Оправданы ли сегодня инвестиции в квадратные метры

Происходящее на рынке недвижимости похоже на пир во время чумы: сделки с реальными квартирами срываются, зато еще не построенное жилье раскупается ускоренными темпами. Застройщики даже не повышают цены, боясь спугнуть граждан, решивших отдать им все до последнего дешевеющего рубля.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Выехав из Москвы по любому шоссе, сразу же натыкаешься взглядом на скопления 25-этажных высоток, похожих на муравейники. Именно так выглядит большинство новых жилых комплексов, которым девелоперы так любят давать благозвучные названия. Впрочем, название покупателей, как правило, волнует в последнюю очередь. Москвичка Дарья сейчас ютится с тремя детьми и своими родителями в столичной двушке на Щелковской. Ей нужна еще одна двухкомнатная квартира, но денег на нее пока нет. В феврале Дарья решила сберечь от обесценения рубля имеющиеся накопления, вложив их в недвижимость. Собрав все сбережения и получив одобрение ипотечного кредита, она купила однушку в строящемся ЖК с романтическим названием "Южное Кучино 2" в городе Железнодорожном.

"Зря язвите — место отличное, я эту квартиру потом продам за 4,5 млн рублей",— говорит она друзьям. Квартира в 40 кв. м обошлась ей в 3,2 млн руб. Ипотеку в размере 1 млн руб. на 12 лет она планирует выплатить за год. За изменениями в налоговой политике государства по отношению к инвесторам в недвижимость Дарья особенно не следит, а просто верит, что легко продаст однушку в Кучино и спасется от девальвации. Для покупателей вроде Дарьи, которые никогда не учитывали ни налогов, ни вообще каких-то трат на содержание квартир, купленные метры, пока только в теории, стоят многие миллионы. Как выяснили недавно эксперты "Левада-центра", более 40% граждан вообще не знают о введении с 2015 года нового налога на недвижимость. По факту Дарья, которой нужна двушка в Москве, повесила себе на баланс актив, стоимость которого плохо прогнозируема, а обслуживать его придется.

Тем не менее так же, как Дарья, если следовать статистике Росреестра за девять месяцев этого года, рассуждают десятки тысяч человек. В октябре ведомство отчиталось о количестве зарегистрированных сделок с недвижимостью в России: снижение составило 3,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом на сжимающемся рынке отмечен бурный рост заключаемых договоров долевого участия, в народе это называется строительством на стадии котлована. Народ бросается в эти котлованы как в омут с головой, потому что по статистике прошлых лет, когда на его месте появится дом, цена квартиры вырастет минимум на 30%.

За девять месяцев число таких сделок выросло почти на 43% по сравнению с прошлым годом — с 392 тыс. до 560 тыс. И основной всплеск продемонстрировал столичный регион. В октябре риэлторы зафиксировали рекордные объемы продаж на рынке новостроек. По данным "Инком-Недвижимости", количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 38%. "Народ хватает все!" — потирают руки риэлторы.

Замороженные цены

Казалось бы, таяние рублевых накоплений подстегивает все выше и выше продажи строящихся квартир, что теоретически должно толкать цены вверх. Но этого не происходит. Цены в рублях не растут. "Ситуация все больше напоминает 2008 год",— написали в своем октябрьском обзоре эксперты портала "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.ru. По их наблюдениям, несмотря на повышенный спрос этой осенью, цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали расти вслед за падением рубля. "Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, а цены в долларовом выражении покатились вниз почти в той же пропорции, что вырос доллар. При этом еженедельный индекс достиг к последней неделе октября отметки $4552. До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы",— отметили эксперты IRN.

При этом фактически весь спрос покупателей сосредоточен в одних и тех же активах — однушках и двушках, которые исторически считаются наиболее ликвидным жильем. Причем это касается не только рынка Подмосковья. То же самое происходит и в Москве даже в сегменте дорогого жилья.

Спрос постепенно перетекает из высокого сегмента в низкий, бюджет покупки сокращается. "Это естественная антикризисная стратегия, часто вынужденная. Я вас удивлю: реализованный спрос в бизнес-классе на сегодня фактически заканчивается на уровне 20 млн рублей. Выше — чуть более 1% в сделках. Это мизер, такого никогда не было! Львиная доля сделок в Москве в бизнес-классе сейчас происходит до 15 млн рублей",— говорит заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков.

