В каких городах живут хорошо

Где в России живут самые богатые и самые бедные? Компания Avito по просьбе "Секрета фирмы" рассчитала среднюю стоимость недвижимости и автомобилей на вторичном рынке.

Текст: Владислав Коваленко

По состоянию на середину ноября россияне разместили на портале Avito объявления о продаже 4 млн квартир и 1,1 млн автомобилей. Возможно, кто-то из 4 млн ежедневных посетителей сайта увидит в этих цифрах хороший выбор активов, а мы — возможность для онлайн-мониторинга экономического "самочувствия" россиян. Поскольку Россия отличается довольно низкой мобильностью населения, стоимость этих активов в конкретном городе так или иначе отражает благосостояние его жителей.

Аналитики Avito рассчитали средневзвешенную, то есть с учетом количества объявлений в различных ценовых категориях, стоимость квартир и машин по каждому из городов с населе-нием от 100 тыс. человек (в общей сложности в таких городах проживают 70 млн граждан). На основе этих данных мы и вывели индекс благосостояния (подробнее см. методику на стр. 32). Чем более высокие цены на автомобили и квартиры значатся в объявлениях о продаже в городе, тем выше будет его индекс благосостояния. В целом между стоимостью квартир и автомобилей наблюдается устойчивая прямая зависимость (корреляция 0,5).

Верхние строчки рейтинга предсказуемо заняли столицы Москва (первое место) и Санкт-Петербруг (второе место), "нефтяные" Сургут и Нефтеюганск, а также подмосковные Балашиха и Железнодорожный. На другом "полюсе" оказались лишенные крупных промышленных предприятий Рубцовск, Камышин и Златоуст (они не отображаются в таблице, так как находятся на 119, 118 и 117-м местах соответственно).

Исследование показывает масштаб пропасти между обеспеченностью жителей различных городов. Стоимость (здесь и далее — средневзвешенная) квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы составляет 149,1 тыс. руб.— это самый высокий показатель по стране. Лидер по продаже автомобилей — Новый Уренгой, машина в среднем здесь стоит 306,4 тыс. руб. Но мы вынуждены были исключить этот город из рейтинга, так как он не прошел фильтр по количеству объявлений о продаже недвижимости (только восемь в III квартале 2014 года) — см. методику. Поэтому формально первое место по продаже автомобилей присуждается все той же Москве-- 304,1 тыс. руб. Самые же дешевые квартиры в Златоусте — здесь можно приобрести жилье по 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м. По стоимости автомобилей последнее место среди исследованных городов занимает Копейск с 99 тыс. руб. за машину.

В городах одного и того же округа стоимость квартир может различаться в два раза и даже больше. Например, в Центральном округе она составляет 149 тыс. руб. за 1 кв. м в Москве и 41 тыс. руб. за 1 кв. м в Рыбинске. Даже в рамках одной области возможны большие различия. Так, в городе Новокузнецке Кемеровской области средневзвешенная стоимость квартиры составляет 35 тыс. руб. за 1 кв. м, в Кемерово — 52 тыс. руб.

В целом по 100 крупнейшим (по населению) российским городам видна прямая зависимость между стоимостью квартиры и автомобиля. Другой вопрос, от чего зависит место города по стоимости этих активов. Мы проверили несколько предположений. Довольно тесная связь (корреляция 0,7) обнаружилась между стоимостью квартир и численностью населения. Но самое большое влияние на стоимость жилья оказывает размер ВРП (валовый региональный продукт) — корреляция между ценой квадратного метра квартиры в региональном центре и ВРП составила 0,9 (для расчета корреляции мы "приписывали" ВРП региона региональной столице).

Интересно, что зависимость средней стоимости автомобиля от ВРП также прослеживается, но она не настолько тесная — корреляция составила 0,6. Например, у Ставрополя разрыв между местом по стоимости квартиры и местом по стоимости автомобиля достигает 81, то есть автомобили в этом городе относительно дороже квартир. Очевидно, на стоимость автомобиля в конкретном городе влияет не только экономическое развитие региона. Например, в южных городах у населения традиционно пользуются спросом более дорогие средства передвижения. Этим можно объяснить наличие Краснодара и Ставрополя среди городов, где средняя стоимость автомобиля относительно выше средней цены квад-ратного метра жилья.

