипотеки среди европейских стран, поясняет эксперт. Тем не менее, темпы роста сегмента являются высокими – за последние пять лет показатель увеличился с 1,8% до 3,2% Согласно прогнозам специалистов DeltaCredit, в 2014 году объем рынка превысит 1,56 трлн руб. (на 15% больше, чем в 2013 году).

Подобный рост является производным от естественных факторов спроса, и он также заставляет задуматься о причинах и возможных последствиях. Ведь отечественный ипотечный рынок еще очень молод и, по мнению экспертов, подвержен влиянию различных факторов, приводящих к возникновению дисбалансов в системе интересов «население – государство – финансовый рынок». Поддержание эффективности и прибыльности как участников, так и рынка в целом должно происходить за счет улучшения внутрирыночных процессов. Такими экспертам видятся повышение качества коммерческих институтов и проведение разумной госполитики рыночного регулирования. Но не за счет форсированного наращивания объема кредитования в силу естественных факторов спроса и вовлечения в ипотечную систему финансово неопытных граждан: «Очередные возможные потрясения в экономике могут негативно сказаться на кредитоспособности наших заемщиков, подорвут качество ипотечных портфелей банков, создадут новые очаги социальной напряженности в обществе и дополнительные задачи для государства».

Доля общего объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам в ВВП продемонстрировала значительный рост и достигла 4%. Специалисты DeltaCredit предупреждают: при нынешних объемах ипотечного кредитования банки России уже не смогут рассчитывать на привлечение средств от иностранных инвесторов, которые не хотят брать на себя общероссийский риск, будучи отягченными проблемами у себя дома и не имея нужного объема свободных средств. Иными словами, отечественный ипотечный рынок уже слишком велик, чтобы считать, что его может развивать зарубежный капитал. Поэтому в первую очередь стоит полагаться на силы собственной финансовой системы, считают эксперты. Тем важнее для реализации «Стратегии 2030», предусматривающей доступность ипотеки 60% российских семей, согласованные действия государства и финансового сообщества.