Как молодому техасцу, приехавшему 20 лет назад «покорять Москву» с $35 тыс. в кармане, удалось построить логистический центр стоимостью в полмиллиарда долларов?

Техасец Кристофер Ван Рит работал на русских олигархов, затем выбивал из них долги японских банкиров, организовал первое в России IPO продуктовой сети, пережил два кризиса и три смены президента. Как молодому «покорителю Москвы» с $35 тыс. в кармане удалось построить логистический центр стоимостью в полмиллиарда долларов?

В гардеробе Криса Ван Рита хранится 10 пар кожаных сапог. Таких чистокровно техасских, остроносых, на высоком каблуке, с именным вензелем. Сооснователь Radius Group платит за них Армандо, обувщику из Реймондвилля, от $500 до $3000 за пару, и носит почти всегда. «Я родился и вырос в Техасе, и сапоги помогают мне не забыть, кто я такой», — объясняет девелопер.

По этим сапогам многое можно сказать о Ван Рите. Ведь что вы ожидаете от человека из Техаса? Конечно, что он носит ковбойские сапоги. И Ван Рит продемонстрирует их вам немедленно и с удовольствием. Кажется, игра на публику, причем довольно прямолинейная. Но сапоги уж очень хороши.

«Крис давно в России, но в тактике ведения переговоров и вообще бизнеса он остается 100%-ным американцем, — говорит Петр Зарицкий, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — Он активный сейлз, ярко выступает, много и образно говорит». А образ техасского рейнджера, согласитесь, куда ярче, чем имидж пусть напористого, но просто девелопера.

«Я ставлю Криса в пример всем экспатам, — говорит Андрей Нестеренко, генеральный директор и миноритарный акционер крупной девелоперской компании Rose Group. — Это человек, который приехал в мою страну и выучил русский язык. Безумная редкость для любого иностранца».

Но талант шоумена — далеко не все, что заставляет слушать Ван Рита. Он, кажется, знает, о чем говорит. Иначе ему вряд ли удалось бы построить один из крупнейших подмосковных логистических парков, который не устают нахваливать специалисты по складской недвижимости. «Индустриальный парк “Южные Врата” по праву является одним из лучших объектов московского рынка складской недвижимости, — говорит Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований CBRE. — При этом он хорош для арендаторов и генерирует привлекательную доходность для владельцев». В "Южных вратах" — одна из наиболее высоких средних по проекту арендных ставок на рынке, соглашается Зарицкий.

Расположенный недалеко от Домодедово комплекс словно магнит притягивает иностранцев. Тут собирает сельхозтехнику канадский John Deere, хранит автозапчасти американский General Motors, производит подгузники для взрослых немецкий Hartmann. В общей сложности Ван Рит сдал или продал двенадцати клиентам 217 тыс. кв. м складских площадей класса А, еще примерно столько же складов — в процессе строительства. Под эту стройку в сентябре Radius Group взял в Сбербанке кредит на $100 млн.

«Тот факт, что Крис приехал в Россию, уже многое о нем говорит, — считает один из бывших коллег Ван Рита. — Такие иностранцы по определению люди действия, динамичные, боевые. Культурная особенность американцев в том, что они рейнджеры. Они стремительные, как выстрел, они заточены на результат, окружающие для них — в каком-то смысле средство достижения этого результата. Это касается не только Криса, это видовая особенность экспатов».

За плечами техасца уже несколько таких «выстрелов», но его путь к последнему достижению — «Южным вратам» — получился долгим.

Американская мечта

В октябре 2014 года «Росавтодор» завершил строительство путепровода «Белые столбы» на пересечении автодороги «Московское малое кольцо» (ММК) и павелецкого направления Московской железной дороги. Как раз через этот путепровод пройдет Центральная кольцевая автомобильная дорога, которая должна соединить радиальные трассы, идущие на Москву. Хорошая новость для водителей фур, выстраивавшихся в километровые пробки на переезде в районе Белых столбов. Хорошая новость для Ван Рита: ведь некоторые из этих фур принадлежат клиентам находящегося здесь комплекса «Южные врата».

