Девелопер офисов выходит на рынок жилья

Central Properties, представляющая, как считается на рынке девелопмента, интересы топ-менеджеров "Татнефти", решила застроить свою единственную свободную площадку на западе Москвы апартаментами. Рынок офисов, где традиционно работала компания, больше всего пострадал от кризиса, а жилье пока по-прежнему продается в два раза дороже себестоимости.

Central Properties (CP), работающая на рынке коммерческой недвижимости, в этом году начнет строительство комплекса апартаментов на западе Москвы в районе Филевского парка на Заречной улице, сообщил "Ъ" гендиректор компании Сергей Егоров. Он уточнил, что сейчас проект проходит экспертизу, общая площадь комплекса составит около 50 тыс. кв. м. По оценкам директора отдела управления строительством CBRE Михаила Каплуна, объем инвестиций в проект может достигать 2,5-2,8 млрд руб. без учета стоимости земли. Директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Ольга Кочетова считает, что затраты составят 3,5-4,5 млрд руб. CP собирается вложить в строительство до 50% собственных средств, остальное закрыть кредитной линией и средствами покупателей, добавил господин Егоров. В этом районе цены на апартаменты варьируются от 177 тыс. до 300 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. То есть выручка от продажи апартаментов может составить 8,85-15 млрд руб., что в среднем в два раза больше себестоимости строительства.

CP владеет и управляет 225 тыс. кв. м коммерческой недвижимостью в Москве, включая бизнес-центры "Павловский" и "Двинцев", торгцентр "Весна" в Алтуфьево. По данным Kartoteka.ru, ООО "Сентрал Пропертиз" принадлежит двум топ-менеджерам компании: 33,33% — у гендиректора Сергея Егорова, 66,67% — у президента Дениса Степанова. Но по сведениям нескольких московских девелоперов, CP представляет интересы топ-менеджеров "Татнефти". В Kartoteka.ru сообщается, что господа Егоров и Степанов владеют ЗАО "Фабула.ком", среди учредителей которой главный бухгалтер "Татнефти" Искандар Гарифуллин, начальник управления финансов "Татнефти" Евгений Тихтуров и экс-гендиректор нефтяной компании Шафагат Тахаутдинов.

CP купила участок на западе Москвы в 2007 году. Сначала эту площадку планировалось использовать под совместный с MR Group проект по строительству офисов общей площадью 500 тыс. кв. м. Но партнерство не сложилось, как и с группой ПИК, с которой также обсуждалась возможность совместного строительства. Площадка в районе Филевского парка — последний свободный участок, оставшийся в портфеле у СР, и застраивать ее офисами сейчас неактуально, говорит Сергей Егоров.

Спрос на офисы сейчас действительно заметно сокращается: по данным JLL, доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А по итогам января--июня 2015 года составляла 27,4%. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев говорил, что многие инвесторы пересматривают свои планы в пользу строительства жилья. Сегмент апартаментов в Москве стал резко расти в 2013 году. "Тогда за год на рынок был выведен 21 проект, в два раза больше, чем годом ранее",— вспоминает управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая. По ее данным, в Москве за первое полугодие 2015 года средняя цена продаж апартаментов выросла всего на 1,9% и составила 291 тыс. руб. за 1 кв. м, а доля такой недвижимости на первичном рынке сократилась на 36% с 40% в первом квартале 2015 года. Замедление темпов роста этого сегмента объясняется двумя факторами — переводом части объема в сегмент жилья и запретом властями города на строительство апартаментов вне гостиничных комплексов, отмечает Владимир Богданюк из Est-a-Tet. Город был недоволен, что апартаменты используются для постоянного проживания, но не обеспечены социальной инфраструктурой, напоминает эксперт.

Екатерина Геращенко, Александра Мерцалова