Почему кадастровая оценка дачных участков оказалась выше рыночной

Налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой стоимости, раньше 2016 года не придет, решили граждане и расслабились. А зря. Этой осенью многие получили платежки с земельным налогом, который оказался больше прошлогоднего в несколько раз. Оспаривать же кадастровую оценку земли, от которой считался налог, сложно и дорого. А скоро придут счета "по-новому" и за строения на этой земле.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Получите, расплатитесь

Налог на недвижимость, рассчитанный по кадастровой стоимости, который совсем недавно будоражил умы граждан, на какое-то время, похоже, перестал расцениваться как серьезная угроза семейному кошельку. Чиновники уверяют, что все льготы сохраняются, налог будет вводиться постепенно, а первое уведомление из налоговой придет только в 2016 году. При этом как бы за кадром остается тот факт, что речь идет только об имуществе — квартирах, домах, сараях. А ведь есть еще и налог на землю.

В августе этого года владельцы земельных участков одного из поселений Ногинского района Московской области получили платежку с земельным налогом. Москвичка Ольга, которая, как и другие дачники, получила квитанцию из УФНС, поначалу не обратила внимания на указанную в ней сумму — 3,8 тыс. руб.: столько же она платила за участок и год назад.

А в начале октября Ольга неожиданно получила новое уведомление из УФНС, в котором был сделан перерасчет налога: вместо предыдущей ставки 0,1% от кадастровой стоимости участка в 3,8 млн руб. значилась ставка 0,3%, а сумма платежа выросла до 11,2 тыс. руб. "Мы только тогда обратили внимание на кадастровую стоимость нашего участка. Пошли по соседям узнавать, какие у них платежки, и выяснилось, что кадастровая стоимость абсолютно идентичных нашему участков ниже в разы — у кого около 400 тыс. руб., у кого 450 тыс. руб.",— рассказывает она.

Правда, у некоторых соседей участки были оценены также в 3-4 млн руб. Схожая стоимость оказалась и у владельцев участков в поселении, расположенном ближе к Ногинску. "Но у них полностью газифицированный поселок, есть отличная подъездная дорога, этот поселок с нашим даже не сравнить!" — переживает Ольга. Впрочем, ее больше волнует вопрос, как так получилось, что участок был оценен в два раза выше рынка.

Перерасчет пришел Ольге в тот момент, когда на выяснения не осталось времени: крайний срок уплаты земельного налога в МО — 5 ноября. Разумеется, она пошла и заплатила 11 тыс. руб., чтобы уже постфактум разбираться с проблемой. И так поступили многие, чтобы не оказаться в должниках.

Как сообщила недавно начальник отдела имущественных и ресурсных налогов областного управления Федеральной налоговой службы Наталья Симакова порталу "Подмосковье", всего собственникам в МО было выслано около 5 млн налоговых уведомлений об уплате налогов, в том числе и земельного. "В случае неисполнения обязанностей по уплате налогов налоговый орган выставляет требования и после этого обращается в суд с заявлением о взыскании налога за счет имущества физического лица. Помимо этого налоговые органы совместно со службой судебных приставов инициируют наложение запрета на выезд физического лица за пределы России",— заявила госпожа Симакова. Неудивительно, что в начале 2014-го подмосковные налоговики отчитались о рекордных поступлениях налогов за всю историю сборов в области. На 1 января 2014 года поступления от имущественных налогов выросли к прошлому году на 115%, а собираемость налогов с физлиц достигла почти 70%.

Переоценка ценностей

В 2013 году власти Подмосковья утвердили результаты массовой кадастровой оценки земли в области. Бизнес первым отреагировал на резкое подорожание земли. Завышенную стоимость одинаковых участков не заметить тоже было невозможно, особенно когда дело доходило до абсурда. Один из крупнейших застройщиков Подмосковья рассказал "Деньгам", как некоторое время назад он разделил свой большой участок на пять равных частей, а на днях получил кадастровые паспорта на все участки. "Из одного участка, который, условно говоря, стоил 100 руб., четыре участка оказались оценены по 20 руб., а пятый — в 200 руб. Я понимаю, что, скорее всего, это просто техническая ошибка. Но исправлять-то ее в любом случае придется, заказывая независимую оценку и пройдя комиссию при Росреестре!" — чуть ли не с отчаянием говорит застройщик, попросивший не называть его имя и компанию.