Знал ли Ван Рит об этом переезде семь лет назад, когда вместе с партнерами выкупал участок в 144 га в районе Домодедово у Coalco? Конечно, нет. Так что переезд стал приятным довеском к и без того красивому местоположению комплекса на пересечении ММК и Новокаширского шоссе, которые, по словам Федуловой, «обладают одной из самых высоких пропускных способностей в регионе».

Кажется, способность притягивать такие приятные неожиданности у Ван Ритов в крови. «Мой отец Ливен был хирургом, — рассказывает Ван Рит-младший. — Он не верил в рынок акций и вкладывал сбережения в земельные участки под Хьюстоном. Они был довольно далеко от города и стоили недорого. Но город развивался, и когда через 30 лет подошел вплотную к его землям, стоимость участков выросла в несколько раз». Один участок в 10 га оказался на пересечении аж трех федеральных трасс, плюс неподалеку началось строительство аэропорта.

«Если пересчитать доходность в годовых, может быть она покажется не такой уж сумасшедшей. Но все равно она будет довольно приличной, и, главное, он не потерял эти деньги, как если бы вложил в акции, — рассуждает Ван Рит. — Чем проще идея, тем больше шансов, что она сработает. Купить землю и держать ее — это очень простая идея».

Охота к перемене мест — еще одна фамильная черта Ван Ритов. Ван Рит-старший переехал в возрасте 27 лет из Бельгии на Запад, в США. Младший в 25 лет подался на Восток. В Россию.

«Большая страна, много ресурсов и умных людей. Политическая система разрушена, перестраивать — задача таких как я, молодых, — с ироничной улыбкой вспоминает свой юношеский пыл выпускник Wharton School of the University of Pennsylvania с дипломами по экономике и психологии. — Я не понимал тогда, что перестраивать Россию будут — да, молодые, но исключительно русские молодые. В западных СМИ первой половины 1990-х этих людей еще называли не олигархами, а прогрессивными бизнесменами».

Ван Рит, успевший после окончания Wharton поработать два года аналитиком в банке DLJ, отлично усвоил первое правило инвестора: покупать надо на дне. Россия образца начала 1990-х опустилась, кажется, глубже некуда.

Прямо в лапы к самому состоятельному «прогрессивному бизнесмену» России и угодил Ван Рит спустя пару месяцев после того, как в 1995 году с $35 тыс. в кармане сошел с трапа самолета в шумном, прокуренном Шереметьево. Знакомые свели его с Юрием Мильнером, который тогда возглавлял «Альянс-Менатеп», инвестиционное подразделение банка «Менатеп» Михаила Ходорковского, Платона Лебедева и других акционеров «Юкоса».

Американская мечта для техасца сбылась в России практически мгновенно: Мильнер сразу же сделал молодого финансиста исполнительным директором и партнером, отвечавшим за корпоративный сектор. «В 1990-х в России все было возможно, — восклицает Ван Рит. — С одной стороны, это прекрасно: ну где еще 25-летний молодой человек станет исполнительным директором инвестфонда? С другой стороны, это плохо: как можно, чтобы 25-летние молодые люди становились директорами?!»

Будущий владелец Mail.ru Group произвел на американца «впечатление очень умного человека». «Его успех в интернет-бизнесе говорит о том, что у него есть vision, — убежден Ван Рит. — Уже тогда он понимал, куда движется рынок». У экспата есть и еще одна причина быть благодарным Мильнеру: несколько лет назад Ван Рит женился на бывшей коллеге по «Альянс-Менатепу» Евгении Брагиной.

«Первые два года в России научили меня одной простой вещи: забудь о том, как ты вел дела в Америке, — рассказывает Ван Рит. — Здесь своя бизнес-логика. Когда на Wall Street готовится сделка, команда собирается и обсуждает четкую последовательность действий: “а”, “бэ”, “цэ”. Простой алгоритм, выполнение которого гарантирует тебе, что сделка состоится. В России ты садишься с партнерами обсуждать сделку, начинаешь с “а”, но через десять минут обнаруживаешь, что мы уже в пункте “дэ”, а где “бэ” и “цэ”, никто не знает. Ты просто кружишься в этой метелице вместе со всеми в надежде, что вы продвигаетесь к цели. С каждым разом я все ближе к полному пониманию того, как русские делают бизнес. Но, наверное, никогда в полной мере не постигну этого».

