Землю — долгострою
Новосибирская область занимает пятое место во всероссийском антирейтинге по количеству долгостроев и обманутых дольщиков. В этом году муниципальные власти совместно с девелоперами, похоже, нашли ключ к решению проблемы. Строительные компании готовы инвестировать в проблемные объекты в обмен на самый ценный ресурс — земельные участки.
Завершение строительства на ул. Красина, 60, стало первым шагом в реализации проекта муниципальных властей Новосибирска по решению проблем обманутых дольщиков
Фото: Коммерсантъ / Кирилл Кухмарь
Фото: Коммерсантъ / Александр Кряжев
Еще в начале 2014 года на видеоконференции в полпредстве СФО было объявлено, что в округе в 2013 году насчитывалось 132 строительных объекта, работы на которых остановлены по разным причинам. Напряженная ситуация сохраняется в Иркутской, Новосибирской, Омской областях. Наибольшее число пострадавших от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области — свыше 4,5 тыс. человек.
К середине года ситуация с обманутыми дольщиками в Новосибирской области усугубилась. В июле на совещании с участием депутата Госдумы Александра Хинштейна тогда еще врио губернатора Владимир Городецкий заявил, что в регионе насчитывается 49 «проблемных» домов и 5 277 обманутых дольщиков. А по данным департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска на октябрь 2014 года, только на территории областного центра «находится 51 незавершенный „проблемный“ жилой дом, для которых были привлечены денежные средства около 6 тыс. граждан». Помимо этого, четыре долгостроя расположены в сельской местности.
Томская область и Алтайский край в список наиболее проблемных регионов по числу обманутых дольщиков не попали. Однако и здесь проблема далека от решения. Так, в Томской области до сих пор не получили свои квартиры 1 тыс. человек, вложивших средства в проекты застройщиков. Для сдачи в эксплуатацию девяти домов требуется, по оценке областных властей, около 700 млн руб. В Алтайском крае необходимо достроить четыре дома (около 400 дольщиков) с общими инвестициями почти в 200 млн руб.
Регионы Западной Сибири, решившие проблему мошенничества на рынке строительства жилья, — Кемеровская область, республики Алтай, Хакасия и Тува.
Определить алгоритмы действий по решению проблемы долгостроев и обманутых дольщиков регионы, по поручению президента РФ, должны были еще к 1 февраля 2013 года. Сейчас, по данным Минрегиона РФ, для завершения строительства «проблемных» объектов резервируются средства в региональных бюджетах; кроме того, обманутым дольщикам выделяют денежные компенсации. Власти ищут соинвесторов для завершения строительства проблемных объектов, привлекают средства дольщиков для окончания строительства объекта в случае его высокой степени готовности. Еще один способ решения проблемы — выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации обманутым дольщикам.
В Томской области помимо прямого выделения бюджетных средств, подыскивая необходимые инвестиции, власти создают благоприятные условия для кредитования застройщиков.
В Алтайском крае еще в 2011 году был принят региональный закон «О регулировании отдельных отношений в сфере долевого строительства», предусматривающий несколько механизмов контроля за процессом долевого строительства в регионе. В частности, он позволял решать эту проблему за счет выделения пострадавшим земельных участков на собственное строительство домов, привлечения инвестиций и других ресурсов, например кредитов строительными организациями для завершения долгостроев. Предусмотрена и господдержка дольщиков, пострадавших от мошенничества. В частности, некоторым категориям дольщиков (работники бюджетной сферы) краевой бюджет компенсирует часть затрат на завершение строительства в виде прямых субсидий.
Новосибирская область после принятия
в 2004 году ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» также разработала ряд подзаконных актов для решения проблемы. Например, постановление обладминистрации от марта 2010 года об оказании господдержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. Функции контроля за деятельностью строительных компаний документ возложил на областной минстрой, который теперь мог получать от застройщика отчетность о его деятельности по привлечению денежных средств дольщиков и их целевом использовании, а также принимать меры по привлечению застройщиков к ответственности.
