Девелоперы фиксируют убытки

Израильская Mirland Development, работающая в РФ, предупредила о снижении из-за девальвации рубля стоимости своего портфеля на $331 млн. До этого AFI Development — еще один израильский застройщик, чей бизнес сконцентрирован в России,— тоже заявила о возможном убытке в $210 млн из-за переоценки стоимости активов.

По итогам четвертого квартала 2014 года Cushman & Wakefield оценил стоимость портфеля девелоперских проектов Mirland Development в $590 млн против прежнего прогноза в $921 млн, уведомила своих акционеров компания. Летом 2014 года консультанты оценивали стоимость портфеля девелопера в $1 млрд. На снижение стоимости активов повлияла экономическая ситуация — падение цен на нефть, девальвация рубля и снижение ведущими агентствами суверенного рейтинга России, объясняет Mirland Development. Компания израильского бизнесмена Элиэзера Фишмана работает в России с 2004 года. На сайте компании указывается, что сейчас в ее портфеле 14 проектов общей площадью 1,3 млн кв. м (среди них ЖК "Триумф парк" в Санкт-Петербурге, торговые центры "Триумф молл" в Саратове и "Вернисаж" в Ярославле, "Mirland бизнес-центр" в Москве).

В декабре 2014 года Mirland сообщила, что приостановила выплату по облигациям и до сих пор ведет переговоры о реструктуризации бумаг. Кроме того, у господина Фишмана есть личное поручительство на 150 млн руб. по займу, выданному МДМ-банком принадлежащей бизнесмену сети магазинов "Хоум Центр": теперь кредитор требует поручителя исполнить обязательства (см. "Ъ" от 19 декабря 2014 года).

С августа 2014 года доллар подорожал к рублю на 66%, до 62 руб. В итоге все участники рынка коммерческой недвижимости — и собственники, и арендаторы — оказались в зоне финансового риска. В конце 2014 года Mirland предупреждала: основная часть ее выручки приходится на платежи, которые поступают от сдачи в аренду офисов, их размер привязан к курсу доллара. Залоговые обязательства перед банками тоже долларовые, а доходы арендаторов — в рублях, что может повлиять на объем выручки девелопера.

Mirland не единственный девелопер, зафиксировавший снижение стоимости активов. В конце прошлой недели о возможном убытке в $210 млн из-за переоценки портфеля сообщила работающая в РФ компания AFI Development израильского бизнесмена Льва Леваева (оценку также проводила Cushman & Wakefield). С учетом курсовых потерь убыток компании может достигнуть $300 млн, что уменьшит ее капитал на $390 млн, предупреждала AFI. Причины те же — экономический фон в РФ. "Вследствие вышеозначенных причин первоначальная стоимость портфеля может снизиться до $2 млрд",— сообщала AFI. Вчера капитализация AFI на LSE составляла $315 млн, а Mirland — $100 млн, полгода назад — $700 млн и $370 млн соответственно.

Кроме рисков с арендной выручкой, девелоперам коммерческой недвижимости придется адаптироваться к новым срокам окупаемости объектов. Период возврата инвестиций может вырасти на 10-20%, прогнозирует аналитик Sberbank-CIB Юлия Гордеева. У застройщиков жилья тоже может падать выручка из-за снижения спроса. "Но они работают на рублевом рынке — затраты и доходы в одинаковой валюте. Кроме того, этот сегмент восстанавливается быстрее",— добавляет Юлия Гордеева. Опрошенные "Ъ" строители жилья в РФ, чьи акции торгуются на бирже, сейчас также пересматривают стоимость своих портфелей, но не называют цифр. Представитель ЛСР сообщил, что стоимость портфеля по сравнению с 2014 годом увеличится из-за появления двух крупных проектов — застройки части территории ЗИЛа и площадки в Солнцево суммарно на 2,5 млн кв. м. По состоянию на конец 2013 года портфель ЛСР оценивался в 117 млрд руб. (около $3,6 млрд по курсу на отчетную дату). Портфель ПИК в тот же период оценивался в $2,9 млрд, Etalon — в $2,7 млрд.

Екатерина Геращенко