Поворот на 180

«Это был самый большой шок в моей жизни, — вспоминает Ван Рит 17 августа 1998 года. — Мы сидели в аэропорту Домодедово, должны были лететь в Башкортостан. Вдруг звонит приятель и говорит, что доллар стоит 22 рубля. Я сначала не поверил. Ведь еще вчера было шесть рублей. Такая девальвация… для американца это… непередаваемо».

Помимо всего прочего «шесть» и «двадцать два» означали, что Ван Рит остался без работы. В 1997-м экспат как раз перешел из «Альянс-Менатепа» в «Трансаэро» на должность директора по корпоративным финансам. Ван Рит должен был привлечь в авиакомпанию новых акционеров. После дефолта и без того сложная задача стала нереализуемой в ближайшие годы.

Для Ван Рита это был момент истины. Можно было вернуться в Америку, но с чем?

«Я бы мог сколько угодно рассказывать в Америке, что я приобрел колоссальный опыт, много понимаю в российской бизнес-практике, — рассуждает Ван Рит. — Но в США есть свой алгоритм, по которому меряют успешность человека, своя парадигма, состоящая из чертовых “а”, “бэ”, “цэ”. Они пошли бы по этим пунктам, и везде были бы минусы».

Второе правило инвестора, как известно, гласит, что «на дне» нельзя продавать. Теперь активом был сам Ван Рит, и он был на дне.

И тогда Ван Рита осенило. Если иностранцы не хотели вкладывать деньги в Россию, то можно было бы помочь вернуть деньги тем, кто уже вложился. В 1999 году он и его партнер Том Рид познакомились с представителями японской инвестиционной компании Daiwa, которая выдала $100 млн все тому же «Менатепу» под залог 14% акций «Юкоса».

Если раньше Ван Рит должен был зарабатывать деньги для «Менатепа», то теперь его задачей, напротив, выбить из бывшего работодателя долги. Ван Рит должен был усадить за стол переговоров японцев и россиян, и убедить российский банк вернуть деньги японскому. Встречи проходили в Швейцарии. В конце концов, в сентябре 1999 года, стороны пришли к соглашению. Daiwa получила свои деньги, хоть и с дисконтом. Впрочем, японцы, говорит Ван Рит, были довольны — дисконт все равно был меньше 30-40%, с которым торговались в то время российские корпоративные бонды.

Проводник капитала

Новый 2000-й год Ван Рит встречал в родном Хьюстоне. «В какой-то момент мы с отцом спустились на кухню, и он сказал мне, что Ельцин покинул пост президента, — вспоминает Ван Рит. — Я подумал, может, мы все слишком много выпили?»

Сколько бы Ван Рит ни выпил той ночью, наутро новость подтвердилась. Россия продолжала удивлять американца.

Ван Рит оказался на распутье. С одной стороны, внешний корпоративный долг России был так или иначе урегулирован, и спрос на услуги по возвращению кредитов к 2000-му сошел на нет. С другой, мир мучился вопросом Who is Mr. Putin. И Ван Рит понимал, что пока инвестиционное сообщество не получит ответа на этот вопрос, серьезных иностранных инвестиций в Россию не будет. А значит, не будет работы и у Ван Рита.

Следующие два года техасец провел в Лондоне. Там он вместе с несколькими партнерами занялся привлечением сторонних инвестиций в местные логистические проекты. В июне 2002 года в Лондоне он получил третье по счету «шокирующее» известие из России. Ходорковский объявил себя владельцем НК «Юкос».

Для Ван Рита это было особым сигналом. «Когда я работал посредником между "Юкосом" и Daiwa, я видел: акционеры "Юкоса" понимают, что контролируют предприятия, но не чувствуют себя владельцами, — вспоминает Ван Рит. — Значит, у них нет мотивации инвестировать в компании. Они продают нефть, а доходы вкладывают куда-то еще. Объявление Ходорковского было сигналом о том, что российские бизнесмены перестали чувствовать угрозу в отношении своей собственности».

Уже год спустя, после ареста Ходорковского, стало ясно, что чутье российских бизнесменов иногда подводит. Но кто же мог знать об этом в 2002-м? Раз Ходорковский раскрылся, значит, и западные деньги снова польются в Россию. Ван Рит понял, что пришло время снова брать билет до Москвы.