Власти Новосибирска, со своей стороны, также приняли ряд мер. Одними из наиболее действенных в мэрии считают постановления от октября 2010 года «О предоставлении субсидий из бюджета города на подключение (технологическое присоединение) к сетям водо-, тепло-, электроснабжения и канализования многоквартирных домов» и от ноября 2012 года «О проведении специальных земельных конкурсов». Суть его в том, что победитель обязуется инвестировать в завершение строительства дома, перечислив необходимые средства на счет специально создаваемого из дольщиков жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Взамен инвестор получает от мэрии в собственность земельный участок в заранее определенном месте для реализации своего жилищного проекта. Впрочем, особого ажиотажа у застройщиков предложение чиновников тогда не вызвало.
Этот механизм привлечения средств на завершение работ на объектах долгостроя привлек внимание девелоперов только в 2014 году. Уже проведено три конкурса — на достройку домов по
ул. Красина, 60; ул. Станиславского, 10; ул. Новосибирская, 27. «Проведение таких конкурсов — единственный действенный способ завершения строительства проблемных объектов, имеющих низкую степень готовности, малое количество свободных площадей и непривлекательных для инвесторов», — считают в департаменте строительства и архитектуры мэрии.
Победителем всех трех новосибирских конкурсов стало ООО «Дорстрой-Сибирь», специализирующееся на достройке проблемных объектов. Компания полностью профинансировала первые два дома и должна завершить их строительство до конца года, а мэрия возместит ее расходы предоставлением двух участков площадью около 1 га каждый. Условиями третьего конкурса, по 17-этажному дому на ул. Новосибирская, 27 (общая площадь 15,3 тыс. кв. м, 302 квартиры), были инвестирование застройщиком 293 млн руб. и компенсация ему этих затрат участком площадью 5 га в микрорайоне Родники. Финансовым партнером «Дорстрой-Сибири» на всех трех объектах была группа компаний «Стрижи», которая и выкупила эти земельные участки. «Критиков действий властей по решению проблем дольщиков много, но никто не предлагает ничего конкретного. По нашему мнению, региональное законодательство и постановление мэрии по проведению специализированного конкурса — это совершенно реальный механизм решения наболевшей социальной проблемы. Конечно, этот механизм не без недостатков, но он работает. Так, за счет нашего участия в государственных конкурсах три самых одиозных новосибирских долгостроя будут завершены в самое ближайшее время», — подчеркнул генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.
Сопредседатель новосибирской Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов (АОДИ) Александр Бакаев утверждает, что АОДИ с самого начала настаивала на проведении подобных земельных конкурсов «для наполнения экономики проблемных объектов». «Федерального финансирования по данной проблеме не было, нет и, видимо, не будет, а муниципальный и областной бюджеты такие расходы в денежной форме не потянут», — пояснил он. По его мнению, проблема обманутых дольщиков по-прежнему серьезная, но уже есть «позитивная динамика». «Процесс это не быстрый, изредка, но появляются новые проблемные или близкие к этому состоянию объекты. В целом для решения проблемы потребуется еще минимум два-три года, и примерно 7–10 млрд руб. (объемы господдержки и доплаты дольщиков с учетом стоимости свободных площадей на продажу)», — считает господин Бакаев.
Новосибирск, как подчеркивают в департаменте строительства и архитектуры мэрии, «в этом направлении является первопроходцем, опыт города и разработанную им правовую базу успешно перенимают другие регионы Сибирского федерального округа». Так, например, в Томской области в ближайшее время будет принят закон, позволяющий выделять строительным компаниям земельные участки с обременением, а застройщики, в свою очередь, предоставят затем жилье обманутым дольщикам.
