Участники новосибирского строительного рынка не сомневаются в том, что его ждут непростые времена. Расходятся только в прогнозах, касающихся объемов возможного падения показателей отрасли. Впрочем, застройщики, банкиры и эксперты уверены и в другом: крупные компании, способные провести профессиональную экономическую экспертизу проектов и правильно организовать их реализацию, могут развиваться и в условиях наступившего кризиса.

26 февраля новосибирское представительство Издательского дома «Коммерсантъ» проведет «Строительный форум Сибирского федерального округа — 2015». В нем примут участие представители региональной власти, строительных компаний, производителей стройматериалов, банков, экспертного сообщества. Предваряя форум, „Ъ“ провел круглый стол в ресторане SALT, в ходе которого обсуждались основные тренды отрасли в контексте общей финансово-экономической ситуации в стране.

По мнению участников встречи, российская экономика оказалась едва ли не в самом трудном положении за всю постсоветскую историю. «Мы находимся в ситуации „идеального шторма“, по мнению министра экономического развития РФ Алексея Улюкаева. Все наихудшие события произошли практически одновременно: структурный кризис российской экономики (экономики растущих издержек), кризис спроса и предложения на глобальном рынке нефти, приведший к обвалу мировых цен на нефть, и геополитический кризис. Не вдаваясь в оценку каких-то политических решений, мы видим, что они привели к введению взаимных санкций. Они больше всего ударили по российской экономике, по российскому бизнесу. Прежде всего это сокращение источников финансирования, отсутствие возможности для привлечения дешевых кредитных ресурсов», — отметил председатель совета директоров «Новосибирского карьероуправления» Сергей Сидоренко. Он подчеркнул, что наибольшее падение в период кризиса всегда испытывают инвестиционные отрасли, включая строительство. «Мы попали с точки зрения макроэкономики в одну из самых неприятных ситуаций, которые только могут сложиться. Это стагфляция: снижение спроса на продукцию в условиях растущих издержек», — резюмировал господин Сидоренко.

Застройщики уже почувствовали это сочетание экономической стагнации с ростом цен на примере строительных материалов. «Мы сейчас видим удорожание металла по месяцу в среднем на 1 тыс. руб. Ситуация здесь, я считаю, должна контролироваться государством. У нас государством создан монополист в этом плане — „ЕвразХолдинг“», — поделился наблюдениями заместитель председателя правления группы компаний «Кварсис» Максим Челбин. Господин Сидоренко, в свою очередь, сообщил, что «поставщики уже заявили о повышении цен от 10 до 40%».

Владелец компании «Трансервис» Александр Бойко считает, что нынешний кризис по своим причинам и последствиям необходимо сравнивать не с теми, что имели место на рубеже тысячелетий и в 2008-2009 годах, а с ситуацией начала 90-х. Бизнесмен обратил внимание на то, что в 1991 году, как и в 2015-м, страна находилась под колоссальным политическим давлением внешних сил. Это делает сам кризис глубже, а выход из него — тяжелее. Следовательно, по мнению господина Бойко, последствия нынешнего кризиса лучше прогнозировать, исходя из опыта 25-летней давности. «Если сокращение рынка произойдет на 30%, то это будет „шоколадно“», — заметил господин Бойко, по данным которого в 1991 году было заморожено около 95% объектов.

В этом смысле кризис 2008-2009 годов оказался значительно мягче. Сильнее всего тогда пострадали проекты по возведению жилья экономкласса. Были почти полностью заморожены объекты, получившие до 10% от объема инвестиций, «заморозка» домов в стадии интенсивного строительства (освоено от 10 до 70% инвестиций) оказалась на уровне 50%. Наконец, на стадии сдачи было остановлено около 18% объектов. Сегменту бизнес-класса урон был нанесен менее значительный, а в премиум-классе не был заморожен ни один проект. Впрочем, по оценке Александра Бойко, на жилье премиум-класса, которое будет возводиться и сейчас, приходится всего 2-4% рынка. То есть погоды в отрасли оно не сделает.

