На мероприятии, организованном сибирским представительством АО «Коммерсантъ», эксперты и участники рынка обсуждали перспективы развития стройиндустрии в условиях падающего спроса и растущих издержек. При общем пессимистичном прогнозе, по их мнению, о глобальном падении рынка все же говорить пока рано.

Реалистичная оценка сложившейся экономической ситуации не позволяет аналитикам делать оптимистичный прогноз. Но, опираясь на объективные данные экспертов, участники рынка получают возможность оценить ситуацию и принять решения по стратегии ведения бизнеса.

По словам старшего менеджера практики управления недвижимостью и городского планирования PwC Дарьи Бурковой (Москва), несмотря на удорожание заемного финансирования и спад покупательской активности, интерес к недвижимости как инструменту сохранения средств в условиях девальвации рубля не утрачен. Но застройщикам и девелоперам все же придется пересмотреть концепцию своих проектов и адаптировать их к условиям рынка. Изменения в первую очередь затронут премиальный сегмент. «Спрос уходит в сегмент эконом и эконом-комфорт. Цены на первичном и вторичном рынке недвижимости близки к стабилизации. Но это не означает, что они не будут меняться. В сегодняшних условиях покупатель получает хорошую возможность для переговоров. Вероятно, будет меняться ставка дисконтирования»,— считает госпожа Буркова.

В том, что и участникам рынка, и потребителям придется изменить модель поведения, убежден директор по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динар Зарипов. «Сейчас в целом идет переоценка ценностей. Этот кризис станет для всех хорошим поводом к смене стратегии с потребления на экономию и сбережение. Люди будут покупать более качественные вещи, чтобы использовать их максимально длительный срок. Это касается и рынка недвижимости. Истерика, которая была в декабре, закончилась. Сегодня все считают свои бюджеты»,— подчеркивает господин Зарипов.

В экономике России первые признаки нынешнего кризиса, как считает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко, появились еще в 2013 году. «Уменьшение объемов строительных работ в Новосибирске официальная статистика зафиксировала уже в четвертом квартале 2013 года. Сегодня кризис очевидный. Мы вошли в эпоху стагнации. То, что происходит сейчас, можно назвать условиями идеального шторма. Когда в одно время совпали несколько возможных неблагоприятных условий развития ситуации. Снижаются объемы производства на фоне роста издержек. При этом у индустрии нет возможностей снижать цены. Свой запас рентабельности строители исчерпали в 2014 году»,— резюмирует господин Сидоренко. По его словам, участники рынка ожидали подъема осенью 2014 года, но ошиблись. «Строить долгосрочные прогнозы сейчас не представляется возможным. Для производителей стройматериалов поставщики повышают цены на сырье от 10 до 50%. При этом региональные власти заявляют, что не будут пересматривать цены по уже подписанным с застройщиками контрактам, невзирая на рост издержек»,— рассказал Сергей Сидоренко.

Рост цен на сырье для стройматериалов поставщики, как правило, объясняют конъюнктурой на мировых рынках и девальвацией рубля. «Металлургия сегодня в сложных условиях. В 2014 году до 30% произведенной стали уходило на экспорт. Но сейчас цены на мировых рынках падают. И на внутреннем рынке рост цен не может быть бесконечным, потому что стагнирует спрос. Тем не менее именно внутренний рынок для металлургов в приоритете»,— убежден генеральный директор Ассоциации развития стального строительства Дмитрий Еремеев (Москва). Перспективы для отрасли он видит именно в стальном строительстве. «Технология стального каркаса позволяет застройщикам существенно облегчить конструкцию, а это экономия на фундаменте. Кроме того, уменьшаются сроки строительства. А это, в свою очередь, позволяет начать раннюю продажу квартир без инвестиционной скидки, которая может доходить до 15-20%»,— пояснил господин Еремеев.

По расчетам Сергея Сидоренко, изменение цен на стройматериалы произойдет уже во втором квартале текущего года. Но Новосибирск столкнулся с еще одной локальной проблемой. «На рынке жилья кризис перепроизводства. Покупательский спрос падает, это объективно. Такую беспрецедентную поддержку от властей, какая была в 2009 году, отрасль сейчас вряд ли получит. У бюджета просто нет на это средств. Наращивать долговые обязательства перед коммерческими банками власти не решатся»,— убежден господин Сидоренко.

Проблему перепроизводства на рынке недвижимости, по мнению генерального директора компании «Метаприбор» Владимира Мартыненкова, могла бы решить экономическая экспертиза девелоперских проектов. И заинтересованы в этой экспертизе должны быть прежде всего региональные власти. «Техническая экспертиза проводится, но экономику проектов никто не смотрит. Между тем из-за транспортного коллапса строительные площадки на окраинах Новосибирска уже демотивируют и инвесторов, и покупателей. Сегодня примерно 30% строительных проектов в Новосибирске не имеют под собой никакой экономической основы»,— убежден господин Мартыненков.

