Street retail

Рестораторы, банкиры и ритейлеры, являющиеся основными арендаторами помещений street retail, постепенно теряют интерес к такой недвижимости. У каждого свои проблемы. Заведения общепита после вступления антитабачного закона недосчитываются посетителей. Банков становится все меньше. А ритейлеры предпочитают открывать свои точки в традиционных торговых центрах. В результате заметная часть помещений на первых этажах на Тверской в Москве — одной из самых дорогих торговых улиц мира — уже пустует.

«Давно ли вы были на Тверской?» — так отреагировал один из консультантов на рынке недвижимости на просьбу „Ъ“ рассказать о тенденциях в сегменте street retail. Эти торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, всегда пользовались спросом у банков, рестораторов и ритейлеров. В Москве наиболее популярной зоной street retail много лет считалась Тверская улица. По соседству с Красной площадью одежные сети старались открыть свои флагманские магазины, банки — отделения для VIP, а рестораторы — дорогие заведения. Отличное расположение привело к тому, что несколько лет назад Тверская наряду со Столешниковым переулком стала такой же модной среди fashion-ритейлеров торговой улицей, как, например, нью-йоркская Пятая авеню, парижская Елисейские Поля или токийская площадь Гинза. Но сейчас ситуация прямо противоположная: на нечетной стороне Тверской улицы свободны помещения, где ранее размещались отделение обанкротившегося Мастер-банка и салон сотового ритейлера «Белый ветер», чей бизнес тоже сейчас рушится. Закрыты на реконструкцию площади, где находились магазины ювелирных сетей Frey Wille, Pandora и кафе-пекарня Paul.

Количество пустующих помещений на Тверской отображает общую тенденцию на московском рынке street retail. Сегодня доля свободных площадей в этом сегменте достигла 10% — это рекордный показатель за последние четыре года, отмечает партнер компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. «С 2010 года этот показатель стабильно держался на уровне 4–5%»,— добавляет она. По данным RRG, например, в июле нынешнего года объем предложения в сегменте street retail в столице увеличился на 4%, до 86 тыс. кв. м.

Еще одна тенденция — разрушение монополии Тверской улицы как одного из самых популярных районов для street retail. Этому отчасти способствовали действия городских властей. Мэрия ограничила движение транспорта на некоторых улицах в центре столицы, превратив их в пешеходные зоны. Эти улицы, в отличие от Тверской, где к тому же накладывается проблема с ограничением парковки, привлекает больше людей, что выгодно арендаторам, говорит директор департамента торговой недвижимости Praedium Сергей Камлюк. «На Никольской почти все арендаторы хотели съехать с занимаемых площадей, но как только эта улица стала пешеходной, все они надумали остаться»,— рассказывает госпожа Маркова.

Но в любом случае таких очередей из потенциальных арендаторов, как были раньше, сейчас нет: компании не готовы переплачивать за место, даже если оно находится в престижном районе, отмечает консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Руслан Исхаков. Этому способствовали объективные факторы. Так, рестораторы, на чью долю приходится около 27% всех запросов на аренду помещений street retail, ощутили сокращение числа посетителей после вступления антитабачного закона, запрещающего курить в том числе в ресторанах и кафе. «Поэтому владельцы вновь открываемых заведений общепита стараются придумывать альтернативные форматы, позволяющие минимизировать затраты на аренду недвижимости»,— ­делится своими наблюдениями господин Исхаков. Консультанты также отмечают сокращение спроса на такую недвижимость со стороны банков — это еще одни из основных арендаторов помещений на первых этажах. По данным «Магазина магазинов», по итогам шести месяцев текущего года на банки пришлось 3% запросов на объекты street retail против 8% за аналогичный период прошлого года. Этому способствует сокращение числа банков в результате новой политики Центробанка по расчистке финансового рынка. Спрос на помещения street retail сохраняют владельцы мини-маркетов и аптек, продолжает Руслан Исхаков. Правда, добавляет он, в общей структуре арендаторов на эту категорию приходится не более 5%.

Марина Маркова говорит, что текущие изменения на рынке привели к снижению ставок аренды почти на 20% по сравнению с данными на конец прошлого года. «Хотя правильнее называть этот процесс коррекцией, так как ставки в Москве очень высокие и их уровень сейчас не поддерживается спросом»,— уточняет она. Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников отмечает, что в июле ставки снизились на 3% по сравнению с предыдущим месяцем и на 15% по сравнению с июлем 2013 года. Сейчас, по его данным, средняя ставка аренды помещений street retail составляет $2,07 тыс. за 1 кв. м в год. Так, продолжает господин Колокольников, были сданы 150 кв. м на Мясницкой за $3 тыс. за кв. м в год и 300 кв. м на Арбате за $3,28 тыс. за кв. м. Самая популярная у продавцов luxury-товаров московский район — Столешников переулок: здесь ставка составляет в среднем $5–7 тыс. за 1 кв. м. Аналогичные расценки на аренду и на Тверской.

Сергей Камлюк из Praedium прогнозирует, что спрос вернется на недвижимость формата street retail, как только собственники помещений поймут, что лучше снизить ставки, чем терять денежные потоки из-за простоя площадей. Один из консультантов приводит пример с тем же салоном «Белого ветра» на Тверской: магазин закрылся в том числе из-за того, что собственник помещений пытался сохранить размер аренды на уровне 4 млн руб. в месяц и стороны не договорились. Магазины одежды и обуви оставляют на торговых улицах только представительские магазины, если могут себе позволить их содержать, так как по выручке более успешными являются точки в торговых центрах. Вообще, заключает Марина Маркова, популярность у арендаторов помещений street retail падает на фоне растущих преимуществ размещения в традиционных торговых центрах.

Екатерина Геращенко