В 2015 году, по мнению аналитиков (см. стр. 12), экономика будет находиться под воздействием международных санкций, девальвации рубля и высокой ключевой ставки. Разные отрасли по-разному будут реагировать на эти факторы. В плюсе окажутся экспортеры, в первую очередь нефтяники, угледобывающие компании, в минусе — обрабатывающие производства. Но в рейтинге благосостояния вряд ли стоит ожидать радикальных перемен. Уже сейчас города вроде Нефтеюганска или Сургута занимают верхние строчки таблицы. Похоже, расслоение населения по доходам только усилится.

На зимние квартиры

Что будет с ценами на жилую недвижимость в 2015 году? Как и на любом открытом рынке, цена на недвижимость определяется балансом спроса и предложения. Предложение, по мнению аналитиков, сохранится на уровне 2014 года. Со спросом сложнее.

Спрос на жилье зависит от трех факторов: численности экономически активного населения, роста благосостояния жителей и доступности ипотечных кредитов, считает Андрей Королев, аналитик по акциям Deutsche Bank. Наиболее весомый из них — демография, но он в масштабах страны менее всего подвержен оперативным изменениям. Исключение составляет Московский регион, где спрос на жилье, по мнению Королева, подогревается миграционными потоками трудоспособного населения из других городов.

Скаждым годом становится все более весомым фактор ипотеки. Если на начало 2013 года, по данным ЦБ РФ, граждане задолжали банкам по ипотечным кредитам 2 трлн руб., то на начало октября 2014-го эта сумма возросла на 60%. И это далеко не предел: в России объем выданных ипотечных кредитов в ВВП составляет примерно 5%, в развитых странах — 60-80%, подсчитали в Deutsche Bank. "В банковской сфере большинства развитых стран ипотечные кредиты превалируют над всеми остальными видами кредитов,— говорит Королев.— Например, в США в 2012 году на ипотеку приходилось 54% всех банковских кредитов, в России эта доля составляет 8%".

Спрос на ипотеку, в свою очередь, зависит от ее доступности, которая определяется благосостоянием потенциального ипотечника (точнее, динамикой благосостояния относительно скорости роста цен на недвижимость) и ставкой по кредиту. По расчетам Deutsche Bank, в 2008 году среднестатистический россиянин с доходами 43 тыс. руб. в месяц должен был тратить 88% своего дохода на обслуживание среднестатистического ипотечного кредита на покупку квартиры стоимостью 2,5 млн руб. с первоначальным взносом 30%. В 2014 году эта доля сократилась до 43% доходов. "В Москве, правда, ситуация несколько иная,— отмечает Королев.— Ежемесячные платежи по ипотечным кредитам в 2008 году для москвича составляли 85%, сейчас 74%. Цены на жилье в Москве сохранили динамику".

Но есть хорошие новости, в том числе и для москвичей. Центробанк может изменить ситуацию со ставкой по ипотечным кредитам. Недавно регулятор опубликовал проект указа, в котором коэффициент риска для каче-ственных ипотечных кредитов (с первоначальным взносом более 50% и долей выплат не более 40% дохода заемщика) может быть снижен c нынешних 1 до 0,5 — как, например, в Бразилии. Коэффициент оценки риска для ипотек с первоначальным взносом 10% и менее, наоборот, вырастет. Это даст возможность банкам снизить ставки по качественным кредитам, сохранив нынешние значения возврата на капитал за счет сокращения обязательных резервов. "По нашим оценкам, решение ЦБ может привести к снижению ставок по качественным ипотечным кредитам до двух процентных пунктов,— говорит Королев.— Для высокорискованной ипотеки ставка, соответственно, возрастет. Мы ожидаем, что к концу 2017 года доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков достигнет 11%".

Девальвация и макроэкономическая неопределенность вызвали ажиотаж на первичном рынке в 2014 году. Сначала в I квартале: по словам Королева, объем продаж в этот традиционно провальный период превысил продажи в опять-таки традиционно "козырный" IV квартал (2013 года). Девальвация в III квартале повлекла новый всплеск — на 30-40% по сравнению с летними месяцами.

Аналитики Deutsche Bank прогнозируют рост цен на недвижимость разве что в рублях: по России — на 1-2%, по Москве и области-- на 2-4%. В натуральном выражении спрос на недвижимость сохранится на уровне 2014-го или чуть снизится при отсутствии девальвационного шока.

Андрей Рожков, старший аналитик ИФК "Метрополь", также не ждет падения цен на квартиры. "Девелоперы готовы на год-полтора заморозить цены на квартиры, ограничившись маркетинговыми акциями для активизации продаж,— говорит он.— На снижение цен пойдут только компании с высокой кредитной нагрузкой. Остальные девелоперы будут стараться сохранить маржу, ожидая, что через год-полтора спрос возобновится".