В условиях давления на макроэкономику участники рынка более расположены к диалогу. Если до недавнего времени сохранялась тенденция выведения на рынок объектов недвижимости без их поддержки необходимой инфраструктурой (транспортной, социальной и т.п.), то сегодня ситуация кардинально меняется. «Проблема дефицита территорий с качественной инфраструктурой актуальна для всех крупных современных городов. Популярной темой становится создание мультикластерной среды. Это позволяет развивать новые территории и создавать объекты коммерческой активности»,— рассказала Дарья Буркова. По ее мнению, в Новосибирске высокий потенциал для застройщиков имеют участки, прилегающие к Оби, при условии обеспечения транспортной и пешеходной доступности. Коммерческую привлекательность таких объектов повысит создание рекреационных зон.

Именно комплексное освоение территорий, уверен Динар Зарипов, поможет выжить застройщикам в условиях кризиса. «Комплексное освоение территории — по сути создание мини-города. Да, это затратно, но такой подход дает повышенную рентабельность и ликвидность проекта»,— считает Динар Зарипов. По его мнению, при комплексном освоении участка важно соблюдать баланс между публичной территорией (ритейл, публичный паркинг, рекреационные зоны) и приватным пространством, используемым только владельцами недвижимости в жилом комплексе. «Сегодня основная задача застройщика — создание среды, технологии проживания в современной городской среде. Строители должны не квадратные метры строить, а понимать, какой должна быть планировка квартиры, чего хочет покупатель»,— настаивает господин Зарипов. В работе над такими проектами застройщикам, безусловно, не обойтись без поддержки властей. У рынка сегодня есть два пути: осваивать новые территории или заняться реновацией уже застроенных участков. Но в проектах редевелопмента без поддержки государства участникам рынка не справиться. Особенно если речь заходит о расселении ветхого и аварийного жилья.

Впрочем, кому сегодня больше нужна господдержка, строительному рынку или самой власти, сказать сложно. «Если своевременно не принять меры господдержки, последствия экономические и политические будут ощутимы. И они будут негативные. В 2009 году региональные власти поддержали ипотеку, и тогда базовые параметры отрасли приросли. Но сегодня основной вопрос экономики не в рамках полномочий региональных властей. Ставка по кредиту в 20-25% — это же приговор для любого строительного проекта. Мы ждем, когда ЦБ РФ снизит ставки. Поэтому до сих пор и нет внятного заявления от властей региона о том, как они будут действовать»,— говорит генеральный директор компании «Уникон» Владимир Анисимов. По его мнению, в условиях дефицита бюджета рассчитывать на масштабную поддержку со стороны властей участникам рынка не придется. Это не нужно и самому рынку. Ресурсов на всех не хватит. «Власть должна поддерживать те компании, кто строит по договорам долевого участия. Это выгодно в первую очередь самой власти, чтобы избежать проблемы обманутых дольщиков. Один из вариантов поддержки — жилищные сертификаты. Военные сертификаты уже доказали свою эффективность»,— отметил господин Анисимов.

Одним из вариантов комплексного освоения территории может стать создание новосибирской агломерации. По словам начальника управления архитектуры и строительства, главного архитектора Новосибирской области Игоря Лукьяненко, только в границах агломерации прогнозный объем строительства составляет 30 млн кв. м. «По сути, создание агломерации уже идет. Мы должны гармонизировать этот процесс. Найти точки роста, понять, где будут жить и работать люди»,— пояснил господин Лукьяненко. Для новосибирской агломерации, по его словам, в качестве точек роста определены инновационно-научная зона, логистическая зона и строительно-промышленный кластер. «Задача проектировщиков — связать эти площадки. Сейчас формируется техническое задание. Нам необходимо сформировать инвестиционные пакеты, чтобы понять, в какие проекты и на каком этапе вкладываться»,— рассказал господин Лукьяненко.

Составляя прогнозы на ближайшую перспективу, аналитики говорят о неизбежности уменьшения займов на строительство. При этом участники рынка, скорее всего, пойдут на фиксацию цен при условии достижения договоренностей на этапе продаж. Сделки, находящиеся на финальной стадии согласования (в бумажных проектах), вероятнее всего, будут аннулированы или заморожены. Эксперты настаивают на дальнейшем снижении объема инвестиций и оттоке капитала. Мелкие игроки, вероятно, уйдут с рынка.

Заявленные аналитиками тренды официальная статистика может показать уже в четвертом квартале 2015 года. Что касается рынка жилищного строительства, то индикаторы обновятся уже по итогам полугодия.

Генеральным партнером форума выступила компания «Сибакадемстрой», партнером — компания PwC.