Кризис начинает собирать свои первые плоды на строительном рынке. Как показывает опыт, слишком быстрое развитие компании, не подкрепленное большой "денежной подушкой", может привести к остановке строек, а в ряде случае — и к банкротству компании. Проблемы добавляют и банки, которые не только сократили новые кредитные линии, но и пересматривают ставки по старым.

Впрочем, пока, как говорят эксперты, большинство девелоперов существующие стройки не останавливают, лишь пересматривают свои более долгосрочные планы развития. Тем не менее проблемные компании уже есть.

Унесенные кризисом

Каждый кризис рынок покидают несколько крупных строительных компаний. Пять лет назад со сцены сошли "Строймонтаж", "М-Индустрия", ИВИ-93 и другие менее известные фирмы. Как рассказывает бывший основатель "Строймонтажа" Артур Кириленко, для него кризис 2008 года начался как кризис кредитования из-за того, что банки, которые обожглись на созданных ими же самими финансовых инструментах, перестали доверять друг другу и своим заемщикам. Возник, по сути, кризис доверия. "И потом те же банки, которые сами и создали условия для кризиса, стали отзывать кредиты у заемщиков. На мой взгляд, это далеко от справедливости. Банк, выдавая кредит, оценивает риски заемщика; банк — профессиональный игрок на финансовом рынке, он знает, что делает. Дольщик же — самый незащищенный участник рынка. Поэтому если возникает вопрос, чьи интересы защищать в первую очередь, то мне кажется, что выбор очевиден", — говорит господин Кириленко.

"Именно поэтому в критической ситуации нужно поступать по совести. Дольщики рискуют своими последними сбережениями, у них нет дорогих юристов, у них нет "свободы маневра", которая есть у финансовых учреждений. У банков, напротив, практически всегда есть возможность реструктурировать обязательства девелопера, подождать, дать ему достроить объект, выйдя в итоге из проекта с прибылью", — уверен господин Кириленко. Он напоминает, что все дома "Строймонтаж", несмотря на последующие конфликты с банками, сдал и передал дольщикам. До начала конкурсного производства "Строймонтаж" завершил все проекты по строительству жилых домов, полностью выполнив обязательства перед участниками долевого строительств, а также реструктурировал задолженность перед всеми основными банками-кредиторами (в числе которых были банк "Санкт-Петербург", Сбербанк, Альфа-банк, Балтинвестбанк, Росбанк, "Кредит Европа Банк", банк "Зенит" и другие) за исключением Балтийского банка.

"Когда "Строймонтаж" уходил с рынка в 2009 году, у нас были сложные отношения с некоторыми банками. Не со всеми, замечу! Многие согласились на реструктуризацию, которую мы предложили. Но вот чего у нас не было — так это ни одного обманутого дольщика. Это было нашим приоритетом, и мы это выполнили", — говорит Артур Кириленко.

В конце июля стало известно, что процедура ликвидации ЗАО "Строймонтаж", основного операционного подразделения группы "Корпорация "Строймонтаж"", завершена. По итогам конкурсного производства требования кредиторов общества удовлетворены на 19,78% (1,2 млрд рублей из общего объема требований в 6,2 млрд рублей).

У остальных не получилось. Так, последний дом "М-Индустрии" "Поэма у трех озер" был с большими сложностями достроен лишь в 2013 году — спустя пять лет после кризиса. А с наследством ИВИ-93 "Охта-Модерн" власти до сих пор разбираются. И это не говоря уж о долгах подрядчикам и банкам.

Новые обманутые

А тем временем появляются новые обманутые дольщики. Так, например, в июне сотрудники экономической полиции ГУ МВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области провели обыски и выемку документов в головном офисе группы компаний "Город". Сыщиков интересовала финансовая документация, показывающая движение денежных средств дольщиков, вложившихся в строительство нескольких жилых комплексов. Сейчас у ГК "Город" более 5 тыс. дольщиков, а на достройку жилых комплексов нужно более 8,5 млрд рублей. Впрочем, у властей есть план спасения дольщиков и достройки домов. По словам председателя комитета по строительству Михаила Демиденко, консорциум из двух строительных компаний — КВС и "Проммонолит" (которым "Город" должен по 200 млн рублей) и банка "Советский" (ему застройщик должен 300 млн рублей) возьмут в доверительное управление все дочерние компании девелопера, на которые оформлены три жилых комплекса ("Ленинский Парк", "Прибалтийский" и "Морская звезда"). И за счет реализации еще не проданных квартир их достроят.

Более того, Смольный хочет проработать вопрос о закреплении "дееспособных строительных организаций" за каждым из проблемных жилых комплексов Петербурга. "Принцип простой: компании, которые работают на рынке Санкт-Петербурга, берут на себя в качестве обременения работы на проблемных объектах, и эти компании получают встречное внимание города к реализации их собственных проектов", — объяснил вице-губернатор Игорь Албин.

Власти надеются, что проблема обманутых дольщиков в Петербурге может быть решена к концу 2017 года. Впрочем, речь идет только о существующих дольщиках, а названные сроки будут соблюдены, если в Северной столице не появятся новые застройщики-банкроты.

Как избежать ошибки

Эксперты перечисляют несколько наиболее характерных признаков "проблем" в строительной компании: это задержка оплаты услуг (подрядчику и другим контрагентам); невыплата в срок зарплат сотрудникам; расчеты по бартерным схемам; отказ от расторжения договоров по заявлениям дольщиков; значительная кредитная нагрузка и наличие просрочек по оплате кредитов; судебные тяжбы по сформированным строительной компанией долгам; не соответствующие намеченному графику темпы строительства.

По словам экспертов, проблемы в деятельности строительных компаний могут возникать не только в кризисное время. "Безусловно, крупные компании, обладающие большим объемом реализованных и реализуемых проектов, четко выстроенными бизнес-процессами, сформированной командой и диверсифицированным бизнесом, менее подвержены внешним влиянием и более надежны. Но, тем не менее, важно понимать, что проблемы с реализацией проектов могут быть у любой, даже у крупной компании. Любая покупка на рынке строящейся недвижимости, особенно в стадии котлована, рискованна, поэтому необходимо очень взвешенно и осторожно выбирать проект и застройщика", — уверена Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands.

Как говорят эксперты, дольщики зачастую могут не знать, например, о внутренних проблемах в компании. Поэтому они могут оценить только следующие характеристики: репутацию компании на рынке, сумму долга перед городским бюджетом, статус земли под застройку, договор долевого участия или ЖСК, наличие условий для подключения инженерных коммуникаций к строящемуся дому.

Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", советует будущим дольщикам обращать внимание на следующее: на ранней стадии строительства необходимо обращать внимание на темп — чем больше и активнее строят, тем меньше проблем с деньгами есть у застройщика. На позднем этапе следует выбирать объект, который почти готов: в данном случае риск будет максимально снижен.

Еще один факт — цена квартиры. "Многие покупатели смотрят только на цену квартиру и не задумываются, почему застройщик предлагает свой объект по столь низким ценам. Поэтому перед покупкой важно мониторить рынок, обращаться в крупные агентства недвижимости, поскольку они также очень бережно относятся к своей репутации и не станут работать с сомнительным застройщиком", — уверена Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar.

"Крупная компания, которая ведет строительство во многих районах города, имеет хорошую репутацию и предлагает адекватную цену. Вот основные признаки для правильного выбора застройщика", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".

Николай Волков