Мнение аналитика

Ирина Дзюба, директор ипотечного бизнеса Локо-банка

Ставка по ипотечному кредиту складывается из стоимости привлечения денежных ресурсов для банка, а также маржи, которая должна обеспечить ему необходимый уровень дохода и покрывать возникающие кредитные риски. На величину процентной ставки влияют несколько факторов. Например, тип приобретаемого жилья (квартира, апартаменты, дом), так как у каждой категории объекта свой уровень ликвидности и возможного спроса при реализации заложенного имущества. Влияет и рынок недвижимости, на котором приобретается объект (первичный, вторичный или индивидуальное строительство). Кроме того, размер ставки прямо пропорционален сроку ипотечного кредита и обратно пропорционален размеру первоначального взноса. В связи с повышением ключевой ставки денежные средства для банков стали дороже, что не может не отразиться на конечной стоимости ипотеки для заемщика, так как она включает в себя стоимость привлечения и не может быть ниже ее.

Однако мы не видим дополнительных рисков для банков при выдаче кредитов под повышенные ставки. Выдавая ипотечные кредиты, банк детально анализирует портрет будущего заемщика и соотносит возможную сумму ежемесячного платежа с текущим и возможным доходом заемщика. При этом сумма максимального ежемесячного платежа для конкретного клиента всегда может остаться неизменной, изменится лишь соотношение платежа за основной долг и процентов, которые клиент выплачивает под ставку 18%. Таким образом, клиент сейчас может получить меньшую сумму кредита под более высокий процент при том ежемесячном платеже, который ему посилен. В то же время, в этом году ипотека перестанет быть доступной, в первую очередь, для заемщиков без первоначального взноса или с взносом менее 20%, а также для тех, кто рассматривал строящееся жилье на начальной стадии, то есть котлована. Это связано с тем, что при аккредитации новостроек банки обращают внимание на высокую степень готовности объекта (не менее 50%).

Мы предполагаем, что основными инструментами, которые скажутся на итоговой стоимости ипотеки в этом году, будут господдержка путем предоставления субсидий (при выдаче по минимальной ставке 13%), выделение средств на ипотечные программы для социальной категории граждан (в том числе АИЖК), дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ, механизмы рефинансирования выданных банками кредитов с минимальными ставками.