Квартиры на вторых ролях
Как в Екатеринбурге дешевеет вторичное жилье
В Екатеринбурге продолжает расти предложение на рынке вторичного жилья. На фоне снижающегося спроса это привело к падению цены квадратного метра. В городе, по данным аналитиков, еженедельно дешевеет около 11% квартир, выставленных на продажу. Ожидается, что этот тренд сохранится до конца года. В результате объем сделок на рынке может сократиться до 20%, а цена квадратного метра снизиться на 15%.
Спрос не идет
Тренд на увеличение предложения на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге, который наметился на рынке в феврале, по итогам марта только усилился. За последние два месяца количество объектов, выставляемых на продажу в базе данных Уральской палаты недвижимости (УПН), увеличилось на 15%. Сегодня в городе предлагается более 9 тыс. квартир. Срок продажи квартир превышает пять месяцев. По данным представительства московского агентства недвижимости «Миэль» в Екатеринбурге, количество объектов, выставленных на продажу, сокращалось с ноября. К февралю объем предложения уменьшился более чем на 20%. «В связи с повышением ключевой ставки ЦБ подорожали кредиты, стало меньше ипотечных покупателей, в результате были приостановлены некоторые сделки, а объекты недвижимости сняты с продажи. Часть собственников отложили решение этого вопроса до стабилизации общеэкономической ситуации в стране», — говорят в компании.
Впрочем, мартовский рост предложения, по данным аналитиков УПН, не привел к снижению стоимости квадратного метра. За последний месяц он подешевел всего на 0,4%. Средняя цена предложения на конец марта составила 76,381 тыс. рублей. «На различных территориях фиксировалась как положительная, так и отрицательная динамика цен, причем в отдельных случаях корректировки были весьма существенными. Так, стоимость квартир в центре выросла на 2,7%. Очередным „рекордом” стала отметка 100,82 тыс. рублей за 1 кв. метр», говорится в отчете УПН. Еще более существенным было повышение среднего показателя в четвертом поясе (Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный). Здесь жилье подорожало на 3,7%. Достигнутый уровень 57,3 тыс. рублей за 1 кв. метр — максимальный за всю историю рынка.
Самое большое падение произошло во втором ценовом поясе (Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие камни, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш), где стоимость жилья снизилась на 0,8%. Среди разных типов объектов положительная динамика отмечалась только в домах сталинской постройки, где цена поднялась на 0,5%, составив 67,481 тыс. рублей за 1 кв. метр — это «рекордный» показатель для сегмента. В остальных случаях корректировки были отрицательными. «Хрущевки» подешевели сильнее других — на 0,9% (71,966 тыс. рублей за 1 кв. метр). Участники рынка же отмечают, что отрицательная динамика наблюдалась в марте во всех районах города и во всех сегментах. «Объем предложения растет и сильно давит на цену. По моим подсчетам, на вторичном рынке стоимость квадратного метра упала на 1%, — говорит руководитель аналитического отдела АН „Новосел” Сергей Меньшенин. — Самое большое падение произошло у однокомнатных квартир — минус 1,6%, в этом сегменте произошел и наибольший прирост предложения». По его словам, в начале апреля будет понятно, насколько снизились продажи в городе, но уже сейчас отмечает, что «спад произошел очень значительный». По прогнозам Уральской палаты недвижимости, до конца года объем сделок на рынке сократится на 10–20%.
