Разбор полетов

Двукратный рост курса доллара в декабре прошлого года притормозил развитие столичного офисного рынка. Девелоперы строят в два раза меньше, а уже готовые объекты сдаются на треть дешевле. Улучшение наступит через год-два после первых положительных сигналов — стабилизации цен на нефть, динамики ВВП. Участники рынка неохотно делятся прогнозами, приводя в пример декабрьский валютный кризис, которого никто не ждал.

Без будущего

"Никто вам не скажет, что может быть через три года. Даже в начале прошлого года мы не знали, что может произойти то, что случилось в декабре",— недоумевает директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. Ни один из опрошенных "Ъ" консультантов и девелоперов не стал рассуждать, каким может стать офисный рынок в среднесрочной перспективе. "Спонтанность экономических событий отучает делать прогнозы",— пояснил один из собеседников. "Пять лет назад мы просто считали объем строительства, заявленные проекты. Никто даже не думал, что рынок вышел из кризиса 2008-2009 годов, все только приспособились к новым условиям. О переходе в расчетах ставок на рубли, который мы видим сейчас, точно никто не думал",— рассуждает Елена Денисова. Как показал опрос, проведенный "Ъ" среди владельцев московской офисной недвижимости и консультантов, никто больше не составляет планы более чем на два года. "Есть известная теория про цикличность кризисов. Но то, что происходит сейчас, не вписывается в привычную парадигму",— подчеркивает госпожа Денисова.

В декабре прошлого года рубль обвалился на 45%, доллар вырос с 37 руб. до 67,7 руб. В начале 2015 года курс удалось стабилизировать, в период отскока доллар падал до 49,1 руб. Но сейчас американская валюта снова подорожала.

Рынок коммерческой недвижимости отреагировал моментально. На собственников посыпались обращения арендаторов о пересмотре условий ранее заключенных договоров, из которых 90% было номинировано в долларах. Не все арендодатели восприняли ситуацию серьезно, и в первое время на уступки соглашались немногие. Офисы стали освобождаться. Из-за девальвации и роста объема свободных площадей ставки упали на 25-30% от уровня 2014 года. Оценив возникшие трудности, девелоперы стали пересматривать планы: вместо бизнес-центров они захотели строить жилье, которое до сих пор пользуется спросом. По подсчетам руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, с декабря 2014 года по февраль 2015 года власти Москвы повторно согласовали около 50 проектов, где вместо бизнес-центров инвесторы решили построить жилье или торгцентры. Еще 30 проектов находятся на стадии согласований, уточнил чиновник. "В Москве жилье — наиболее выгодный сегмент с рентабельностью в зависимости от территории 30-50%",— объясняет господин Тимофеев. На жилье стали обращать внимание компании, никогда ранее им не занимавшиеся, например турецкая Enka. Так, оставшуюся свободную площадку на западе Москвы собирается застроить апартаментами Central Properties. Девелопер бизнес-центров Storm Properties переформатирует под жилье участок, где планировалось строить бизнес-центр "Фили-Плаза" на 20 тыс. кв. м.

Прошлые рекорды

Инвесторы с рынка пока не ушли. Директор отдела продаж и приобретений офисной недвижимости Colliers International Кермен Мастиев утверждает, что интересанты есть, сделки идут по всем направлениям: аренде, покупке под собственные нужды, инвестиционные. "Их правда немного",— уточнил он. В нынешнем году крупнейшей пока остается совместная покупка двух офисных башен "Метрополис" чешской PPF Real Estate и американской Hines: эта сделка оценивалась в $350 млн. В списке крупных приобретение инвесткомпанией "Регион" бизнес-центра "Мерседес-Бенц плаза" (около $90 млн). O1 Properties Дмитрия и Бориса Минцев, в 2012-2013 годах купившая четыре бизнес-центра на общую сумму $2,34 млрд, в текущем году приобрела офисный комплекс "Заречье" у одного из своих акционеров — ICT Holding, рассчитавшись за него акциями. ICT Holding получил 4,5%, что увеличило его пакет в O1 Properties до 29%. Пока крупнейшей на офисном рынке остается сделка по продаже бизнес-центра "Белая площадь" рядом с Белорусским вокзалом: в 2013 году его купила O1 Properties за $1 млрд.