В поисках лучшего применения для иностранного капитала Ван Рит натолкнулся на сетевой ритейл. В те времена в России он рос на 30% в год. В Великобритании такими темпами развивался крошечный рынок электронной коммерции. Андрей Рогачев из «Пятерочки», Олег Леонов из «Дикси», Александр Самонов из «Копейки», Сергей Галицкий из «Магнита», Владимир Груздев из «Седьмого континента»: техасец принялся методично обходить владельцев российских FMCG-сетей, предлагая привлечь в компании финансирование и поучаствовать в выстраивании корпоративной структуры, которая на тот момент по западным меркам находилась на довольно ранней стадии развития.

Дальше всего переговоры продвинулись с «Дикси». К 2004 году Ван Рит собрал пул инвесторов, который выкупил 38% компании за $43 млн. Среди участников сделки были Citi Group, швейцарский фонд, а также деньги семьи Ван Ритов и его друзей. Сам Ван Рит стал председателем совета директоров и на какое-то время в качестве финансового директора налаживал новую систему учета и укреплял команду финансистов.

Уважающий Ван Рита за русский язык Нестеренко как раз был одним из менеджеров, пришедших в новую команду «Дикси». «Крис принялся меня убеждать, что работа в иностранных компаниях — это “тухляк”, не прогрессивно, что работать надо в российском бизнесе и зарабатывать на таких мероприятиях, как IPO, — вспоминает бывший финансовый директор Bunge первую встречу с техасским «рейнджером». — Если Крис загорался человеком, то буквально вцеплялся в него. Надо сказать, розницу в середине 2000-х никак нельзя было назвать прозрачным бизнесом. Представлялось невероятным, что "Дикси" можно было вывести на IPO в течение ближайших лет. Но Крис был отличным переговорщиком, он сумел замотивировать меня».

Об IPO Ван Рит, похоже, говорил не всем. «Когда мы входили в "Дикси", ни о каком IPO речи идти не могло — не было прецедентов, — вспоминает он. — Инвесторы никогда бы не поверили мне, если бы я попытался убедить их, что мы будем растить компанию под IPO. Мы входили с горизонтом семь лет, с перспективой либо обратного выкупа, либо продажи стратегическому инвестору».

Но стратегического партнера для слияния Ван Риту найти так и не удалось: Леонов, вспоминает Ван Рит, не хотел уступать контроль над проектом. У инвесторов, похоже, теперь не было выхода, и Ван Риту пришлось реализовывать план, который на «входе» казался нереальным.

«Крис, как рейнджер, вытащил нас из некой абстракции, в которой в середине 1990-х находился «Дикси», в конкретику, которая позволила нам выйти на IPO», — вспоминает основатель компании Олег Леонов.

На IPO «Дикси» вышла в мае 2007 года, собрав $360 млн за пакет в 38%. Из них $210 млн получили инвесторы, включая Ван Рита. Плюс, у инвесторов еще оставался пакет стоимостью $50 млн, который они продали спустя полгода. «Это был невероятный успех», — вспоминает Ван Рит.

В феврале 2008 года Леонов и сам вышел из бизнеса, продав контрольный пакет «Дикси» владельцу Mercury Group Игорю Кесаеву по некоторым данным, за $600 млн. В то время капитализация всей компании на бирже была $800 млн.

«Я хорошо помню тот момент. Я как раз сидел здесь, в своем кабинете, когда Олег позвонил мне и сказал: привет, Крис, спасибо тебе за все, — вспоминает Ван Рит. — Большие деньги в России — это для русских. Но и мы тоже свою долю на этом успехе заработали».

Ранчо под Москвой

Однажды, еще в 2005 году, на совете директоров «Дикси» встал вопрос об инвестициях $30 млн для строительства склада в Подмосковье. Ван Рита это предложение удивило — на Западе ритейлеры арендуют готовые склады, либо договариваются с девелопером о строительстве «под ключ».

