Что нужно знать покупателям жилья в Прибалтике

Когда приезжаешь в Литву, чтобы купить недвижимость, очень скоро начинаешь ощущать себя как сквайр Трелони из "Острова сокровищ". Тот, если помните, говорит: "Все, буквально все, едва заслышав, что мы отправляемся за сокровищами, изо всех сил стараются нам помочь".

АЛЕКСАНДР БЕЛЕНЬКИЙ

Выглядят литовские помощники совершенно по-разному. Это вовсе не обязательно люди с характерным голодным блеском в глазах, глядя на которых, хочется засунуть руки в карманы — того и гляди залезут. Помощь может предлагать и очень солидный господин на "Мерседесе" S-класса, который словно будет делать вам одолжение. Последний пример — конкретный случай, происшедший с моим другом, весьма крупным бизнесменом. Однако что бы все эти люди вам ни предлагали, (особенно если это дворец за полцены с видом на жительство в придачу), дел с ними вести не следует. Среди них достаточно порядочных людей, но риск нарваться слишком велик. К тому же зачем заводить некрасивую любовницу при красавице-жене? Зачем ходить налево, если направо — короче и дешевле? В Литве все действительно достаточно просто устроено и хорошо отлажено.

Куда пойти

Первым делом направьте свои стопы в центр регистрации сделок с недвижимостью (Registru Centras). Это организация, которую невозможно миновать в любом случае. Вокруг нее вьется множество ловцов душ с эксклюзивными предложениями по очистке ваших карманов. Пройдите сквозь них, как авианосец сквозь небольшой шторм, не заметив. В принципе все проблемы вы можете решить уже в этой конторе. Например, запросить информацию по любому объекту недвижимости — все, что касается его юридической чистоты, степени готовности (если он строится или был недавно построен) и владельцев. За €2 вы можете получить выписку со всеми интересующими вас подробностями: кто и когда владел, не находится ли объект в залоге на настоящий момент и многое другое, что на начальном этапе может показаться не самым важным, например тип отопления. На самом деле это как раз очень важно, так как Литва — страна не самая теплая, и на отопление здесь тратится довольно много. Ну а самое главное — был ли дом сдан государственной комиссии. Если да — можно покупать. Нет — лучше не связывайтесь.

Вообще, информация о недвижимости в Литве не засекречивается. Через риэлтора или адвоката за некую абонентскую плату вы можете получить доступ даже к базе данных центра регистрации и узнать все вышеперечисленное и многое другое, не отходя от родного компьютера.

Здесь мы подходим к тому, что, несмотря на то, что Registru Centras работает как часы, помощник вам все-таки нужен. Лучше всего, если это будет адвокат, занимающийся недвижимостью. Стоят его услуги относительно недорого — где-то €300 за сделку или €800 в месяц, если вы встанете на абонентское обслуживание, что дает вам возможность обращаться к нему неограниченное количество раз. Найти адвоката можно также через Registru Centras.

Чтобы вам было совсем спокойно, помимо центра регистрации и адвоката, если вы его наймете, есть еще нотариус, через которого проходит сделка и который отвечает за нее своим имуществом. Однако личность нотариуса все же не мешает проверить через все тот же Registru Centras или иной государственный орган. В большинстве европейских государств почти все сделки, признанные впоследствии недействительными, были оформлены подставными нотариусами. Лично мне о таких случаях в Литве слышать не приходилось, но, возможно, они были. Так или иначе, сомнительная честь — быть первым в стране, кого надули таким образом, так что лучше подстраховаться.

У нотариуса кроме прочего прописываются порядок оплаты и дата регистрации сделки в Registru Centras. У нотариуса вас в любом случае не обманут, но адвокат, который проследит за тем, чтобы никакие ваши интересы не были ущемлены, конечно, не помешает.

В любой реке могут оказаться подводные камни, пусть и не смертельно опасные. Кое-какие специфические моменты возникают (и обходятся) и при покупке недвижимости в Литве.

Главная проблема — в последние годы в Литве много строили, и не всегда это делали те, кто делать это умел. Есть пять-шесть крупных фирм, названия которых в стране все знают, строящих очень хорошо. Но множество домов возведено новичками, компаниями-однодневками, которые часто пытаются привлечь покупателя низкой ценой. Внешне там все нормально, но если копнуть...