В рублевом эквиваленте этот рекорд может быть побит, если "Транснефть" закроет сделку по покупке башни "Эволюция" в деловом центре "Москва-Сити". Стоимость башни оценивается в $900 млн, но итоговая цена может оказаться меньше. По словам господина Мастиева, сейчас размер запрашиваемого покупателем дисконта вырос почти в три раза. "Когда ситуация на рынке была благоприятной, дисконт при покупке офисов под собственные нужды составлял 5-10%, сейчас — в среднем 15-25%",— поясняет он.

Арендаторы вспомнили про рубль

На момент валютного коллапса арендные ставки в московских офисах класса А составляли $850 за 1 кв. м в год, класса В — $600 за 1 кв. м. Когда доллар подорожал почти в два раза, деловая активность замедлилась: компании, получающие выручку в рублях, были вынуждены сокращать расходы, в том числе на аренду, и обращаться к собственникам за изменением условий договоров. В течение квартала после исторического падения рубля в декабре прошлого года рынок изменился. По данным регионального директора и главы группы офисных площадей JLL Алексея Ефимова, аренда в бизнес-центрах класса А с прошлого года подешевела до $650 за 1 кв. м в год, класса В — до $480 за 1 кв. м. "Кроме того, появились ставки, зафиксированные в рублях, чего раньше практически не было, а также варианты ограничения ставок в валюте",— добавляет господин Ефимов. 

Привязанными к доллару ставки остаются в ряде крупных бизнес-центров класса А, так как у их собственников валютные обязательства перед банками, рассказывает директор отдела исследований Cushman & Wakefield Юлия Богомол. По ее словам, в офисах класса В ситуация противоположная: все договоры зафиксированы в рублях. Но действие рублевых ставок ограничено по времени, это необходимо из-за инфляционных рисков. Рублевые ставки обычно индексируется на уровень инфляции, которая, как прогнозирует ЦБ, по итогам будущего года составит 11-12%. Но у участников рынка свои ожидания. "Есть опасения, что инфляция может подскочить до 15%, хотя даже при 10% экономика многих арендаторов уже не страдает",— объясняет госпожа Богомол. В долгосрочной перспективе в ряде случаев надежнее иметь арендные контракты, номинированные в долларах, обсуждая по необходимости с собственниками офисных площадей смягчение условий. "Лучший вариант — определение валютного коридора и введение арендных каникул в действующих договорах",— считает Юлия Богомол. Гендиректор Central Properties (владеет бизнес-центрами "Двинцев", "Павловский") Сергей Егоров говорит, что договоры аренды в офисах компания сохраняет в долларах. "Не более чем в 5% контрактов курс зафиксирован на один год",— рассказал он.

По словам директора отдела исследований CBRE Валентина Гаврилова, сейчас арендаторы чаще всего запрашивают качественные офисы класса В с невысокой рублевой ставкой и удобным расположением, например рядом со станцией метро. "Соотношение сделок с офисами классов В и А составляет 2,5 к 1",— уточняет он. Более половины сделок проходит в зоне между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД. Господин Гаврилов говорит, что среди тех, кто ищет новый офис, много компаний, нацеленных не на экономию любой ценой, а на улучшение условий размещения. "Они предпочитают переезд в качественные здания классов А и В+ в центре",— рассказывает эксперт, добавляя, что подобное решение может оказаться дальновидным с учетом перспектив восстановления рынка в будущем году. По данным Knight Frank, сейчас офис в зоне от Садового кольца до ТТК в зависимости от класса объекта можно найти за 20-30 тыс. руб. за 1 кв. м в год, у МКАД — за 14-15 тыс. руб. за 1 кв. м.

Сейчас на рынке заключаются в основном сделки по продлению и перезаключению договоров, но их недостаточно для поддержания ключевых показателей рынка. В Москве пустых офисов класса B гораздо больше допустимого уровня в 15-17%. В классе A доля вакантных бизнес-центров по итогам первого полугодия достигала 27,4%.

