Мнение аналитика

начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева

Стимулом для освоения застроенных территорий может стать исключительно удачная локация — в хорошем районе, расположенном или близко к центру, или с развитой инфраструктурой, на пересечении основных транспортных артерий города. Помимо хорошей локации значение может иметь размер участка. При соответствующих условиях девелопер мог бы построить на подобной площадке, например, качественный жилой комплекс бизнес-класса.

При принятии решения о развитии застроенных участков необходимо провести тщательный анализ локации, осуществить due diligence (независимый сбор объективной информации. — „Ъ”) проекта на предмет возможных ограничений, а также сильных и слабых сторон. Как правило, на таких участках возводятся или торговые площади, или жилье, или гостиницы, если это позволяют санитарные нормы. В любом случае, важно делать выбор в пользу строительства объектов с минимальным возможным сроком окупаемости.

При освоении территорий, занятых ветхим жилым фондом, девелопер может столкнуться не только с проблемой достижения компромисса с собственником в отношении цены выкупа имущества, но также и с необходимостью дополнительных затрат на подведение и/или реновацию коммуникаций. Зачастую участки с ветхим жильем располагаются в непосредственной близости к центру города, а в центре, как правило, труднее докупить нужный объем мощностей, в частности, речь идет об электроэнергии.

Мы, несомненно, поддерживаем инициативу по освоению застроенных территорий такого типа и считаем, что дальнейший потенциал во многом зависит от инициативы местных властей, ответственностью которых является создание нового, качественного жилого фонда, куда впоследствии нужно расселить жителей старых домов до предоставления этих участков девелоперу для последующего освоения.

Если речь идет о бывших промышленных территориях, то у девелопера могут возникнуть ограничения на строительство определенного типа объектов, в частности жилых, поскольку территория может быть загрязнена отходами производства, а также на ней могут находиться промышленные здания, имеющие, ко всему прочему, историческую ценность и запрещенные к сносу.

Как правило, бывшие промышленные территории в достаточной степени обеспечены техническими коммуникациями и электрическими мощностями. Тем не менее, в настоящее время девелоперы могут столкнуться с обратной ситуацией — недостатком мощности, если предыдущий владелец успел перепродать большую ее часть.