В последние два-три года строительные компании Новосибирска активно скупали железобетонные заводы. Так застройщики рассчитывали обеспечить новые активы гарантированным рынком сбыта и сократить свои издержки на стройматериалы. Но, как считают эксперты, в условиях экономического кризиса собственное производство не означает успешного развития бизнеса. Участники рынка столкнулись с ростом цен на сырье для стройматериалов, что неизбежно повлечет удорожание квадратного метра. Ситуацию усугубляет и падение спроса на рынке жилья. Все это заставит инвесторов отказаться от части проектов.

Панельный ренессанс

По данным статистики, объем строительных работ в Новосибирской области в 2014 году снизился на 5,8%. Дальнейший спад в жилищном строительстве аналитики прогнозируют и в 2015 году. Тем не менее крупные застройщики инвестируют в развитие собственных производственных мощностей.

«Сейчас самое время строить заводы — после кризиса всегда начинается рост», — убежден генеральный директор «Первого строительного фонда» (ПСФ) Майис Мамедов. В середине декабря прошлого года ПСФ запустил первую очередь завода крупнопанельного домостроения «Арматон» мощностью 70 тыс. кв. м жилья. Уже через два года ПСФ планирует ввести в эксплуатацию вторую очередь, а в 2017 году — третью. В итоге производственная мощность предприятия возрастет до 300 тыс. кв. м.

Компания собирается строить из панелей своего завода 25-этажные жилые дома. Приступить к их возведению ПСФ намерен в марте текущего года. В январе «Арматон» выпускал лишь бетонный раствор и фундаментные блоки, производство стеновых панелей и плит перекрытий должно начаться в конце февраля. По словам Майиса Мамедова, 60-70% процентов произведенной продукции ПСФ планирует использовать на своих стройках, остальное продавать.

В конце 2014 года был введен в эксплуатацию завод по производству панелей «Горный» — совместный проект ГК «Горный» и ГК «Химметалл». У предприятия две производственные площадки — в поселке Горный Тогучинского района и в поселке Пашино в Заельцовском районе Новосибирска — совокупной мощностью 80 тыс. кв. м жилья в год. В Пашино установлено современное европейское оборудование, позволяющее выпускать трехслойные панели любого размера для строительства 17-20-этажных домов.

В общем объеме построенного в прошлом году в Новосибирске жилья доля панельных домов — 18%. По данным DSO Consulting, максимального значения за последние годы она достигала в 2011 году — 35% (около 315 тыс. кв. м). Эти цифры советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко объясняет массовым вводом в эксплуатацию домов экономкласса, строительство которых было начато еще в кризис 2008 года. По данным DSO Consulting, в 2014 году основными производителями крупных панелей в регионе были завод группы «Дискус» (50% рынка), Линевский ДСК (30%) и «КПД-Газстрой» (20%). Эксперты подчеркивают, что панельная технология набирает популярность в Новосибирске. За последний год о намерении создать новые или расширить существующие комбинаты по производству панелей заявляли несколько компаний. Но уже сейчас очевидно, что не все планы будут реализованы.

Например, в ВССК («дочка» СУ-155 в Сибири) сообщили, что компания перенесла начало строительства своего завода ЖБИ в Новосибирской области на 2016 год. Генеральный директор ВССК Илья Михальчук объясняет корректировку планов напряженной экономической ситуацией в России: «Финансовые организации сейчас неохотно кредитуют такие долгосрочные проекты, как строительство крупного промышленного предприятия». Илья Михальчук уверен, что доля панельного домостроения в Новосибирске в ближайшие годы будет расти. «Главное преимущество панельного домостроения — короткий срок монтажа домов, а значит, и всего периода строительства», — объясняет он. Майис Мамедов полагает, что через два года доля панельного жилья дойдет до 30%.

В среднем по Новосибирску при сопоставимом расположении себестоимость квадратного метра в панельном доме на 10-12 тыс. руб. меньше, чем в кирпичном, подсчитали аналитики DSO Consulting.

«В условиях снижения реальных доходов населения и „сжатия“ ипотечного рычага платежеспособность покупателей снизится, они будут выбирать более дешевое жилье», — полагает Сергей Сидоренко. По его мнению, в 2016-2017 годах на долю панельного домостроения придется около 50% построенного жилья.

Откуда не ждали

Впрочем, не все участники рынка верят в перспективы масштабной «панельной революции». Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает себестоимость панельного домостроения. «Для производства железобетонных конструкций нужен металл, а он сильно дорожает. Это негативно повлияет на цену, а значит, и на конкурентные преимущества панелей. Свое влияние оказывает и рост малоэтажного строительства, где панели нежелательны», — убежден Сергей Николаев.