По мере снижения объема нового предложения и восстановления спроса доля вакантных площадей будет сокращаться. Девелоперы уже снизили темпы строительства. По расчетам JLL, в первом полугодии Москве введено 224 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 58% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом по итогам нынешнего года на рынке может появиться 830 тыс. кв. м новых офисных площадей — это на 41% меньше, чем в 2014-м. Прошлый год, когда было введено в эксплуатацию 1,4 млн кв. м, стал рекордным по объему ввода офисных площадей с 2010 года. Несмотря на это, владельцам новых бизнес-центров потребуется от одного года до двух лет, чтобы заполнить свои объекты арендаторами, предупреждает Юлия Богомол. По оценкам Алексея Ефимова, есть шанс, что к концу года соотношение спроса и предложения будет способствовать стабилизации рынка. "При объеме ввода на уровне 830 тыс. кв. м мы рассчитываем, что спрос будет чуть выше — 950 тыс. кв. м",— отмечает он.

Иллюзия выбора

Шести месяцев хватило, чтобы адаптироваться к новым экономическим реалиям. За первое полугодие текущего года рынок офисной недвижимости приспособился к давлению нестабильности курса валют, санкций и сложной экономической ситуации, говорит директор по управлению активами O1 Properties Павел Барбашев, отмечая, что сделки идут и в этих условиях. "У нас прошло пять сделок аренды общим объемом 2,2 тыс. кв. м",— рассказал он. "Есть ощущение, что мы близки к дну. Если не будет новых глобальных геополитических потрясений и падений на нефтяном рынке, то точка равновесия близка,— резюмирует господин Барбашев.

Ключевые показатели восстановятся в течение года-двух после окончания острой фазы кризиса. По оценкам Валентина Гаврилова, арендные ставки вернутся на докризисный уровень в течение полутора-двух лет, инвестиционная активность — в течение года после получения позитивных сигналов о динамике ВВП. "Учитывая, что острая фаза кризиса — низкие цены на нефть, заметное падение ВВП — все еще продолжается, офисный рынок остается слабым",— напоминает Валентин Гаврилов. В CBRE сдвинули сценарий начала восстановления на три месяца вперед: теперь эту фазу ждут не раньше середины 2016 года. "Полностью оправиться от последствий текущего кризиса рынок сможет только к 2018 году",— констатирует эксперт.

По словам директора по развитию PPF Real Estate Russia Николы Обайдина, все риски на этот период уже понятны. "Рынок офисной недвижимости развивается своим чередом. Кризис влияет на темпы и показатели, но не меняет направления",— считает он, добавляя, что сейчас подходящее время для поиска новых возможностей. "Из-за приторможенного спроса и большого ввода новых площадей образовался пул свободных помещений, это характерно для всех сегментов недвижимости",— напоминает он. Но в ближайшие три-четыре года объем нового предложения заметно сократится. "Это приведет к сокращению вакантных площадей и стабилизирует коммерческие параметры, вновь усилится децентрализация офисного рынка столичного региона",— рассчитывает господин Обайдин.

В 2016-2017 годах новое предложение будет расти менее чем по 500 тыс. кв. м — это в два-три раза медленнее, чем до нынешнего кризиса, подсчитали в CBRE. К концу текущего года свободными могут оказаться 3 млн кв. м столичных офисов. "Это создает иллюзию большого выбора, но на самом деле все сложнее. В классе А, например, около двух третей свободных площадей сконцентрировано в 10-12 бизнес-центрах",— поясняет господин Гаврилов. В классе В вакантны помещения в бизнес-центрах, имеющих ряд недостатков, например низкая транспортной доступностью, неудовлетворительное качество помещений, высокие ожидания собственников относительно арендных ставок. "Всегда нужны здания хорошего качества, удобно расположенные, а также недорогие бизнес-центры коворкингового типа. Постепенно будет расти спрос на офисы в "Москва-Сити", бизнес-парки с удачной локацией",— считает господин Гаврилов, предупреждая, что из-за усиливающейся конкуренции доходность офисного девелопмента расти уже не будет. До кризиса она составляла 15-25% в зависимости от проекта.

Екатерина Геращенко