Вопрос цены
Мнение аналитика
Михаил Хорьков, руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости
До недавнего времени мы говорили, что первичный рынок начинает проигрывать вторичному, потому что покупатели опасаются «замороженных» строек. После того как государством было принято решение о запуске льготной ипотеки, ситуация изменилась. По сути, запуск ипотеки под 12% вернет покупателей на первичный рынок и усугубит проблемы вторичного, поскольку его льготные условия кредитования не коснутся. Явно покупатель будет выбирать новостройку под 12%, а не вторичку под 14–16%.
В таких условиях продавцы, которые не попадают под условия госпрограммы (а участвовать в ней могут только те, кто работает по 214-ФЗ либо продает готовые новостройки), вынуждены уходить в ценовую конкуренцию, в том числе и на вторичном рынке. Уже сейчас на вторичном рынке жилья Екатеринбурга растет число продавцов, которые вынуждены снижать цены на свои квартиры. За последнюю неделю снижение коснулось 12% квартир из базы данных Уральской палаты недвижимости (УПН).
Но на среднюю стоимость квадратного метра это практически не повлияло. Дело в том, что рынок условно делится на умных и глупых продавцов. По-прежнему есть собственники, которые выставляют квартиру по цене явно неадекватной в нынешних рыночных условиях, эти квартиры висят у нас в базе, у них нет просмотров, но так или иначе они формируют рыночный фон. А квартиры, которые находят покупателей, уходят по нижнему рыночному диапазону. Например, рыночный диапазон квартиры в «хрущевке» — 3–3,5 млн рублей. Быстрее продается та, что за 3 млн рублей, а таких квартир единицы. Но есть квартиры за 3,3–3,5 млн рублей, собственники которых не готовы торговаться и снижать цены, — они и удерживают средние цены и не дают им ползти вниз.
В целом, если квартира изначально выставлена по адекватной цене, то торг может составить 2–5%. Как дальше будет развиваться ситуация, конечно, зависит от экономической и политической обстановки в стране. Если опираться на нашу экспертную позицию, то с прошлого лета мы ее не меняли и ожидаем, что к концу года будет номинальное снижение стоимости квадратного метра на 5–15%. Возможностей для роста цены мы не видим. Последние годы темпы роста цен были ниже инфляции, сейчас тем более нет возможности, чтобы рост цен обогнал или был сопоставим с инфляцией.