Как изменился рынок аренды жилья

Рынок съемного жилья сегодня — рынок арендаторов, число которых заметно сократилось. Владельцы квартир становятся все более уступчивыми. А те, кто считает, что сдавать на таких условиях невыгодно, выставляют жилье на продажу, приближая тем самым обвал на рынке недвижимости.

ЕКАТЕРИНА АЛИКИНА

Двойной пресс

В течение двух месяцев владельцы трехкомнатной квартиры на Ярославском шоссе не могли найти арендаторов. Жилье было в хорошем состоянии, и цена умеренная, но жилец не шел. Не найдя съемщика, расстроенные владельцы недвижимости решили ее продавать. "Раньше такая квартира однозначно нашла бы хозяев,— говорит риэлтор, который с ней работал.— Но не в текущих рыночных условиях". Фактически сейчас формируется новый тренд: многие москвичи, годами сдававшие свое жилье, не могут найти арендаторов за достойную, по их мнению, плату и приходят к мысли, что невостребованную квартиру следует продать.

Дело в том, что кризис давит на рынок аренды с двух сторон — количество квартиросъемщиков резко сократилось, а количество квартир под сдачу заметно выросло. По данным "ИНКОМ-Недвижимости", рост составил около 60% относительно прошлого года. Как отмечают эксперты, сейчас на две квартиры приходится примерно один арендатор. Жилье сдать значительно сложнее, увеличилось время экспозиции. Согласно данным ЦИАН, средний срок экспозиции на данный момент — 20 дней. В пик падения рынка было 22 дня, а ровно год назад — 14 дней. Но это средняя температура по больнице. Очевидно, что квартиры, у которых ставки аренды резко уменьшились, и сегодня сдаются довольно оперативно. Ну а жилье, которое предлагается даже по очень привлекательным до недавнего времени ценам, в настоящее время может простаивать месяцами.

"Четверть мигрантов на рынке аренды сегодня переезжает в Подмосковье,— рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.— Соотношение цены и качества в Подмосковье выгодно отличается от столичных вариантов найма: стоимость московской "однушки" и просторной двухкомнатной квартиры лучшего качества в области может быть идентичной".

Благодаря тому что рынок перенасыщен предложением, квартиросъемщики имеют больший выбор и могут диктовать свои условия. "Сегодня цена определяется не тем, за сколько собственник хочет сдать квартиру, а тем, сколько арендатор готов заплатить,— говорит управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова.— Пока экономика страны не восстановится, для чего сегодня нет никаких предпосылок, это состояние рынка сохранится".

Конечно, самый действенный способ борьбы за арендатора — снижение цены. По словам риэлтора Александра Водолазова, за последние полгода ставки аренды типового жилья снизились примерно на 10-20%. С этой оценкой солидарен департамент консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья". Если раньше в Москве за "однушку" в обычном панельном доме просили не меньше 30 тыс. руб., то сейчас легко можно найти квартиру дешевле 25 тыс. руб. Что касается объектов бизнес-класса и сегмента де люкс, падение, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", составило 15%.

Риэлторы уверены, что доходность от аренды сейчас находится на минимуме. "Сдавать квартиру стало невыгодно,— говорит Александр Водолазов.— Многие из тех, кто сдает жилье, проживают за рубежом, соответственно, их интересует валютная выручка, которая в нынешних обстоятельствах серьезно упала. Одновременно дорожают коммунальные услуги, растет налогообложение. Поэтому фактически никакой выгоды уже нет". "Дисконт при найме возможен, но неочевиден априори, как это было еще пару месяцев назад. Многие собственники попросту не могут снижать цены, так сказать, в индивидуальном порядке — аренда будет нерентабельна",— утверждает Оксана Полякова.

Таким образом, по мнению экспертов, рынок аренды жилой недвижимости подошел к тому пределу, когда даже незначительное снижение ставок сделает сдачу многих квартир экономически бессмысленной. "Цены вряд ли будут и дальше снижаться, потому что уже сейчас стоимость аренды не соответствует стоимости продажи,— говорит гендиректор агентства недвижимости Home Staging Анна Моисеева.— Думаю, ближайшее время рынок будет искать баланс между спросом и предложением. Часть квартир в итоге снимут со сдачи в аренду, и они будут проданы".

Если говорить о границе, дойдя до которой гражданин сочтет, что сдавать уже неинтересно и невыгодно, то она оценивается очень субъективно. "Здесь все зависит от арендодателя,— рассказывает Анна Моисеева.— Если человек консервативный и квартира наследственная, он либо будет сдавать ее даже за бесценок, либо закроет до лучших времен. Если же гражданин покупал инвестиционную квартиру, то рано или поздно он ее продаст и купит что-то более выгодное".