Рынок престижного жилья фактически просто стоит. "В премиальном сегменте люди, которые действительно хотели купить для себя, выбирали, долго шли к сделке,— отказываются. Они просто перевели деньги в валюту и ушли снимать дорогое арендное жилье. Сейчас много факторов сошлось в одной точке, волатильность плюс новый налог",— рассказывает Луцков. На прошлой неделе этот тренд подтвердил в своем интервью и глава РЖД Владимир Якунин, который рассказал, что продал дом в Акулинино (Одинцовский район) и переехал в служебное жилье, а вырученные деньги хранит в банке.

Прогноз по рынку

"Мы проходили не один кризис, и каждый раз в такие экстремальные моменты люди пытались перекрутиться и выйти из денег в недвижимость. Потому что, по сути, больше некуда идти",— говорит один из риэлторов. С этим утверждением трудно спорить, если речь идет о реальной квартире, которую можно, к примеру, сдавать. Но в случае с недостроенным жильем, которое продается по договорам долевого участия, такого сказать нельзя, ведь это, по сути, фьючерсы — одни из самых рискованных биржевых инструментов.

"По большому счету инвестиции в недвижимость обладают большим риском, чем инвестиции в доллар,— говорит директор Центра структурных исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов.— Потому что доллар по крайней мере остается ликвидным. На него всегда понятно, сколько чего можно купить. Пусть не у нас, так за границей". С квартирой же — не известно. Формально цена на нее может вырасти. "Но удастся ли продать именно эту квартиру именно по этой цене, мы сейчас сказать не можем. И самое главное, мы не знаем, сколько времени потребуется, чтобы продать ее по той цене, которую за нее хочет получить продавец",— говорит Михаил Хромов.

С проблемой ликвидности квартир уже столкнулись владельцы жилья в Москве, где цены росли столько, сколько москвичи себя помнят. Например, в октябре аналитики "НДВ-недвижимости" отметили на рынке вторичного жилья Москвы заметный рост числа предложений — плюс 12,3% по сравнению с сентябрем. Но платежеспособного спроса на многие из этих квартир просто нет.

Показательны и истории инвесторов предыдущей волны, которые тоже выходили на рынок недвижимости с целью сохранения своих денег. Так, банковский работник Олег покупал несколько лет назад квартиру в Москве, взяв ипотеку в долларах, потому что тогда его курс был стабилен, а ставка — ниже в три раза, чем в рублях. Недавно из-за роста курса доллара сумма его долга в рублях вернулась к той сумме, с которой он начинал, как будто все эти годы ничего не выплачивал. Он, кстати, быстро продал квартиру и теперь счастлив, что ни кредит, ни квартира на нем больше не висят.

"На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра",— объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Логику девелоперов легко понять с учетом масштабов строительства жилья в Московской области. По данным, которые обнародованы правительством МО, речь идет о тысячах проектов общим объемом 21 млн кв. м жилья. Согласно обзору рынка жилой недвижимости МО, подготовленному специалистами департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, предложение экономкласса на территории области растет. В третьем квартале 2014 года из всех новых предложений такие новостройки составляли уже 58% от общего количества пополнивших рынок.

Все это очень напоминает ситуацию, которая сложилась в Китае, где несколько лет назад начался бум строительства жилья экономкласса. Очень многие инвесторы вкладывались на стадии строительства в этот рынок, цены росли как на дрожжах. Но, когда рынок уперся в отсутствие платежеспособного спроса, этот пузырь лопнул. В результате в Китае появились целые города-призраки, где вся недвижимость скуплена, стоит она дорого, но продать ее невозможно.

Девелоперы уверены, что нам до китайцев еще далеко. "В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный "багаж" — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас",— говорит Владимир Луцков. Нынче это единственный очевидный плюс. Но продавцы им успешно пользуются.

В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях падали на 10%. В долларовом эквиваленте цены падали на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. "Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились",— говорит один из риэлторов. Сам он, впрочем, не торопится ничего покупать, ожидая, что будут еще большие скидки и распродажи.