Вслед за активным ростом рынка коммерческой недвижимости в последние десять-пятнадцать лет развивается и рынок профессионального управления. Наибольшее распространение в России на сегодняшний день получили услуги: property management (PM) и facility management (FM), с заметным перевесом в сторону последней услуги.

Рынок управляющих компаний (УК) Санкт Петербурга не является исключением. Для Северной столицы характерна крайне высокая представленность и конкуренция среди компаний, оказывающих услуги facility management. "С одной стороны, это объясняется наличием соответствующего регионального спроса, который можно охарактеризовать как достаточно высокий для FM-услуги, с другой — спецификой развития рынка управления. Изначально на нем обосновывались только отечественные, преимущественно местные, управляющие компании, которые занимались управлением инфраструктурой объекта, не влияя на доходную часть. Многие управляющие компании города выросли из брокерских и строительных компаний — УК "Бекар", УК "ВМБ-Траст", УК "АйБи Групп" и другие. Когда международные инвесторы начали активно осваивать рынок Петербурга, в Северной столице уже сформировался рынок управления с профессиональными специалистами, способными конкурировать с иностранными фирмами", — рассказал Максим Тумановский, директор по развитию компании Knight Frank Property Management.

Доходы невелики

В целом бизнес по управлению коммерческой недвижимостью весьма сложен и трудозатратен и не отличается высокой доходностью. Услуга property management, являясь более сложной, приносит большую финансовую отдачу управляющей компании, чем facility management, при этом, как только что было отмечено, услуга РМ заказывается гораздо реже. Должного эффекта УК может добиться только при соответствующем увеличении своих оборотов, с ростом количества обслуживаемых объектов, а также при оптимизации своих издержек.

Наиболее распространенной схемой оплаты услуг профессиональной управляющей компании является процент от оборота торгового комплекса (не более 10%). Что входит в стоимость услуг управляющей компании, определяется индивидуально для каждого клиента. Как правило, в стандартный пакет услуг входит бизнес-планирование и управленческий учет, управление арендными отношениями, контроль за состоянием объекта, а также представление интересов заказчика перед контрагентами.

В целом предложение данной услуги превышает спрос на нее со стороны собственников торговых комплексов. В результате данный бизнес является низкорентабельным, хотя через управляющие компании и проходят большие денежные потоки.

Для рынка Санкт-Петербурга усредненные величины вознаграждения управляющих компаний для сегмента PM, как правило, находятся в пределах 2-4% от чистого операционного дохода (показатель суммарного арендного дохода, из которого вычтены эксплуатационные расходы). "Учитывая закрытость этого рынка, нельзя говорить об устоявшихся ставках и порядке расчета вознаграждения, но наша практика показывает, что для крупных объектов в Москве вознаграждение УК находится на уровне 1,5-3 процента", — говорит господин Тумановский. По его словам, вознаграждение FM находится в пределах 6-8% от стоимости заключаемого контракта (в Москве — 8-10%).

Марианна Плаксина, руководитель коммерческого департамента УК Zeppelin, добавляет: "Формирование стоимости услуг управляющих компаний комплексно зависит от совокупных критериев, но первично следует выделить техническое оснащение и тип объекта. Техническое оснащение объекта часто определяет и классность здания, но не всецело. Так, если обратиться к классификатору бизнес-центров, то офисный комплекс определенного класса предполагает и соответствующее инженерное оборудование и технические возможности зданий, что и предопределяет определенный комплексный подход в управлении объектом. Тип объекта, режим работы, техническое оснащение предопределяют квалификацию необходимого персонала, состав штатного расписания, графики работы и количество сотрудников, необходимого для обслуживания объекта недвижимости, и, безусловно, перечень специализированных организаций, привлекаемых для обслуживания объекта. Плата за управление объектом недвижимости предусматривает: расходы на содержание персонала, привлечение специализированных организаций по эксплуатации и техобслуживания, амортизацию оборудования для проведения работ и инвентаря, затраты на расходные материалы, накладные расходы, вознаграждение управляющей компании. При этом 65-70 процентов стоимости услуг управляющих компаний составляют расходы на персонал, 15-20 процентов — привлечение специализированных подрядных компаний, 3-10 процентов — затраты на расходные материалы, 10-15 процентов — накладные расходы и 7-12 процентов — вознаграждение управляющей компании. Учитывая то, что каждый объект имеет индивидуальные особенности (месторасположение, тип, площадь, техническое оснащение), то и расходы на его управление и содержание будут различными. Поэтому стоимость услуг не может быть общей для всех объектов, а рассчитывается всегда индивидуально".

Небольшая горстка

Людмила Рева, директор Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, полагает, что в настоящий момент в Петербурге существует пять крупных независимых управляющих компаний ("ВМБ-Траст", NAI Becar, "АйБи Групп", МТЛ, МК ПСБ) и несколько десятков более мелких игроков.

Она отмечает, что не более 10% торговых комплексов Петербурга сегодня управляются профессиональными управляющими компаниями, 90% объектов обслуживают "карманные" управляющие компании, аффилированные с собственниками.

Евгений Якушин, генеральный директор "УК Система", считает, что нескольких компаний, которые работают сегодня на рынке управления в Петербурге, — для рынка вполне достаточно. Для Москвы, по его мнению, такого количества мало. При этом господин Якушин полагает, что разницы, в каком сегменте — торговом или офисном — работает управляющая компания, нет: "Сейчас управляющие компании рады заключению любого контракта".

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, тем не менее считает, что в 2013 году рынок управления коммерческой недвижимостью более активно развивался в двух направлениях: в сегменте торговых центров и апарт-отелей. "Среди последних тенденций на рынке управления торговыми центрами я бы отметила реконцепцию большого количества торговых центров, привлечение новых операторов, насыщение торгового центра развлекательной составляющей, а также передачу FM-услуг на исполнение сторонним компаниям. Я предполагаю, что в ближайшие годы ряд собственников торговых центров, присутствующих в Петербурге, займутся реконцепцией своих объектов, также на рынок начнут выходить московские и международные операторы, а профессиональные компании выйдут в регионы". Впрочем, госпожа Скаландис признает, что выделить более рентабельный сегмент — торговый или офисный — для управляющих достаточно трудно.

Впрочем, Наталья Якименко, директор по России и СНГ подразделения "Управление недвижимостью и эксплуатация" компании JLL, полагает, что рынок управления становится все более "взрослым": основной тренд, который наблюдается, — это отказ компаний от in-house-управления в пользу профессионального опытного игрока. "Это происходит во всех сегментах рынка недвижимости, в том числе и в ритейле. Эта тенденция свидетельствует о зрелости рынка. Девелоперы должны заниматься своим делом — строить качественные объекты, тогда как грамотное управление и эксплуатация — это отдельный мир услуг, которые должен осуществлять профессионал. Конечно, к этому решению пока пришли далеко не все — по нашим приблизительным оценкам, около пяти процентов рынка торговых центров России сейчас находится в управлении у внешних компаний, но доля неуклонно растет", — считает она.

Олег Привалов