Загород

Второй весенний месяц продемонстрировал брокерам и девелоперам загородных поселков, что подъем покупательского интереса в марте не был случайным. Количество обращений и показов снова выросло, а в отдельных случаях был отмечен и рост продаж. Вместе с тем скидки на некоторые объекты достигли таких величин, которые еще недавно воспринимались как фантастические.

Не прячут свои денежки

В апреле практически все опрошенные корреспондентом "Дома" эксперты заметили рост покупательского интереса на загородном рынке. "Число обращений по загородной недвижимости в сравнении с мартом выросло на 80%",— рассказывает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Продажи, по ее словам, увеличились на 10-15%, а средний бюджет покупки в элитном сегменте достиг $3 млн.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate, говорит, что после февральского спада, когда закончился ажиотажный спрос, вызванный желанием спасти рублевые сбережения, начался рост, похожий на тот, что наблюдался шесть лет назад. "В марте был отмечен почти 50-процентный рост количества заявок по сравнению с февральским, в апреле спрос вырос еще на 30%,— говорит эксперт.— Похожую картину мы наблюдали в 2009 году, когда также начиная с марта количество заявок росло на 30-50% ежемесячно". Кроме того, в компании отмечают, что в апреле появились клиенты с большими бюджетами ($5-7 млн), которых не было на рынке последние девять месяцев.

Несколько более скромные результаты мониторинга покупательского спроса у генерального директора Vesco Realty Алексея Аверьянова. "Рост числа обращений в апреле по отношению к марту составил 20% и связан в первую очередь с сезонностью загородного рынка",— констатирует эксперт.

Все растет

В некоторых случаях интерес покупателей продолжал оставаться на том же уровне, что и в марте, зато продажи росли. "Количество звонков и показов оказалось равным мартовскому: 203 звонка в апреле против 204 в марте, 335 против 334 показов,— рассказывает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.— А вот конверсия в сделки стала выше: их число по сравнению с мартовским выросло почти на 50%, а по сравнению с тем, что было в апреле прошлого года,— на 60%".

Похожие данные предоставили в аналитическом центре "МИЭЛЬ — Загородная недвижимость": число заявок увеличилось на 15%, однако при этом, как утверждают в компании, на треть выросло количество показов и в полтора раза — количество заключенных сделок.

Павел Осипов, генеральный директор "Мелиор Строй", утверждает, что апрель для его компании стал даже лучше, чем декабрь прошлого года, когда, напомним, многие крупные девелоперы превысили плановые показатели продаж в несколько раз. "Рост продаж по сравнению с мартовским составил 30%",— уточняет эксперт. Есть и рекордные данные — например, в ГК "Сапсан" заметили двукратный рост продаж в своих коттеджных проектах по сравнению с мартовскими.

В поселках девелоперской группы "Интегра" в апреле была отмечена разнонаправленная динамика. "В поселке "Ясногорье" средний чек снизился на 10% — правда, количество сделок удалось сохранить на прежнем уровне: их было шесть, как и в предыдущем месяце",— рассказывает Дмитрий Гордов, партнер компании. В поселке "Веранда" наблюдалась обратная тенденция: число сделок уменьшилось до трех, а вот средняя стоимость земельного участка с коммуникациями выросла на 150 тыс. руб. Зато в новом проекте "Петрово club" было заключено девять сделок, что означает перевыполнение плана продаж на 40%, добавляет эксперт.

Дисконтный клуб

На этом оживленном фоне как нельзя лучше сработали акции, спецпредложения и просто существенные скидки, которые девелоперы продолжали делать покупателям. В первую очередь стоит отметить, что в поселках бизнес- и экономклассов застройщики полностью перешли на ценообразование в рублях.

Элитная загородная недвижимость пока держится, но и в этом сегменте все большее количество девелоперов в своих проектах фиксируют цены в национальной валюте, что продолжает подталкивать валютные цены к снижению, замечают аналитики Welhome.

Кроме того, в элитном сегменте в бюджете $3-8 млн за домовладение произошел серьезный ценовой сдвиг, говорит Алексей Аверьянов. "На рынке появились ликвидные объекты с дисконтом 30-40% и более",— утверждает эксперт. В качестве примера он приводит особняк площадью 1 тыс. кв. м на 25 сотках в поселке "Любушкин хутор Evergreen" (Рублево-Успенское шоссе, 16 км от МКАД), который предлагается к продаже за 115 млн руб. По данным Vesco Realty, это практически 50-процентная скидка от начальной цены.

Большие скидки на покупку отдельных домовладений продолжают предлагать в коттеджных поселках "Азарово" (23 км по Рублево-Успенскому шоссе), "Довиль" (10 км по Минскому шоссе) и "Трувиль" (20 км по Минскому шоссе). Дисконт составляет 30-50% от первоначальной заявленной стоимости, говорят в Welhome.

