сектор рынка

С момента объявления о присоединении новых земель к старой Москве цены на новомосковских территориях выросли, по оценкам экспертов, в полтора раза. Одна только московская регистрация "добавила" к стоимости многоквартирного жилья, как минимум, 15%. Однако элитным многоквартирным жильем новая часть столицы так и не обросла: все самые дорогие предложения здесь сосредоточены в бизнес- и комфорт-классах, а элитные коттеджные поселки строить в Новой Москве больше не имеет смысла.

Метаморфозы местного рынка

С момента присоединения Новой Москвы структура рынка в этой части города сильно изменилась. Если раньше это были дачные и коттеджные поселки всех классов, включая "премиум", то теперь девелоперы переключили свою внимание на многоквартирное жилье эконом- и комфорт-классов. Согласно последним данным департамента развития новых территорий Москвы, за последние десять месяцев 2014 года в этой части города введено в эксплуатацию более 1,3 млн кв. м жилой недвижимости. По словам экспертов, большую часть из них составляет многоквартирное жилье в массовом сегменте.

"С изменением статуса территории структура рынка принципиально изменилась,— пояснила директор по маркетингу ГК "Масштаб" Ольга Широкова.— Если до присоединения это были преимущественно пригородные и загородные территории, застраиваемые коттеджными поселками, где даже в экономклассе бюджеты за счет площади домовладения и предлагающегося к нему земельного участка были достаточно высокими, то сегодня это на 90% городские форматы жилья с меньшими по размеру и по бюджету предложениями".

Вымирающая элита

Если до присоединения к Москве новых территорий на Калужском и Киевском направлениях часто строились коттеджные поселки премиум-класса, то с "приходом" мегаполиса статус уже построенных проектов снизился, а новые и вовсе перестали появляться в данной локации.

"Жилье премиум-класса представлено на территории Новой Москвы лишь в формате загородной недвижимости, которая появилась на территории исторически престижного направления еще до его присоединения к московской агломерации,— пояснил коммерческий директор RDI Дмитрий Власов.— Помимо этого есть ряд проектов бизнес-класса, которые сосредоточены в непосредственной близости от МКАД в пределах 5 км от Москвы". Эксперт отметил, что на рынке Новой Москвы также существует ряд объектов, которые хоть и позиционируются в сегменте "бизнес" и активно используют это в продвижении, однако фактически соответствуют классам "комфорт" и "комфорт+". "За последние годы на данной территории новых проектов премиум-класса на рынок не выводилось, и, скорее всего, вряд ли они появятся",— пояснила руководитель загородного департамента Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. По ее словам, вхождение элитных поселков в состав Новой Москвы не лучшим образом сказалось на статусе и престижности этих мест.

С одной стороны, это большой плюс, например, в плане развития дорог и инфраструктуры, однако многие собственники при этом стали опасаться массовой застройки окружающих территорий многоэтажными жилыми комплексами, нарастающими пробками на дорогах ввиду такого масштабного строительства и изменением социального класса в этом районе.

Тем не менее здесь еще остались в продаже элитные объекты — отдельно стоящие коттеджи и большие участки земли. Цены на них варьируются от 850 тыс. до $4,5 млн.

Что касается квартир, то элитного многоквартирного жилья в Новой Москве нет. "Для формирования на этой территории элитного рынка нужна либо высокая численность и плотность населения, либо компактная концентрация граждан с высокими доходами,— пояснил партнер Provereno.Ru Александр Пыпин.— Если бы планы по переносу властных органов состоялись, то такое могло бы произойти".

То есть толчком к развитию этого сегмента могло бы стать строительство парламентского центра в Коммунарке, однако, согласно последним данным, оно планируется в старомосковском районе Мневники.

Зона повышенной комфортности

Если не брать в расчет единичные элитные проекты в загородном сегменте, то большинство самых дорогих объектов в Новой Москве сосредоточены в непосредственной близости от МКАД (ЖК "Татьянин парк" между МКАД и районом Солнцево) и рядом с обжитыми столичными районами (ЖК "Бунинский" возле Южного Бутово), где в ближайшем будущем будет построено метро. Концентрация более дорогих объектов наблюдается и в крупных населенных пунктах, где власти также планируют строить новые станции метрополитена.

"Строящееся жилье в Новой Москве дорожает быстрее, чем в Подмосковье, и растет доля более дорогих проектов, стоимость которых обусловлена не более высоким классом, а более удачным расположением,— пояснила руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.— Реконструкция крупных автомагистралей, строительство новых станций метро — все это увеличивает привлекательность жилья и способствует росту цен".

По словам эксперта, в Новой Москве многоквартирные проекты повышенной комфортности единичны, так как львиная доля спроса (больше 95%) приходится на массовое жилье.

