ипотека

Нужно быть богатым и надежным или оказаться в безвыходном положении, чтобы брать сейчас ипотеку под 16-22% годовых. Если не хватает на первоначальный взнос минимум 50% от стоимости квартиры, от кредита лучше отказаться. Впрочем, тому, кто располагает такой суммой, банкиры советуют вместо кредита вклад под повышенные сейчас проценты. Так хотя бы можно попытаться дождаться улучшения ситуации с кредитами, сохранив свои средства от инфляции.

Двусторонние риски

Проблемы на рынке ипотечного кредитования начались после того, как ЦБ резко увеличил ключевую ставку: в середине декабря прошлого года она выросла с 6,5 п. п. до 17% годовых. Это нанесло сокрушительный удар по рынку ипотеки: стоимость кредитов сразу вышла на несовместимый со здравым смыслом уровень. Правда, в январе регулятор снизил ключевую ставку до 15%, однако на стоимость жилищных ссуд это почти не повлияло. "В подавляющем большинстве банков ставки на 2,5-5% выше ключевой",— обобщает руководитель департамента ипотеки и кредитов "НДВ-Недвижимости" Кристина Шульгина. "Ставки по рынку сегодня варьируются в зависимости от условий от 16% до 28%",— уточняет директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Такой уровень делает ипотеку экономически нецелесообразной для большинства потенциальных заемщиков".

Ипотека сейчас рискованна и для заемщиков, и для банков, которые теперь либо вовсе приостанавливают выдачу, либо вводят заградительные тарифы. На протяжении всего 2014 года ипотечная база портала "Банки.ру" насчитывала порядка 1 тыс. предложений жилищных ссуд, в феврале текущего года не набиралось и 500. "Из 18 банков, с которыми компания работала в Московском регионе, временно закрыли программы ипотечного кредитования 3 банка, ряд других установил заградительные ставки",— сообщает заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга группы компаний ПИК Елена Кураткина. В колл-центре Промсвязьбанка, например, сообщили, что "стандартные программы пока не действуют", банк выдает только кредиты в рамках совместной акции с застройщиком-партнером. "Остаются классические целевые предложения на покупку готового жилья или новостроек на средней и высокой стадии готовности, особое внимание будут иметь специальные ипотечные программы для отдельных категорий населения, действующие при поддержке государства",— перечисляет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

Участники рынка констатируют, что желающих брать ипотеку по текущим ставкам немного. По словам генерального директора компании "Домус финанс" Анны Чижовой, количество ипотечных сделок сократилось почти на 40%. Да и оставшиеся заемщики, скорее всего, вынуждены брать дорогую ссуду, например получив одобрение еще до декабря 2014 года. Андрей Осипов подтверждает, что сейчас преобладают выдачи по прошлогодним заявкам и решениям, а "объемы новых заявок находятся на минимальных уровнях". Тем, кто не успел получить кредит, одобренный еще под 12-14% годовых, теперь приходится переплачивать или отказываться от ссуды. "Заемщики, получившие одобрение в прошлом году и уже выбравшие квартиры, вынуждены идти на повышение ставок,— поясняет вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов банка "Открытие" Анна Юдина.— Решение не является офертой. Банк вправе в любой момент до подписания кредитного договора пересмотреть одобренные условия. Что и имело место на рынке в условиях повышения стоимости привлечения ресурсов для банков".

Фактор времени

Сегодня банки склонны работать с тем, кто уже точно выбрал квартиру и готов взять кредит оперативно. "У потенциального заемщика теперь есть только два месяца на поиск квартиры и оформление сделки, а не четыре, как было раньше",— говорит заместитель руководителя отдела реализации "ЮИТ Ситистрой" Екатерина Баранова. За раздумья банк предложит заплатить. "Срок, после которого банк может поднять ставку по одобренному, но не полученному кредиту, — 45-60 дней",— говорит заместитель председателя правления Абсолют-банка Алексей Елагин. У Сбербанка, например, одобренная банком ставка теперь действует всего 30 дней с момента принятия решения.