Много раз использовался такой трюк. Некая фирма для строительства объекта создает юридическое лицо, которое и занимается стройкой, а когда объект закончен, закрывается и исчезает. В этом случае даже в течение гарантийного срока жильцы никому не могут предъявить претензии, а претензии есть. Часто в таких домах некачественные гидроизоляция и особенно теплоизоляция. Учитывая литовский климат, это порой приводит к тому, что за отопление в зимний сезон приходится платить €400 в месяц. Так что желательно покупать квартиру в доме, построенном компанией с репутацией.

Что выбрать

Приезжающие в Литву обычно более или менее точно знают, что хотят купить. Распространенные варианты — квартира или дом в Вильнюсе, дом на море, например в Паланге, или, наконец, что-то неопределенное, но манящее — под названием хутор.

Вильнюс. Есть города, в которых надо успеть пожить до того, как туда хлынет, распробовав, широкая общественность. А если она, ведомая собственным снобизмом, их так и не распробует — тем лучше. Вильнюс, безусловно, один из таких городов, причем он предлагает несколько совершенно разных вариантов жилья, и не факт, что тот, который вы облюбовали дистанционно, станет вашим окончательным выбором. Так или иначе, если вы все-таки решили поселиться именно здесь, тянуть с покупкой не стоит.

В Вильнюсе нет многих экономических проблем, которые имеет даже второй крупнейший город страны — Каунас, здесь в отличие от большинства литовских населенных пунктов количество жителей не сокращается, а растет, а с ним, хоть и небыстро, продолжают расти цены. По крайней мере, в последнее время они совершенно точно не падали. Кстати, не очень рассчитывайте на то, что удастся сбить заявленную стоимость. В этом плане Литва так же далека от Средиземноморья, как и в географическом. Не очевидно, что продавец вообще будет торговаться, а если и будет, успехом окажется пятипроцентная скидка.

Наверное, первым делом вам захочется поселиться в историческом центре. Что и говорить, еще не окончательно засиженный туристами очаровательный старый европейский город, насыщенный архитектурными памятниками, чья слава не соответствует их красоте,— выбор хороший, однако, как обычно бывает с подобными местами, связанный с определенными неудобствами. Наименьшие из них — супруга разорит вас, скупая всякие безделушки из янтаря, а ресторан найти гораздо легче, чем магазин. Кроме того, утомляет некоторая скученность, особенно в курортный сезон.

Однако есть и очевидные плюсы. Если вы живете в своей квартире не постоянно, в сезон открывается возможность сдавать ее, в том числе посуточно. Найти клиентуру не слишком сложно. Возможно, она даже сама вас найдет.

В Литве, как и практически везде в Европе, нет типового жилья, поэтому понятие "средняя цена" гуляет в очень большом диапазоне. Однако какие-то обобщения сделать можно. Так, отремонтированное жилье в старом городе может стоить где-то 2-€2,5 тыс. за метр, что для Вильнюса вовсе не максимум, так как местные жители с деньгами, да и многие приезжие предпочитают селиться не здесь.

В Вильнюсе есть несколько весьма престижных районов — например, Жверинас, который находится километрах в шести-семи от центра в зеленой зоне, фактически в городском лесу. Там стоимость квадратного метра в новом качественном малоэтажном доме — от €2,5 тыс. Конкретный пример — 100-метровая квартира с двумя огромными балконами на втором этаже таунхауса предлагалась за €270 тыс.

Инфраструктура великолепная (лес не помеха), при этом до центра всего несколько минут езды. Абсолютно идеальное место для того, чтобы чувствовать себя "и в девках, и замужем". Там же примерно за те же деньги можно купить и секцию таунхауса с небольшим участком.

Все это звучит заманчиво, тем не менее на таком же расстоянии от центра или чуть большем, но куда в менее обустроенном месте можно приобрести отдельно стоящий дом площадью 120 кв. м с участком 15 соток примерно за €100 тыс. Нужно понимать, что вильнюсские расстояния при практически полном отсутствии пробок делают любую поездку очень недолгой. Ну будете вы ездить до магазина не две минуты, а семь, что от этого изменится? Так, может быть, имеет смысл поселиться в таком доме? Важная рекомендация: при покупке подобного объекта следует нанять строительного эксперта, который удостоверит его качество, подробнее об этом чуть ниже.