"Новая Москва сформировала имидж рынка массового жилья эконом- и комфорт-классов. И пока этот имидж не меняется",— пояснил руководитель аналитического центра ОАО ОПИН Денис Бобков. По его словам, именно поэтому бизнес-класс пока не воспринимается покупателями как один из сегментов рынка новостроек Новой Москвы. Кроме того, сейчас идет разработка генплана новых территорий и новое строительство в Новой Москве отчасти сдерживается, но в уже заявленные девелоперами планы бизнес-класс не входит.

"У Новой Москвы есть предпосылки для развития жилья бизнес-класса,— считает Денис Бобков.— Но во многом дальнейший сценарий появления новых объектов этого сегмента определят уровень и динамика развития новомосковской территории".

По словам руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, для этого на присоединенных территориях должна активно развиваться транспортная и социально-бытовая инфраструктура и образовываться комфортные жилые агломерации. "Покупатели дорогостоящего жилья заинтересованы в приобретении недвижимости в хорошо развитых с точки зрения социально-бытовой и транспортной инфраструктуры районах",— пояснил эксперт.

Несмотря на уже сформировавшийся имидж "гетто с массовой застройкой", на рынке новостроек Новой Москвы присутствуют объекты с высоким ценником. "Самый дорогой сегмент в Новой Москве — бизнес-класс, который составляет порядка 15% предложения,— пояснила руководитель отдела маркетинга Sezar Group Елена Карпова.— Но после присоединения к Москве новых территорий активно начали развиваться сегменты "комфорт" и "комфорт плюс", причем последний по качеству не уступает бизнес-классу в старых границах".

По словам генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, на рынке новостроек Новой Москвы представлен только один проект бизнес-класса — это ЖК "Дубровка". В остальном же самые дорогие многоквартирные проекты — это "комфорт+". Однако, по словам Ольги Широковой (ГК "Масштаб"), в ближайшее время предполагается старт продаж в ЖК "Испанские кварталы", входящем в проект А101. И доля бизнес-класса в нем запланирована на уровне 20% от общего объема предложения.

Из всего вышесказанного видно, что цены на самые дорогие многоквартирные объекты в Новой Москве сопоставимы со старомосковским бизнес-классом. Однако риэлторы утверждают, что их реализация затруднена. "Мы видим, что целый ряд дорогих предложений в сегменте вторичной загородной недвижимости реализуется с трудом",— пояснила руководитель департамента аналитики "НДВ-Недвижимости" Елизавета Гудзь.

Поэтому застройщики не спешат выводить элитку и премиум на новомосковский рынок. И хотя новые проекты заявлены в немалом количестве, представлены они в большинстве своем в массовом сегменте и лишь единицы — в бизнес-классе, что вполне логично, учитывая стремительную урбанизацию новомосковской территории.

Под видом "бизнеса"

На сегодняшний день Новая Москва по уровню жизни и качеству местного рынка недвижимости ничем особенно не отличается от Подмосковья. Заявленные якорные объекты транспортной и социальной инфраструктуры еще не построены, некоторые даже не вышли из стадии "бумажного" проекта, тогда как крупные жилые комплексы растут на этой территории буквально как грибы после дождя, ухудшая и без того непростую транспортную ситуацию и увеличивая нагрузку на существующую инфраструктуру.

"Это отображается и в структуре предложения новостроек здесь: эконом-, комфорт- и бизнес-классов. Объем предложения бизнес-класса составляет всего около 43 тыс. кв. м. Это только 9% от общего предложения на первичном рынке в этой локации,— пояснил Денис Бобков.— Для сравнения: в Подмосковье объем жилья бизнес-класса составляет 147 тыс. кв. м. Но в основном территории Новой Москвы развиваются за счет проектов комфорт-класса, объем предложения которого составляет 278 тыс. кв.  м".

По оценкам руководителя отдела новостроек ГК МИЦ Александра Энгеля, совокупный объем предложения бизнес-класса в Новой Москве составляет чуть больше 53 тыс. кв. м. Однако, по словам Дмитрия Власова из RDI, на рынке Новой Москвы существует ряд объектов, которые хоть и позиционируются в сегменте "бизнес-класс" и застройщики активно используют это в продвижении своего продукта, однако фактически соответствуют лишь классам "комфорт" и "комфорт+".

Есть ли будущее у жилья бизнес-класса в Новой Москве? Ответ на этот вопрос не даст никто. Это зависит от уровня развития новых московских округов, который, в свою очередь, зависит от будущего генплана развития новых территорий. "Во многом дальнейший сценарий появления новых объектов этого сегмента определят уровень и динамика развития новомосковской территории,— пояснил Денис Бобков.— Тем более что столичный статус накладывает определенные качественные обязательства на такие проекты: архитектура, строительные материалы, качество строительства и прочее. Однако по нашим оценкам, в ближайшей перспективе его доля не будет превышать 12-15% от общего объема предложения на новомосковских территориях".

Мария Лукина