И все же какие-то жилищные кредиты выдаются. "Проще всего получить ипотеку на квартиру в уже построенном доме: в этом случае для банка риски минимальны",— констатирует генеральный директор Galaxy Realty Филипп Третьяков. Правда, удержать ставки на уровне, близком к адекватному, могут себе позволить только госбанки. Сбербанк выдает ипотеку на покупку готового жилья под 15-16% для всех, для зарплатных клиентов скидка 0,5%. До регистрации ипотеки в пользу банка ставка выше на 1% годовых, еще на 1 п. п. выше без страхования жизни и трудоспособности заемщика. По кредитам на покупку квартир на вторичном рынке ВТБ 24 ставка 15,95%, без оформления комплексного страхования ставка вырастет на 1% годовых. У коммерческих банков ставки выше. Райффайзенбанк кредитует покупку готовой недвижимости под 17,75-18,75% для тех, кто подтвердит доход официально, для зарплатных клиентов ставка ниже на 0,25 п. п. Банк "Возрождение" предлагает такую ипотеку под 17,5% годовых, при этом ставка увеличивается на 1,5-2,5% годовых в зависимости от соответствия заемщика требованиям договора ипотечного страхования и заключения индивидуального договора личного страхования. При неприсоединении к договору ставка вырастет на 3% годовых.

Хуже всего дела обстоят с ипотекой на новостройки: кроме предложений госбанков, наверное, работают только единичные совместные программы с застройщиками-партнерами. "Банки либо отказались от ипотеки на первичном рынке, либо ввели практически заградительные требования к готовности жилья — этап строительства от 70%, к этому моменту при нормальном рынке в ликвидных объектах уже практически не остается квартир",— говорит начальник управления ипотечного кредитования Росинтербанка Алексей Анищик.

Дополнительным препятствием стало значительное повышение первоначального взноса. Только госбанки готовы выдавать сейчас до 80% стоимости приобретаемой в кредит недвижимости, у остальных игроков минимальный уровень собственных средств заемщика — 30%. Например, не менее 30% потребуется заемщику Дельтакредит-банка или Юникредит-банка. Впрочем, банкиры советуют брать ипотеку только тем, кто располагает не менее чем половиной стоимости желаемой недвижимости, чтобы брать минимальную сумму в банке. "Ипотечный кредит по существующим ставкам оправдан для тех, кто готов внести крупный первоначальный взнос, например от 40-50% стоимости жилья, а также для тех, кто имеет высокий доход, который нивелирует разницу в прежних и нынешних ставках",— отмечает заместитель председателя правления Абсолют-банка Алексей Елагин.

Крайняя необходимость

Дорогую ипотеку банкиры советуют брать, когда другого выхода нет. "Если квартирный вопрос стоит остро, то ипотека — вполне адекватный вариант решения. В том числе и с расчетом на рефинансирование в будущем по более выгодным ставкам. Именно так поступали многие из тех, кто брал ипотеку в 2008-2009 годах: заемщик получал кредит на квартиру под 16% годовых, в 2013-2014 годах рефинансировал кредит под 11-12% годовых. Более высокую ставку, по которой клиент обслуживал кредит в течение первых пяти лет, компенсировали выросшие цены на недвижимость",— напоминает Алексей Елагин.

Тем, кому спешить нет необходимости, эксперты советуют подождать и воспользоваться выгодной ситуацией на рынке вкладов. "Сейчас уникальный момент, когда ставки по вкладу выше, чем ставки по ипотеке,— обращает внимание Алексей Елагин.— И этим надо пользоваться". "В условиях высоких инфляционных ожиданий такая стратегия имеет смысл при уверенности, что ставка по депозиту перекроет рост стоимости жилья в среднесрочной перспективе, но это не просто спрогнозировать, поэтому риск остается, и его приемлемость каждый определяет для себя сам",— предостерегает Андрей Осипов. С декабря банки стали предлагать ставки по рублевым вкладам выше 17% годовых, сейчас предложения варьируются от 14% до 20% годовых.

Елена Пашутинская