«Проблему лучше решать сейчас, пока ситуация не стала критической»
Застройщики Новосибирска начали конкурировать за право решения проблем дольщиков. Победитель объявленного муниципалитетом конкурса должен инвестировать в завершение долевого строительства 293 млн руб., взамен он получит от мэрии в собственность 5 га земли на территории микрорайона Родники для реализации своего жилищного проекта. Ситауцию комментирует председатель совета директоров ГК «Стрижи» Вячеслав Илюхин.
BUSINESS GUIDE: Объявленная городом стоимость в 60 млн руб./га не завышена?
Вячеслав Илюхин: Мы спокойно относимся к тому, что цена земельных участков на таких аукционах бывает несколько завышена. На мой взгляд, одним из важных моментов является то, что в этой сделке за счет высокой цены на землю выигрывает город и, как следствие, обманутые дольщики. Именно они в первую очередь должны оказываться в выигрыше. У нас зачастую получалось так, что в сделках с землей проигрывала одна сторона — город Новосибирск. Он продавал землю и в конце концов получал на себя социальные обязательства в виде мест, которые он обязан обеспечить в детских садах и школах, а от недобросовестных застройщиков еще и страдал. Поэтому, как мне кажется, в данном случае и цена за гектар несколько завышена. Но мы спокойно к этому относимся, потому что Новосибирск впервые получает реальную возможность решить проблему долгостроев и обманутых дольщиков.
BG: С резонами муниципалитета понятно, но застройщику зачем переплачивать?
В. И.: «Дорстрой-Сибирь» выигрывает конкурс, получает гарантированные объемы работ. Мы получаем землю, пусть даже по высокой цене. Но мы умеем не только просчитывать свою плановую прибыль, но и строить быстро, причем качество при этом не страдает. В данной ситуации мы не гонимся за баснословной прибылью, но есть нормальная цифра, которая утверждается советом директоров и которая нас устраивает. Потому что для нашей компании, кроме денег, существует еще и понятие социальной ответственности бизнеса, и когда перед нами стоят такие вопросы, как ситуация с обманутыми дольщиками или проблема ветхого или аварийного жилья, то здесь мы думаем не только о прибыли, но и о людях. Мы как компания понимаем, что нам в этом городе еще очень долго работать и мы должны постоянно участвовать в решении проблем горожан, не доводя ситуации до критических.прямая речь
Вы за обманутых дольщиков платить готовы?
Дмитрий Червов, генеральный директор ООО «Компания „Сибирь-Развитие“»:
— Подобная инициатива, думаю, сможет решить проблему долгостроев. Мы видим, как недавно столкнулись компании, участвовавшие в последнем аукционе. Это говорит об усилении конкуренции на рынке и об эффективности данного инструмента.
В частности, для нашей компании участие в подобном проекте неинтересно, в первую очередь потому, что муниципалитет предлагает слишком маленькие по гектарам лоты. При этом заявленная мэрией цена довольно высокая, по крайней мере для тех предложений, которые сейчас звучат от муниципалитета. Мы не берем пока этот инструмент к рассмотрению и из-за сложности проведения экспертной оценки расходов на достройку. Очень трудно определить, сколько все же на самом деле надо будет потратить на исполнение взятых обязательств.
Динар Зарипов, директор по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой»:
— Такая практика велась в Новосибирске и ранее. Наша компания участвовала в таком аукционе в феврале 2011 года, получив в аренду два земельных участка под застройку на ул. Большевистская общей площадью в 17 га. Согласно договору мы, как застройщик, взяли на себя ответственность оказать поддержку обманутым дольщикам товарищества «Социальная инициатива», которое так и не достроило на этой территории жилмассив «Береговой». Обманутые дольщики получили новые права на квартиры в микрорайоне «Европейский берег», который мы сейчас реализуем на этом участке. Мы считаем, что это наиболее оптимальный инструмент решения проблем обманутых инвесторов. В некоторых случаях такая практика позволяет застройщикам реализовать новые проекты на перспективных участках.