Вопрос цены
Мнение аналитика
Дмитрий Бурлов,
генеральный директор компании «Магазин магазинов»
Дмитрий Бурлов,
генеральный директор компании «Магазин магазинов»
В целом по рынку коммерческой недвижимости ставки, выраженные в валюте, значительно снизились, и это понятно, учитывая текущий курс. В лучших торговых центрах снижение минимальное — за счет повышенного спроса на площади в своих объектах собственники не идут на резкое снижение ставок.
Однако для всех арендаторов остро встал вопрос фиксации курса доллара. По многим строящимся объектам переговоры были приостановлены, и все силы брошены на пересогласование условий в функционирующих объектах. Это связано с тем, что, во-первых, курс валюты вырос на 30%, что означает рост и арендных ставок пропорционально росту курса для тех арендаторов, у кого ставки привязаны к валюте. Во-вторых, многие арендодатели провели ежегодную индексацию ставок по договорам аренды на 5–10%, что еще больше повысило арендную плату на фоне и так выросшего курса и стагнирующих или падающих продажах.
В текущей ситуации арендаторы стали более избирательны, тщательнее выбирают проекты, в которых планируют открыться и минимизируют свои риски. В проектируемых объектах необходимо более тщательно продумывать концепцию, оценивать конкурентную среду. А в существующих ТРЦ девелопер должен постоянно работать над своим проектом, чтобы не потерять лояльность посетителей.
Если говорить о том, при каких условиях собственники и управляющие компании готовы пойти на снижение арендных ставок, то многое зависит от объекта. Есть такие объекты, в которых ставки продолжают держаться на прежнем уровне и хорошие арендаторы стоят в очереди, предпочитая открыть один магазин в таком объекте по более высокой ставке, чем три магазина в объектах уровня ниже по более низким ставкам. Однако, таких торговых центров единицы.
В большинстве случаев собственники и управляющие компании вынуждены бороться за то, чтобы удерживать высокий процент заполняемости своего объекта, чтобы не терять лояльность посетителей, в связи с чем готовы идти на уступки по условиям аренды. Арендодатели вынуждены идти на снижение арендных ставок, фиксацию курса доллара, переход на процент от товарооборота.