Объяснимое снижение

Но и в целом цены в элитном сегменте загородного рынка даже без особых скидок стремятся вниз — правда, по разным причинам. По данным PointEstate, наиболее значительные изменения наблюдались в сегменте дуплексов, где средний бюджет предложения в конце апреля составил $1,48 млн, или 78,7 млн руб., снизившись за месяц соответственно на 11% и 22%. "Столь значительная корректировка цен связана с пересмотром политики ценообразования в поселке "Резиденция Рублево", застройщик которого вернулся на номинирование объектов в рубли, что повлекло за собой снижение цен",— поясняет Тимур Сайфутдинов.

Цены на коттеджи также снизились и составили $2,26 млн, или 118,9 млн руб., что на 1,2% и 0,7% меньше, чем в марте. Незначительное сокращение бюджета предложения было обусловлено в основном корректировкой курса валюты, говорят эксперты. Более существенное падение произошло в сегменте участков без подряда, где средний бюджет предложения в апреле равнялся $1,63 млн, или 86,6 млн руб., а это на 4,5% и 10,5% ниже, чем месяцем ранее.

И только в сегменте таунхаусов, напротив, был зафиксирован рост бюджетов в долларах, который вызван повышением цен в прайс-листах коттеджного поселка Park Avenue, а также изменением цен в поселках, которые номинированы в рублях. На конец апреля средневзвешенный бюджет предложения таунхаусов составил $1,02 млн, или 54 млн руб. (рост на 13% и 1,4% соответственно по отношению к мартовскому).

Шесть месяцев и пять лет

Помимо скидок девелоперы, стремясь стимулировать покупательский спрос, все охотнее пользуются рассрочкой, которую, впрочем, не все признают подходящим инструментом в нынешних нестабильных экономических условиях. "В нашей компании рассрочка возможна не более чем на шесть месяцев,— говорит Валентин Зуев,— да и то мы даем ее далеко не на любой объект".

Причина проста: финансовое положение покупателя за время действия рассрочки может измениться в худшую сторону и он попросту не сможет осуществлять дальнейшие платежи. Обращаться в суд, по мнению экспертов Knight Frank, в этом случае не слишком эффективно: по сложившейся практике судьи обычно встают на сторону должника--физического лица, а не компании-кредитора.

Тем не менее в других проектах застройщики предоставляют беспроцентные рассрочки на довольно длительные сроки. Например, в поселке Aviatorov (Киевское шоссе, 130 км от МКАД) можно внести 50% за участок с коммуникациями площадью 20,7 сотки, полная стоимость которого составляет 3,41 млн руб., а оставшуюся половину выплачивать равными частями в течение пяти лет.

Щедрее, еще щедрее!

Другой способ платить понемногу предлагает компания "ВТБ 24 Лизинг", среди аккредитованных партнеров которой недавно появился первый загородный застройщик — девелоперская группа ОПИН. "Сумма первоначального взноса начинается от 20%, годовое удорожание — 11,95%, а срок финансирования — десять лет с возможностью пролонгации",— рассказывает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН.

Возможно, кому-то эта программа покажется не столь уж дешевой, ведь на рынке появились совместные предложения от застройщиков и банков. Например, малоэтажный жилой комплекс "Андерсен" (Калужское шоссе, 11 км от МКАД) и банк "Дельтакредит" объединились и предлагают покупателям снизить даже льготную ипотечную ставку на 1,5%, в итоге кредит на покупку квартиры здесь можно получить под 10,5% годовых.

Есть подобные предложения и в высокобюджетных сегментах. В поселке лэйнхаусов "Ильинка" (Ильинское шоссе, 12 км от МКАД) действует такая же процентная ставка, что и в предыдущем примере, но уже от банка "Зенит". Правда, воспользоваться этим предложением успеют немногие: поселок почти распродан.

В целом, замечает Алексей Аверьянов, за последние несколько месяцев состав предложения обновился. "С рынка вымылись готовые объекты, которые соответствовали покупателям с ажиотажным спросом,— поясняет эксперт.— И наоборот, вырос вторичный сегмент, который сегодня составляет здоровую конкуренцию первичным предложениям". В этом вопросе с коллегой не согласен Тимур Сайфутдинов: "Вторичный рынок сегодня не демонстрирует роста. Здесь сделки происходят только в силу необходимости — в связи с какими-либо изменениями в семье или отъездом собственников за границу".

Диктат лидера

По наблюдениям экспертов Point Estate, загородный рынок сегодня восстанавливается быстрее, чем городской. С одной стороны, сказывается опыт прошлого кризиса: продавцы понимают, что ожидать изменений на рынке не стоит, и готовы переходить на рублевые расчеты с покупателями, уступать в цене, предоставлять скидки. Другим важным фактором, стимулирующим продажи, стала стабилизация курса доллара в середине апреля.

Не исключено, что рынку не дает остановиться и то, что основной объем первичного предложения сосредоточен в руках одного застройщика, Villagio Estate, на долю которого приходится 63% объема первичных продаж. "Эта компания быстро реагирует и задает высокий темп продаж, которого вынуждены придерживаться и все остальные игроки рынка",— замечает Тимур Сайфутдинов.

Остается понаблюдать за тем, как лидер элитного сегмента будет устанавливать свои правила игры в комфорт-классе, на котором, как еще в феврале заявил журналистам Валентин Зуев, компания намерена сосредоточиться в среднесрочной перспективе.

Марта Савенко