Ну и, наконец, еще одно место, без которого рассказ о Вильнюсе не будет полным. Называется оно Valakampiai. Как есть государства в государствах, так есть и города в городах. Основание для выделения Valakampiai в нечто совершенно особенное, как нетрудно догадаться, имущественное. Короче говоря, это что-то вроде местной Рублевки, но без российских безумств.

Valakampiai находится в 7-8 километрах от центра, но расположен в великолепном и уходящем далеко за город сосновом лесопарке. Вы можете купить роскошный дом в роскошном месте стоимостью около миллиона евро, а если таких денег нет — приобрести секцию таунхауса где-то за половину этой суммы.

Паланга. Цены на побережье примерно такие же, как в Вильнюсе. Проблема заключается в относительно ограниченном предложении. Как говорится, Паланга не резиновая. Однако варианты существуют на любой вкус. В том числе и для тех, кто не планирует жить здесь постоянно. Например, 17-метровая квартира стоимостью €24 тыс. или 35 кв. м за €42 тыс., то есть находящиеся в вашем пользовании своего рода номера в отелях для поездок на море. Таким образом, даже при относительно ограниченном бюджете вы можете купить квартиру в Вильнюсе и "номер" в Паланге. Между прочим, со сдачей этих квартир-номеров в аренду тоже проблем не будет. То есть вы можете довольно дешево приобрести недвижимость, которая еще будет давать доход.

Если же вы хотите поселиться недалеко от моря в коттедже, вас ждут совсем другие цены. Правда, и условия жизни будут тоже иными. Чем ближе к морю, тем дороже. Например, комфортабельный коттедж в центре Паланги (100 кв. м, 700 м до моря) с участком 400 кв. м стоит €291 тыс. Однако разброс цен огромный. Все зависит от года и качества постройки, района, размеров участка и т. д., так что общая стоимость может быть и значительно ниже приведенной, и чуть выше. Кстати, настоятельно рекомендую разобраться с площадью участка, так как на литовских сайтах иногда путают единицы измерения (издержки электронного перевода) — например, сотки с акрами и даже гектарами. Но на месте, думаю, вы легко отличите шесть соток от 15 гектаров.

Хутор. О, это манящее слово, вожделенный объект! Представляется покатый холм с усадьбой на вершине, ты выходишь из дома, обходишь его, смотришь вниз и сладостно думаешь, что все вокруг не колхозное, а твое. Однако как раз с этим вариантом все не так просто.

Абсолютное большинство хуторов, естественно, располагается на сельскохозяйственной земле, которую по литовскому законодательству иностранец по-прежнему не имеет права покупать, даже если речь идет о десяти сотках.

Однако если есть закон, обязательно существует и способ его обойти. Ничто не мешает вам открыть литовскую компанию, что стоит меньше €1 тыс., и купить на нее хутор или, как говорят сами литовцы, усадьбу. Тогда единственное ограничение — количество земли, которое можно приобрести на фирму, о нем можно узнать у представителей власти, но в любом случае речь идет о больших наделах. Однако не надейтесь, что фирма-фикция сохранит за вами все права навечно. В один прекрасный день деятельность вашего предприятия могут проверить, и, если найдут ее неудовлетворительной, могут даже отобрать вид на жительство, если таковой у вас имеется.

С другой стороны, безо всяких проблем можно купить и просто дом на хуторе практически без земли, если эта земля имеет статус земли поселений. Вы можете купить и просто землю для постройки на ней дома, но на этот счет имеются правила, которые вы опять-таки должны узнать в органах власти. Существуют четкие нормы, какие дома на каких землях можно строить.

Наконец, еще одна засада. Если вы по дешевке купите красивую развалину постройки, например, конца XIX века, с тем чтобы перестроить ее по своему вкусу, то можете обнаружить, что не имеете права ничего там делать. Это разрешено только специальным организациям, имеющим на то сертификат, так как ваша руина — памятник культуры, о чем вы и не подозревали, и теперь вам остается только поставить палатку на участке и жить по принципу "висит груша — нельзя скушать". Так что проверяйте грушу заранее: не парафиновая ли.