По словам гендиректора ГУП МОБТИ Владимира Денисова, когда разница соседских участков различается кратно, возможно, речь идет и о технической ошибке — просто случайно добавился ноль или ошиблись в запятой. "Следует понимать, что массовая кадастровая оценка проводится камерально, то есть без выезда на местность. В камеральной оценке нет ничего плохого, если ею занимаются профессионалы, а в госкадастре недвижимости содержится корректная информация и имеются дополнительные сведения",— уверен он. Если же площадь участка и другие его характеристики (близость дорог, наличие коммуникаций и пр.) неверно указаны в госкадастре недвижимости (ГКН), то и кадастровая стоимость будет определена неверно, а налог — завышен или занижен.

Ольгу же кроме несправедливой кадастровой стоимости волнует и еще один вопрос: как получилось, что ставка налога на ее землю в течение года выросла в три раза?

"Не могут муниципальные власти повышать ставки земельного налога в течение года: ставку можно повышать не чаще раза в год, это предусмотрено частью первой статьи 5 НК РФ. Для земельного налога налоговым периодом является год, поэтому если будет принято решение о повышении ставки налога, допустим, в 2013 году, то повысится она только в 2014-м. В течение года власти могут ее только снизить. Скорее всего, в данном случае речь идет о технической ошибке налоговиков",— говорит адвокат компании "Налоговик" Сергей Литвиненко, который настоятельно рекомендует в такой ситуации обращаться сначала в налоговую.

Можно поступить еще проще. На сайте ФНС в разделе, где описываются действующие имущественные налоги для граждан, собрана вся информация о ставках земельного налога. В Московской области около 380 муниципальных образований, среди которых не составило труда найти то, к которому принадлежит поселение в Ногинском районе, где расположен земельный участок Ольги. Местные власти действительно установили там за 2013 год максимальную ставку налога на землю для физлиц в размере 0,3%.

Разобраться с кадастровой оценкой гораздо сложнее и дороже. "До тех пор пока действует кадастровая стоимость, которая утверждена властями, налоговая ничем не поможет. Она получает данные из ГКН Росреестра и на основе этих данных рассчитывает налог",— говорят оценщики. Оспорить эту оценку можно только по двум основаниям: если в ГКН содержатся ошибочные данные об участке или если кадастровая цена выше рыночной.

Проблема в том, что при любом раскладе оспорить оценку можно только на основании отчета независимого оценщика. Плюс на отчет еще нужно получить положительную экспертизу СРО, в котором этот оценщик состоит. Отправляться в суд без этих документов бессмысленно. "Не выйдет оспорить кадастровую стоимость без оценки, проведенной независимым оценщиком. Для того чтобы уравнять кадастровую и рыночную стоимость земельного участка, обязательно нужно получить отчет независимого оценщика и провести экспертизу. На это есть прямая ссылка в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"",— говорит Сергей Литвиненко.

Главным камнем преткновения во всей этой истории является стоимость отчета независимого оценщика. Для него не важно, кто заказывает экспертизу — крупная фирма или обычный гражданин, а также какой объект нужно оценить — шесть соток или 100 га. "Стоимость одного отчета начинается от 30 тыс. руб., экспертное заключение СРО стоит от 10 тыс. руб.",— рассказывает независимый оценщик, член СРО "Российское общество оценщиков" Татьяна Давтян. То есть собственнику небольшого участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) оспаривать кадастровую оценку, скорее всего, выйдет экономически не выгодно.

Единственный вариант снизить стоимость экспертизы — идти к оценщику, а потом к СРО всем СНТ или дачным поселком. "Дело в том, что оценщик, должен определить рыночную стоимость участка на дату, по состоянию на которую была определена оспариваемая кадастровая оценка земли. Например, если последняя оценка земель в МО была произведена по состоянию на 1 января 2013 года, то и рыночная стоимость определяется на эту дату. Поскольку для определения рыночной стоимости и объекты-аналоги выбираются из предложенных к продаже не позже даты оценки, то и оценка нескольких однотипных земельных участков по состоянию на одну и ту же дату снижает стоимость услуг оценщика",— рассказывает Татьяна Давтян.

Но если цена вопроса оказывается экономически оправданной, то с отчетом и экспертизой можно в досудебном порядке обратиться в специально созданную комиссию при Росреестре. Очевидный плюс этого варианта заключается в том, что не придется нести судебные издержки. "Порядок пересмотра кадастровой стоимости для заявителя достаточно прост: минимум документов, не нужно обдумывать формулировки требований в суде, готовиться к возражениям противоположной стороны",— уверяют в Росреестре.

