Екатеринбургский девелопер приступил к реконструкции торгового центра в Челябинске

Mallino Development Group (MDG, Екатеринбург) завершила сделку по покупке торгового центра КС (Челябинск) и приступила к реализации его новой концепции. ТЦ был продан компании за 1,150 млрд рублей на торгах Сбербанка за долги предыдущего владельца компании «Стройсвязьурал-1» (принадлежащей бизнесмену Артуру Никитину). По оценкам аналитиков, компании предстоит вложить еще около 400 млн рублей в реконструкцию здания. При этом участники рынка указывают, что новому якорному арендатору — гипермаркету «Магнит» будет сложно конкурировать со строящимся рядом гипермаркетом «О’КЕЙ».

Екатеринбургская компания Mallino Development Group (MDG) приступает к реализации новой концепции торгового центра КС в Челябинске. «Новая концепция предусматривает поэтапную реконструкцию объекта (без приостановки торговой деятельности арендаторов). Уже сейчас известно, что продуктовым „якорем” в ТЦ КС станет гипермаркет „Магнит”»,— сообщили в компании. По данным компании, общая площадь ТЦ составляет 54 тыс. кв.м, из них 42 тыс. кв.м — арендопригодная. ТЦ расположен на въезде в город по основной магистрали города — Свердловскому тракту (переходящему в федеральную трассу M5) на стыке Курчатовского и Металлургического районов. Средний трафик ТЦ составляет 16 тыс. человек в день. В компании указали, что приобретение ТЦ КС увеличило общую площадь действующих торговых центров в собственности MDG на 53%, до 151,7 тыс. кв.м. Оперативно ответить на запрос „Ъ” о перспективах развития ТЦ в компании не смогли.

Напомним, компания купила ТЦ КС в ходе электронных торгов по продаже имущества компании «Стройсвязьурал-1», принадлежащей бизнесмену Артуру Никитину, в рамках процедуры внешнего управления. Помещение находилось в залоге у Сбербанка, которому предприятие было должно 1,5 млрд рублей. При этом актив удалось продать только с третьего раза. Впервые ТЦ был выставлен на аукцион в январе этого года. Первоначально ТЦ планировалось продать за 1,8 млрд рублей, однако желающих не нашлось, и торги в марте были признаны несостоявшимися. Повторные торги проводились июле, цена за объект была снижена до 1,28 млрд рублей, но и это не помогло продать лот. В августе состоялись третьи торги, на которые заявилась лишь одна компания «Аякс Екатеринбург» (аффилирована с MDG), она приобрела объект за 1,15 млрд рублей.

Mallino Development Group — холдинг, специализирующийся на управлении торговой недвижимостью. Компании принадлежат семь торговых центров, в том числе ТЦ «Кит» и ТРК «Глобус» (бывший ТЦ «Екатерининский») в Екатеринбурге, ТЦ «Кит» в Нижнем Тагиле. Реконструкцию «Екатерининского» компания начала только в феврале 2013 года, первую очередь планировали открыть в августе, однако после нескольких переносов сроков открыли в конце декабря 2013 года.

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Арсена Унаняна, сегодня на рынке наиболее востребован формат торгово-развлекательного комплекса, в который КС не впишется. «Единственная его проблема, на мой взгляд, в небольшой этажности. Если бы он был раза в два больше, он был бы более интересен для инвестиций»,— отмечает эксперт. Только на текущую реконструкцию здания ТЦ может потребоваться около 400 млн рублей, считает он. «Торговый комплекс построен по старым технологиям и из материалов того времени, у него устаревшая планировка. В процессе эксплуатации комплекса девелопера могут ожидать сложности, связанные с технологиями строительства»,— говорит гендиректор компании «IBC-недвижимость» Станислав Ахмедзянов. Среди плюсов он отметил, что в районе расположения ТЦ проживает около 22% населения города. Однако он добавил, что вблизи ТЦ находится земельный участок компании «О’КЕЙ», где в ближайшее время тоже должен быть возведен гипермаркет. «Такое сосредоточие гипермаркетов мне кажется сомнительным»,— сказал он.

«Торговый центр КС в своем текущем виде — неконкурентоспособен, по сути, это большой ангар, где арендаторы открывались за неимением другого предложения на рынке,— говорит руководитель отдела исследований и консалтинга компании „Магазин магазинов” Андрей Васюткин.— При этом Металлургический район — единственный район города, где нет качественных ТРЦ. Это перспективное направление развития девелопмента ТРЦ». Он положительно оценил желание нового собственника реконструировать здание, отметив, что если бы не кризис на рынке, можно было бы снести здание ТЦ полностью и сделать большой удобный и просторный ТРЦ с сильной развлекательной составляющей. «Здесь такой формат наиболее уместен»,— считает он. По данным компании, за последние три года на рынке города не появилось ни одного качественного ТРЦ. На рынке Челябинска на текущий момент можно выделить лишь восемь качественных ТРЦ. Общее предложение площадей в ТЦ на текущий момент составляет 271 тыс. кв м арендопригодной площади. Сейчас в активной стадии строительства находится один крупный ТРЦ — «Алмаз» на Копейском шоссе, в Ленинском районе.

Директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марина Малахатько добавила, что посещаемость такого ТЦ должна быть больше на 5-7 тыс. человек. «Но это возможно доработать, реализуя правильную маркетинговую стратегию после ребрендинга. С учетом того, что проект занимают крупные якорные арендаторы эконом-класса, предлагаем поддерживать сложившуюся концепцию проекта и усиливать ее популярными недорогими брендами масс-маркет, а также добавить дисконт-магазины популярных брендов», — говорит она. По ее словам, несмотря на неплохую арендопригодную площадь и десятилетнюю историю посещаемости, ТЦ «КС» занимает шестую строчку в рейтинге популярности у населения после таких объектов, как «Родник», «Горки», «Фокус», «Куба», «Фиеста». «Дело, конечно, в крайне запутанной концепции проекта и сильной амортизации здания. Если бы объект купили дешевле, можно было говорить о сносе и новом строительстве. Проект на текущий момент представляет собой крытый рынок», — говорит эксперт.

Татьяна Дрогаева, Алена Тронина