Hines заезжает в "Метрополис"
Американский девелопер выкупил офис на Ленинградском шоссе
На офисном рынке Москвы заключена первая за год крупная сделка. Американская Hines выкупила одно из зданий МФК "Метрополис" на Ленинградском шоссе, его стоимость могла достигнуть $120 млн. Судьба еще одного входящего в состав "Метрополиса" офисного здания, на которое также претендовала Hines, пока остается нерешенной.
Фото: Тимофей Изотов, Коммерсантъ
О том, что американская Hines закрыла сделку по покупке одного из офисных зданий "Метрополиса" (32 тыс. кв. м), "Ъ" рассказали два источника, знакомые с ходом переговоров. Продавцом выступил девелопер проекта — казахская группа Capital Partners. Представители этой компании и JLL (брокер сделки) отказались от комментариев. В группе Hines "Ъ" заявили, что "не комментируют эту покупку".
МФК "Метрополис" на Ленинградском шоссе открыт в 2009 году. Комплекс состоит из торгово-развлекательной части (205 тыс. кв. м) и трех офисных зданий (110 тыс. кв. м). Сразу после сдачи проекта Capital Partners начала его распродавать. Первая сделка по продаже офисного здания инвестиционному фонду Heitman была закрыта в 2011 году, она оценивалась в $200 млн. В начале 2013 года ТРЦ за $1,2 млрд выкупил Morgan Stanley Real Estate, чуть позже половина этого здания за $640 млн перешла пенсионному фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund. После этих сделок в собственности Capital Partners остались два офисных здания площадью 32 тыс. и 50 тыс. кв. м и прилегающий к "Метрополису" участок, на котором еще в 2007 году планировалось построить 140 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и гостиницу на 200 номеров.
Hines основана в 1957 году, штаб-квартира находится в Техасе. В портфеле реализованных проектов около 25 млн кв. м недвижимости. Также группа занимается инвестициями в коммерческую и складскую недвижимость. В российском портфеле Hines 11 объектов, в числе которых аутлет "Белая дача" на Новорязанском шоссе (35,9 тыс. кв. м) и два офисных здания "Дукат Плейс" на улице Гашека (47 тыс. кв. м).
Рассматривать покупку двух офисных зданий "Метрополиса" Hines начала почти год назад. Позже на здание появился еще один претендент — чешская группа PPF. Но уже осенью Hines решила отказаться от одного из объектов — здания площадью 50 тыс. кв. м (см. "Ъ" от 14 октября 2014 года). Hines все еще рассматривает возможность покупки этого здания, но договоренности пока нет, говорит один из собеседников "Ъ". По его словам, ясность наступит в конце марта. Представители PPF от комментариев отказались.
Изначально консультанты оценивали стоимость двух офисных зданий "Метрополиса" в $300-500 млн. Теперь стоимость одного объекта вряд ли превышает $120 млн, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. По его словам, по сравнению с прошлым годом реальная рыночная стоимость объекта упала на 20-25%.
По данным Cushman & Wakefield, сейчас в Москве 15,05 млн кв. м офисных площадей. Доля вакантности постоянно повышается: если в начале 2014 года этот показатель составлял 12%, то сейчас оценивается в 17,5%, уточняют консультанты. Средневзвешенная ставка аренды за 2014 год в валютном выражении упала примерно на 30%, сейчас офисные площади класса А предлагаются по цене около $620 за 1 кв. м в год. При этом в ходе переговоров арендаторы могут получить дополнительную скидку в размере 10-15%, уточняют в Cushman & Wakefield.
Но офисное здание "Метрополиса" — достаточно хорошее вложение, оно почти заполнено арендаторами, подчеркивает один из источников "Ъ". По его словам, около 5 тыс. кв. м в центре арендует фармацевтическая компания Abbot Laboratories, еще примерно по 2 тыс. кв. м снимают ОТП-банк, Puma, Stockmann, Dell и Western Union. Со всеми компаниями, уточняет собеседник "Ъ", у собственника заключены долларовые договоры аренды.