Впрочем, можно пойти сразу в суд, минуя комиссию. Правда, дело это не дешевое и может затянуться на совершенно непредсказуемый срок. По словам Литвиненко, средняя стоимость юридического сопровождения кадастрового дела по Москве составляет 30-40 тыс. руб., а если придется обращаться в суды высших инстанций, то плюс еще 10-30 тыс. руб. Но если с юристами еще можно договориться о более приемлемых ценах, то о времени — нет: вся эта история займет минимум месяц, а то и два. По словам Литвиненко, дело может затянуться еще на 6-12 месяцев, если придется оспаривать решение первой инстанции в вышестоящих. "Были случаи, когда подобные дела длились по 2,5 года, пока не прошли все инстанции",— вспоминает адвокат.

В конце концов можно доказать свою правоту и начинать всю историю заново. Дело в том, что муниципальные власти имеют право проводить переоценку кадастровой стоимости — в Московской области это можно делать не чаще одного раза в три года, в Москве — не чаще, чем раз в два года. Получается, что следующая кадастровая переоценка в Подмосковье будет проведена в 2016 году. И какую оценку муниципальные власти возьмут для актуализации, вашу рыночную или ту, которую им предоставит независимый оценщик, выигравший аукцион, неизвестно. По крайней мере, никаких обязательств у местных властей перед собственниками на этот счет нет. "Да, действительно, после проведения очередной оценки субъектом РФ в кадастре будет замещена любая стоимость (вне зависимости от того, получена она в результате оспаривания или нет)",— подтверждают в Росреестре. Впрочем, в ведомстве говорят, что кадастровая оценка не должна сильно отличаться от рыночной, поэтому теоретически следующая переоценка может сыграть и на руку собственникам земли.

Дом с сюрпризом

Переход к рыночным налогам на землю многие воспринимают крайне болезненно. Хотя это еще не все: 18 октября власти Подмосковья приняли постановление о переходе области с 1 января 2015 года на имущественный налог для физлиц по кадастровой цене. Утвердить кадастровую оценку объектов недвижимости в области, как, впрочем, и в Москве, должны до 1 декабря этого года. Получив за 200 руб. выписку из Росреестра, можно будет понять: стоит ли заниматься налоговой оптимизацией или нет.

Председатель совета территориального общественного самоуправления "Ухтомское" Евгений Голышенков говорит, что жаждет увидеть кадастровую оценку своего дома в Люберцах. Его история примечательна тем, что он вместе с другими собственниками частных домов в центре Люберец добился почти невозможного от местных властей — те снизили не кадастровую оценку, а ставку земельного налога.

По словам Голышенкова, в конце 2010 года Совет депутатов города Люберцы увеличил ставку земельного налога до максимального значения — 0,3%. "Естественно, никто это не афишировал. Как и последовавшую за этим кадастровую переоценку земли". В 2013 году владельцам участков стали приходить уведомления из налоговой за 2011 и 2012 год. "И получилось, что раньше мы платили по 1 тыс. руб. за 20 соток, а стали получать платежки по 40 тыс. руб. Мы начали выражать недовольство, обратились в Совет депутатов. Но там нас отправили далеко и надолго",— рассказывает Голышенков.

Тогда владельцы домов в Люберцах пошли к СМИ, тема получила широкий резонанс, пикеты жителей Люберец освещало областное ТВ. В конце концов муниципальные власти были вынуждены пойти навстречу жителям и снизили ставку земельного налога до 0,2%. "Мы добивались, чтобы снизили втрое, чтобы люди платили за землю в пределах 10-15 тыс. руб.",— говорит Евгений Голышенков. Но и так ему вышло послабление — всего 22 тыс. руб. за 18 соток вместо 37,5 тыс. руб.

"С нового года в Мособласти вводится имущественный налог от кадастровой стоимости. По моим оценкам, частникам он обойдется еще порядка 20-40 тыс. руб. Получается 50-70 тыс. руб. в год. Я бы, может, и был готов платить. Но мы тут по стриженым газонам не ходим, мы вечно с жалобами на ямы на дорогах — никто на это внимания не обращает! А деньги очень хорошо научились собирать",— говорит Евгений.

Что рыночные налоги на недвижимость и должны стать тем источником средств, которые пойдут на создание газонов в Люберцах, это осознают далеко не все. Но и чиновники, похоже, тоже не считают, как сильно по карманам граждан может ударить сейчас рыночный налог. "Мы были в рабочей группе, в администрации города, и у экономического блока там четкая позиция — собирать по максимуму",— говорит Евгений Голышенков. Поэтому собственникам надо понимать, что за дачу, помимо членского взноса в СНТ в 10-15 тыс. руб., придется платить еще и сопоставимые налоги. В конце концов, Ольга может себя успокаивать тем, что 11,2 тыс. руб. в год — это всего 933 руб. в месяц.