Впрочем, добавил директор НИСК «Метаприбор» Владимир Мартыненков, возможный объем падения отрасли в Новосибирской области зависит не только от общей обстановки в экономике, но и от целого ряда субъективных факторов. Например, от низкого качества проектирования. «Техническая-то экспертиза в стране есть, государственная и негосударственная. А экономической экспертизы никогда не было и нет. Даже у банков нет настоящей экспертизы проектов, которые они кредитуют», — посетовал он. По словам господина Мартыненкова, сегодня у него на рассмотрении 15 предложений забрать проекты, строительство которых уже начато, но, по его оценкам, это планово-убыточные проекты. Девелопер привел данные, согласно которым в Новосибирске число «недостроев» уже к осени прошлого года, еще при достаточно благоприятной ситуации, увеличилось примерно на 20 и составило 78. Кроме того, он считает необходимым изменить приоритеты градостроительной политики в Новосибирске. «Не нужно придумывать то, что уже проходили другие страны и города. Нам нужно город делать меньшего размера, чтобы экономически он был состоятелен», — заявил господин Мартыненков, добавив, что правильная градостроительная политика способна сохранить до 30% рынка, которые в противном случае могут быть «угроблены».

В любом случае застройщики согласны с тем, что ближайшее будущее отрасли во многом зависит от того, сохранятся ли масштабы ипотечного кредитования. Именно доступность ипотеки все последние годы стимулировала жилищное строительство. Но рост банковских ставок, произошедший в конце прошлого года, поставил под вопрос сохранение платежеспособного спроса в этой сфере. По словам директора по маркетингу и продажам СП ООО «Сибакадемстрой» Динара Зарипова, эпоха потребления близится к закату, стратегия потребления поменяется на стратегию экономии.

«Пациент скорее жив, чем мертв», — констатировал вице-президент, управляющий сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников, призвав не драматизировать ситуацию в сегменте ипотечного кредитования. Он отметил, что размер кредитной ставки в этом сегменте не достиг «точки замерзания» — 16%. «Мы не видим драматического падения заявок. Ипотека, возможно, сожмется от 40 до 60% в первом полугодии, но она будет развиваться дальше», — уверен банкир. Он напомнил, что в 2008-2009 годах также на фоне роста процентных ставок объемы продаж ипотеки сократились на 60%. При этом господин Могильников выразил уверенность, что ключевая ставка в 17%, установленная Центробанком в конце прошлого года, будет снижена уже довольно скоро. «Нынешние высокие ставки не выгодны никому — ни банкам, ни вкладчикам, ни государству, ни застройщикам. Коль скоро они никому не нужны, они будут снижаться. Поверьте, в ближайшие квартал-полтора мы увидим охлаждение и снижение ставок», — прогнозирует вице-президент ВТБ24. Кроме того, полагает Станислав Могильников, ипотека объективно выгодна потребителям: «Сейчас, когда наступает время неопределенности, лучше быть и в долгах, и в активах одновременно. Потому что долги будут сжиматься, завися от масштаба цен и инфляции, а актив рано или поздно будет расти».

Не менее актуальной для застройщиков остается и позиция властей различного уровня в отношении отрасли. Директор новосибирского представительства PwC Юрий Муравлев рассчитывает на то, что государство в какой-то мере сохранит за собой статус драйвера строительной индустрии, поскольку «социальные программы никто не отменял и детские сады, дороги, больницы надо строить». Однако эксперт обратил внимание на то, что возможности бюджетной поддержки заметно снижаются при нарастании кризисных явлений. Это означает, что государство и бизнес-сообщество должны будут искать формы сотрудничества. «Все зависит от того, насколько государство готово делить риски с частным бизнесом. Мы смотрим на это с осторожным оптимизмом. Но пока очень мало на 100% удачных историй взаимоотношения государства с частным бизнесом», — заметил господин Муравлев.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что кризис помимо негативных последствий несет и позитивные. Он стимулирует бизнес быть более эффективным и устойчивым. «У китайцев кризис обозначается двумя иероглифами „возможность“ и „опасность“. Тот, кто сейчас будет хоть что-то делать, однозначно будет в выигрыше. А что делать — каждый решает сам», — уверен Александр Бойко. Крупные компании, способные провести профессиональную экономическую экспертизу проектов и правильно организовать их реализацию, не пострадают и при неблагоприятной экономической ситуации, добавил Владимир Мартыненков.

Валентин Романов