«Работа в “Дикси” открыла мне глаза на российский рынок недвижимости, — вспоминает Ван Рит. — Оказалось, в тот момент на рынке просто не было девелоперов, которые могли бы инвестировать в строительство складов по $100 млн, как это нужно было “Дикси”. Я исследовал нишу. Возврат на инвестиции достаточно высокий, чтобы заинтересовать меня, и в то же время не такой высокий, чтобы заинтересовать крупных местных игроков со связями. Прекрасная ниша для западного инвестора».

Ван Рит создал совместное предприятие Giffels Management Russia (GMR) на паритетных началах с одной из крупнейших канадских компаний в области складской недвижимости Giffels. Канадцы должны были отвечать за девелопмент, Ван Рит — привлекать клиентов и партнеров. Оставалось найти деньги. Для возведения полномасштабного складского комплекса требовалось $100 млн. Деньги нашлись у компании Grove International Partners, инвестирующей в коммерческую недвижимость по всему миру. Grove получил в GMR 90%. У Ван Рита и основателя Giffels Ле Гриззли осталось по 5%.

В 2006 году (работа над IPO «Дикси» тогда была у Ван Рита в самом разгаре) GMR выкупила 104 га недалеко от Домодедово у Coalco Василия Анисимова. На участке можно было построить 500 кв. м складов. Комплекс, существовавший пока только на бумаге, получил название «Южные врата».

Но строительство не заладилось. В 2007 году у нанятого Ван Ритом подрядчика «Стройфаза» возникли проблемы с областной прокуратурой. Крупнейшая на тот момент строительная компания в Подмосковье якобы приступила к работам, не получив разрешительных документов. Строительство было остановлено.

«У Giffels был отличный опыт в строительстве складов, но они совершенно не разбирались в практике ведения бизнеса в России, — вспоминает Ван Рит. — У нас были огромные проблемы с получением разрешительной документации».

Ван Рит принялся искать партнера, разбирающегося в тонкостях российского девелопмента, и нашел англичанина Дэвида Саймонса. Его компания RDS в тот момент строила в Казани Q-Park — складской комплекс по заказу ирландской Quinn Group, у основателя которой Шона Куинна также возникли проблемы с ирладнскими властями. Quinn Group стала задерживать подрядчику оплату за строительство. Саймонс помог Ван Риту уладить отношения с подмосковными властями, а Ван Рит Саймонсу — с Quinn Group. «Переговоры были невероятно тяжелыми», — лаконичен Ван Рит. В его кабинете до сих пор висит дарственная доска от уже не существующей ирландской компании с выражением признательности за посредничество.

В 2008-м Саймонс выкупил долю Giffels в GMR. Партнеры разделили обязанности: Саймонс взял на себя получение разрешительной документации и строительство, а Ван Рит — привлечение новых арендаторов и финансы. Но на этом ротация акционеров проекта не закончилась.

В 2009-м Grove решил продать долю в GMR. Ван Рит настаивает, что Grove счел актив непрофильным. Но возможен и другой вариант: перспективы проекта в тот момент, похоже, все еще были туманными.

Первые площади «Южных врат» появились на рынке в самом начале кризиса. С одной стороны, Ван Риту удалось привлечь канадскую John Deere который арендовал в «Южных вратах» 40 тыс. кв. м под склад запчастей и сборочное производство сельхозтехники. С другой стороны, были и поражения. Так, в 2008 году «Южные врата» проиграли тендер Adidas — производитель и продавец спорттоваров арендовал склад под Чеховым у PNK Group. Искать арендаторов на склады класса А в строящемся комплексе в самый разгар кризиса для игрока, только-только выходящего на рынок — задача не из легких.

В конечном итоге Grove подыскал покупателя на свою долю в GMR — одного из главных конкурентов Саймонса и Ван Рита, российскую девелоперскую компанию Raven Russia Антона Бильтона. Но Ван Рит подстраховался: у миноритариев GMR было преимущественное право выкупа, и становиться партнером своего конкурента они не собирались.

Ван Рит не был бы Ван Ритом, если бы второй раз не нашел инвестора в собственный проект. Им стал чешский фонд PPF, который в мае 2011-го вместе с миноритариями выкупил 90%-ную долю Grouwth в GMR за $100 млн. Партнеры договорились переименовать компанию в Radius Group. Сейчас 60% акций принадлежит PPF, 40% — фонду RLREF, в котором находятся деньги Саймонса, Ван Рита, его семьи и друзей. С тех пор состав учредителей Radius Group не менялся.

