Вложения в коммерческую недвижимость в России резко упали

Незначительное улучшение макроэкономической обстановки пока не отразилось на инвестициях в коммерческую недвижимость — в первом полугодии они сократились, по разным оценкам, на 23-33%. Если тенденция сохранится, объем вложений в этот сегмент по итогам года не превысит $3 млрд, что будет рекордно низким показателем за десятилетие.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие 2015 года сократился на 23% и составил $1,23 млрд, следует из исследования компании Colliers International. Из этих средств 81% пришелся на Москву. Аналогичные данные приводят и другие аналитики. По расчетам JLL, объем инвестиционных сделок в первом полугодии составил $1,1 млрд, что на 33% меньше аналогичного периода прошлого года. Консультанты Knight Frank оценивают их в $950 млн (на 27% меньше). В Colliers считают, что интерес иностранных инвесторов к российскому рынку постепенно сходит на нет: в первом квартале на их долю пришлось 29% вложений, во втором — 4%.

Как выяснила Colliers, активнее всего инвесторы проявляли себя в сегменте офисной недвижимости: на ее долю пришлось 47% от всего объема инвестиций — $579 млн. Это примерно на 70% больше, чем в первом полугодии 2014 года. Крупнейшей сделкой стала покупка американской компанией Hines одного из офисных зданий МФК "Метрополис" (32 тыс. кв. м): ее сумма могла составить $120 млн (см. "Ъ" от 12 марта). Офисный сегмент всегда доминирует на фоне экономического спада, объясняет руководитель отдела исследований JLL Том Манди: "Многие компании на фоне снижения стоимости площадей рассматривают вариант покупки офисов под собственные нужды — доля таких сделок в 2009 году составила 23% от общего объема трансакций". По прогнозам господина Манди, офисы останутся самым популярным направлением инвестиций до конца года.

Объем инвестиций в складскую недвижимость, согласно данным консультантов Cushman&Wakefield, в первом полугодии составил 33% от общего числа капиталовложений. Это в три раза выше среднего показателя за последние пять лет, когда вложения в такие площади не превышали 11% рынка. Данные подтверждают аналитики Knight Frank. По их подсчетам, инвестиции в офисы составили 30% от общего объема вложенных средств. В Colliers International и JLL говорят о менее значимых цифрах — 19% и 21,2% соответственно.

Резкий рост показателей в Knight Frank объясняют закрытием одной из крупнейших сделок за всю историю складского рынка: в июне группа БИН, подконтрольная семье Шишхановых-Гуцериевых, купила индустриальный парк "ПНК-Чехов" (337 тыс. кв. м). Приобретение оценивалось примерно в $300 млн. Доля инвестиций в рынок торговой недвижимости составила 17% от общего объема, мультифункциональных центров — 13%, добавляют в Colliers.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали падать в конце 2014 года на фоне резкой девальвации рубля и ухудшения макроэкономических показателей. В результате по итогам года объем сделок сократился на 60%, до $3,5 млрд. Консультанты тогда прогнозировали, что продолжающееся падение рынка в 2015 году окажется около 25% (см. "Ъ" от 12 января). Такие ожидания аналитики сохраняют и сейчас. По мнению Тома Манди, в этом году инвесторы суммарно вложат в российскую недвижимость около $3 млрд, что станет самым низким показателем за последнее десятилетие. Как полагает эксперт, такие позитивные макроэкономические факторы, как изменение прогноза Всемирного банка, пересмотревшего свои предсказания по падению российской экономики с 3,8% до 2,7% в 2015 году, и снижение ключевой ставки Центробанка до 11,5%, повлияют на рынок лишь в долгосрочной перспективе. Резкое сокращение объема сделок также объясняется несоответствием ожиданий покупателей и продавцов: несмотря на существенное падение спроса, цены практически не снизились, и собственники предпочитают придерживать наиболее интересные активы, отмечают в Colliers.

Александра Мерцалова