Цена с вопросом
Продавцы сейчас охотнее идут на скидки и приближают стоимость квартир к более рыночным условиям. По данным УПН, еженедельно на 11% квартир, выставленных на продажу, снижается цена. Такое поведение участников рынка в последний раз фиксировалось в 2009 году. «В 2010–2011 годах рынок был сбалансирован. С 2012 года он находится в состоянии конкуренции, что также приводило к дисконтам, которые в редких случаях доходили до 10%», — говорят в УПН. «Сейчас настало такое время, когда продавцы ставят реальную стоимость. Большинство объектов было очень переоценено, последние полгода самые умные продавцы понимали, что для реализации квартиры нужно снижать цену. Сегодня таких стало больше», — говорит гендиректор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев. Сергей Меньшенин отмечает, что вторичный рынок — это «психология масс», где многое зависит от поведения людей. «Они все-таки анализируют ситуацию. Очевидно, что падение спроса будет продолжаться, а предложение будет расти. Думаю, в итоге к концу года жилье подешевеет на 10% точно», — говорит он. Снижение цен затронет все сегменты рынка, говорят в УПН, но темпы корректировок будут различаться, составив от 5% до 15%.
Пошли на стройку
Последние несколько лет на рынке наблюдалось смещение спроса от вторичного жилья к первичному. Если в 2008 году на рынок строящего жилья приходилось около 34% сделок, то в 2014 году эта доля увеличилась до 47%. По итогам 2014 года объем продаж на первичном рынке вырос на 25%, на вторичном лишь на 10%. За последние два месяца участники рынка также фиксируют рост интереса к новостройкам. По данным директора ЦН «Северная казна» Елены Мяло, из-за высоких ставок (18–25% годовых) спрос на покупку квартир в начале года снизился на 30–40%. «Сегодня мы начинаем наблюдать оживление рынка. Средний размер ипотечной ставки снизился по городу на данный момент до 14,5–18% годовых», — говорит она. Причиной оживления стала программа «Ипотека с государственной поддержкой», которая предполагает льготные условия на покупку квартиры на первичном рынке. Запуск программы участники рынка восприняли по-разному. Так, в УПН отмечают, что она усугубит положение вторичного рынка, с которого уйдут покупатели. Сергей Меньшенин считает, что спад на вторичном рынке отразится и на спросе в строящихся домах. «Вторичный и первичный рынок завязаны между собой. В большинстве случаев покупатель на первичный рынок приходит, продав объект на вторичном. У реальных покупателей (не инвесторов) свободных денег на покупку квартир, как правило, не бывает. Соответственно, проблемы будут и на первичном рынке. Несмотря на снижение по ипотеке и различные программы застройщиков. Изначально нужно продать то, что есть, а есть — вторичка», — говорит господин Меньшенин. Дмитрий Гусев подчеркивает, что господдержка скорее поможет рынку новостроек не встать в продажах, однако вряд ли это произойдет за счет потенциальных покупателей вторичного рынка. «Перспектива, что дом не будет достроен, конечно, сохраняется. Тем более, если проект на начальном этапе. А деньги нужно отдать сейчас, и жить, часто, нужно сейчас. Поэтому покупатель найдется, хотя, конечно, спад будет, но, может, не такой длительный, как предполагают сейчас. Рынок сильно зависит от экономической и политической ситуации, которая может измениться», — отмечает он.
Застройщики тоже заявляют, что на первичном рынке стоимость квадратного метра снизится. Ранее вице-президент ГК «Кортрос» Михаил Семенов заявлял, что снижение стоимости будет связано с повышением уровня инфляции до 17–18%. «Цены снижать придется. Клиента получит тот, кто сделает это первым», — полагает он. Господин Семенов добавил, что девелоперы пытаются удержать ситуацию до последнего и не снижать цены, поскольку это дает краткосрочное увеличение продаж. Он также отметил, что кризис пока затронул продажи жилья лишь по Москве и Московской области, но через полгода дойдет и до регионов. Напомним, ГК «Кортрос» реализует крупнейший в Екатеринбурге проект комплексного освоения территории — микрорайон Академический.
Аналитики УПН при этом указывают, что за последние восемь лет цена квадратного метра в Екатеринбурге лишь дважды обогнала инфляцию — в 2011 и в 2012 годах. «В целом можно сказать, что с 2007 года по 2014 год был рост цен, которого нет, поскольку стоимость, несмотря на положительную динамику, не догоняла инфляцию», говорится в отчете УПН.