«У любого успешного бизнеса в России есть своя драма», — философски заключает Ван Рит.

Все флаги в гости

Если хорошенько заблудиться в Белых Столбах (а это довольно легко сделать), где-то между глухими заборами можно обнаружить магазинчик «Дикси». Оранжевая витрина потрясающе смотрится в этом бетонном царстве. Клиентом «Южных врат» бывший работодатель Ван Рита все же не стал. Из 16 арендаторов Ван Рита только один российский: «Связной». Остальные — GM, Volvo trucks, John Deere, Decathlon, Hartmann и др.

«”Южные врата” находятся в непосредственной близости от автомобильной трассы, а также от одного из международных аэропортов», — объясняет выбор площадки Генрих Штейнс, директор по производству John Deere в России.

«На сегодняшний день у компании блестящий портфель арендаторов, — считает Зарицкий. — Преимущественно международные, с именем, с прозрачной отчетностью, предсказуемые. Такие арендаторы сами по себе повышают капитализацию просто своим брендом».

Сейчас в эксплуатации 217 тыс. кв. м площадей, столько же строится. В 2012-м Radius нарастил площадь участка до 144 Га, что позволяет компании построить в общей сложности 650 тыс. кв. м. Если бы Ван Рит с Саймонсом построили все эти площади, они одни смогли бы собрать практически всех клиентов, собирающихся арендовать склад в Подмосковье. Согласно исследованию JLL, спрос на склады к сентябрю 2014-го составил лишь 750 тыс. кв. м, сократившись вдвое всего за полгода.

Между тем, к декабрю, прогнозирует JLL, на рынок выйдет 1,6 млн кв. м новых площадей. Непосредственно с «Южными вратами», по словам Федуловой, будет конкурировать главным образом PNK с объектами PNK-Чехов II, PNK-Чехов III, PNK-Валищево, а также парк «Сынково». В общей сложности в относительной близости от «Южных врат» в 2014-2015 годах появится 460 тыс. кв. м складов.

«В последние годы на этом рынке появилось много новых игроков, сейчас они строятся, — говорит Ван Рит. — В этом году у слабых игроков будут проблемы из-за отсутствия доступа к деньгам. В начале года ставка ЦБ была 5,5%, сейчас 9,5%, это почти 50%-ный рост. Клиенты будут волноваться — никто не знает, какие комплексы будут достроены. Добавьте сюда неуверенность из-за кризиса на Украине, санкций».

Первые крупные жертвы неуверенности появились в конце октября: девелопер ТГК был вынужден остановить строительство логистического парка «Радумля» по Ленинградскому шоссе. Сам Ван Рит, кажется, крепко сидит в седле. Его арендаторы — иностранцы, он берет кредиты в долларах, но и арендную ставку привязывает к курсу валюты. И, что немаловажно, у него правильные акционеры. «Во многом залог успеха "Южных врат" — PPF, — говорит один из собеседников СФ. — Это не только мощный финансовый партнер, это организация, которая имеет широкие лоббистские возможности как за рубежом, так и в России. В том числе и по привлечению клиентов. Кроме того, PPF — это гарантированные дешевые деньги».

По данным «Коммерсант.Картотека», выручка компании «Склады 104», владеющей комплексом «Южные врата», за 2013 год выросла в два раза, до почти 1 млрд руб., рентабельность по валовой прибыли превысила 50%. К настоящему моменту инвестиции в «Южные врата» составили $500 млн. Из них половина — акционерный капитал, половина — кредиты Сбербанка. Опрошенные СФ эксперты оценивают текущую рыночную стоимость проекта в $420-500 млн. Сам Ван Рит рассчитывает на $1 млрд по окончании реализации проекта.

«Все более-менее приличные склады в стране по площади меньше, чем склады вокруг одного только Бостона, — прикидывает Ван Рит. — Сегодня в ближайшем Подмосковье 10 млн кв. м складов. Если не принимать во внимание нынешний спад экономики и исходить из уровня развития промышленности и торговли, должно быть в три раза больше. В долгосрочной перспективе строить склады — правильная идея».

А главное — простая.

Владислав Коваленко