Эксперты констатируют, что большинство владельцев квартир под сдачу из тех, кто признал этот бизнес для себя малопривлекательным в нынешних условиях, выбирают вариант консервации. По приблизительным оценкам этот вариант уже выбрали около 10% арендодателей. По данным ЦИАН, количество квартир под сдачу в августе уменьшилось по сравнению с июлем более чем на 12 тыс. (около 15%). "Людей, которые оставляют квартиру до лучших времен, много,— отмечает Анна Моисеева.— Владельцы считают, что не стоит сдавать ее дешево, что ущерб для квартиры (особенно если в ней хороший ремонт) окажется выше, чем потенциальная прибыль. Это особенно характерно для квартир элитного и бизнес-класса".

Что касается продаж нерентабельных квартир, сегодня можно говорить, что этот тренд на рынке только зарождается. Такой вариант рассматривают в первую очередь владельцы инвестиционных квартир. И, по словам экспертов, это явление не стало массовым в основном из-за того, что продать квартиру сейчас не намного легче, чем сдать. "Если бизнес перестает приносить адекватный доход, соответственно, продать его — нормальная стратегия,— отмечает Александр Водолазов.— Причем никто не знает, хорошее сейчас время для продажи или нет. Человек, который продает жилье сейчас, безусловно, может быть, через год будет кусать локти, если рынок отыграет текущее снижение. А возможно, он будет делать то же самое из-за того, что не продал, если падение цен продолжится в долгосрочной перспективе. Каждый принимает решение, исходя из личных обстоятельств".

Все включено

Там, где это возможно, цены, конечно, будут снижаться еще. Владельцы жилья пытаются нащупать цену, которая еще выгодна им, и в то же время вызывает интерес у квартиросъемщиков. "Безусловно, большинство пытается сдавать,— говорит Александр Водолазов.— Арендная плата пока выше, чем коммунальные расходы, налоги и затраты на косметический ремонт. Нельзя сказать, что прибыли совсем не будет".

По мнению специалиста департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Екатерины Артемовой, ближайший год — это интересное время, когда новые реалии прочувствуют даже те собственники, которые до сих пор руководствуются старыми мерками и не спешат снижать арендные ставки. То есть рынок аренды будет пополняться конкурентоспособным предложением еще и отсюда. Как рассказывает Оксана Полякова, арендодатели должны перестроиться, понять, что объектов сейчас много и надо проявлять гибкость, иначе квартиру можно не сдать вовсе.

Многие это уже поняли — с готовностью идут навстречу арендаторам, а иногда даже предвосхищают их пожелания. По словам Поляковой, половина владельцев квартир экономкласса готова принимать жильцов с детьми и животными (раньше таких было всего 15%). Кроме того, 30% собственников согласны снизить сумму залога наполовину, а 15% — даже на две трети.

Чтобы не снижать цену еще больше, многие включают в сумму аренды различные затраты, которые раньше лежали на квартиросъемщике,— получается этакий завуалированный дисконт. "Собственникам приходится идти на уступки: снижать ставки, включать в стоимость оплату коммунальных услуг и интернета, в некоторых случаях — парковочного места",— рассказывает Анна Левитова.

В свою очередь квартиросъемщики становятся все более разборчивыми. "Спрос уходит в сторону качественного жилья, арендаторы становятся более требовательными,— отмечает Анна Моисеева.— Например, если раньше плохо сдавалась квартира без стиральной машины, то сейчас — без посудомоечной".

Постепенно квартиросъемщики осваивают новую ситуацию, когда именно они диктуют правила игры. "Очень многие хотят "за копейку канарейку", понимая, что собственники зачастую вынуждены прогибаться под условия арендаторов",— говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. Пример новой модели поведения — предприниматель Вячеслав, который, вернувшись из долгой зарубежной командировки, принялся искать в Москве "однушку" или студию. "Хочется не бабушкин ремонт, обязательно в центре города (метро "Цветной бульвар", "Сухаревская" или "Трубная"),— рассказывает Вячеслав.— Важно, чтобы был хороший дом, уютный двор, нормальный вид из окна. Ищу в основном на Avito и рассчитываю на 50 тыс. руб. в месяц".

Впрочем, Вячеслав вряд ли может претендовать на роль типичного квартиросъемщика в нынешних условиях. "Думаю, что в ближайшие месяцы рынок будет держаться за счет традиционной сезонной активности, а вот в районе Нового года — весны, скорее всего, будет провал,— прогнозирует Вадим Ламин.— В большой степени картина будет зависеть от внешних факторов, которые оптимизма пока не добавляют (впрочем, как и внутренние). Не видим мы притока новых арендаторов ни за счет зарубежных компаний и представительств, ограниченных санкциями, ни за счет сотрудников наших импортозамещающих структур, которые должны расти как на дрожжах, но пока, судя по всему, не растут. Впрочем, аренда в существенной степени держится за счет чиновников, банковских и околонефтяных структур, которые, похоже, всегда на плаву".