По данным ПСФ, всего за два месяца, декабрь и январь, сырье для производства железобетонных изделий существенно подорожало: металл — на 15-25%, щебень — на 15-20%. Рост цен подтверждает и генеральный директор строительной компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко. «Энергомонтаж» покупает панели у Линевского и Томского ДСК. Оба эти предприятия предупредили застройщика о повышении цен, ссылаясь на удорожание металлической арматуры. «Мы ведем с ними переговоры, убеждаем не повышать цены», — говорит Иван Сидоренко. В переговоры с производителями стройматериалов и поставщиками сырья вступил и региональный деловой клуб строителей. Застройщики пытаются убедить поставщиков в необходимости консолидировать усилия для решения общих экономических проблем.

По расчетам DSO Consulting, в среднем по рынку в себестоимости строительства жилья доля строительных материалов составляет около 40%. Руководители ПСФ и «Энергомонтажа» отмечают, что к началу февраля себестоимость квадратного метра жилья уже выросла на 15%. И, судя по всему, рост на этой отметке не остановится. Российский союз поставщиков металлопродукции на своем сайте сообщает о 50%-ном падении спроса и ожидаемом дальнейшем росте цен на металлопрокат. Сергей Николаев считает, что быстрее всего цены будут расти на те материалы, которые можно продать на экспорт. Металлургические заводы сейчас стараются подтянуть внутрироссийские цены к экспортным. «Я удивляюсь, что в этой ситуации металл подорожал всего на 20%, а не на 70%», — говорит генеральный директор группы компаний «Химметалл» Евгений Гаврилов. Компания, по его словам, занимаясь не только строительством жилья, но и торговлей металлопрокатом, столкнулась с конфликтом интересов. «У нас большие товарные остатки металла, поэтому на ближайшее время от роста цен на металлопрокат как трейдер мы в плюсе, но как застройщик в минусе», — сетует господин Гаврилов.

Коммерческий директор завода «Бетолекс» Владимир Хлякин ожидает пика сокращения спроса на стройматериалы во втором квартале этого года. А вот Майис Мамедов считает, что потребность в стройматериалах уже упала. «Но мы еще не перешли ту грань, когда надо кричать „караул“»,— уверяет он. Падение производства ждет все сегменты стройиндустрии, считает Сергей Николаев. Но оговаривается, что в силу большой инерционности строительства (дом строится в течение года-двух) отрасль и связанная с ней стройиндустрия входят в кризис постепенно. Спрос на стройматериалы будет снижаться по мере завершения строительства тех домов, что сейчас находятся в высокой степени готовности. Новых строек станет меньше. «Если реализовать все объявленные проекты только по строительству и модернизации заводов крупнопанельного домостроения, то в 2018 году производство панелей возрастет по сравнению с 2012 годом больше чем на 400%. А если сюда приплюсовать рост производства газобетона, то очевидно, что столько стеновых материалов области не нужно», — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Он полагает, что большая часть объявленных ранее инвестпроектов будет свернута.

Кто наращивает объем производства стройматериалов в Новосибирской области

По данным министерства строительства Новосибирской области, в 2014 году производство ячеистого бетона в регионе выросло на 14,9%, кирпича — на 2,3%, КПД — на 5,7%, цемента — на 2,2%.

Кроме «Арматона» и завода КПД в Пашино в прошлом году в Новосибирской области были введены в эксплуатацию завод Bergauf по выпуску сухих строительных смесей (мощность до 475 тыс. т). Стоит отметить, что производство подобных смесей создает также «Хенкель Баутехник» (до 130 тыс. т в год).

Как сообщает региональный минстрой, в первом квартале 2015 года компания «Геркулес Сибирь» планирует ввести в эксплуатацию производство цементно-песчаных строительных смесей (мощность — 320 тыс. т в год), а Каинский кирпичный завод — производство кирпича из золошлаковых отходов Барабинской ТЭЦ (30 млн штук кирпича в год).

В 2015 году в Новосибирской области ожидаемый объем ввода жилья в эксплуатацию почти на 23% меньше, чем в 2014 году (1,7 млн кв. м вместо 2,2 млн кв. м). С таким прогнозом выступил начальник инспекции госстройнадзора по Новосибирской области Валерий Анищенко. В 2014 году в Новосибирске ввели в эксплуатацию более 1,3 млн кв. м жилья. По оценкам аналитиков DSO Consulting, уменьшение объемов ввода жилья в Новосибирске в 2015 году составит не менее15%.

Менеджмент крупных строительных компаний убежден, что для строительного рынка сейчас самое важное — стимулировать спрос, а он во многом зависит от доступности ипотеки. В среднем по Новосибирску в прошлом году доля ипотечных сделок в новостройках превышала 50%. Потеря ипотечных покупателей станет болезненным ударом для строительных компаний. Именно поэтому крупнейшие застройщики региона стремятся договориться с банками и региональным правительством о заключении трехстороннего соглашения, в рамках которого реальные ставки по ипотеке снизились бы для заемщика до 11,5-12%.