Загород

Августовский скачок валют, не оказавший заметного влияния на рынок городского жилья, в элитном загородном сегменте произвел эффект разорвавшейся бомбы. Долларовые цены на некоторые объекты вторичного рынка даже по отношению к началу нынешнего лета упали вдвое, а девелоперы стали открыто объявлять о тех скидках, которые раньше становились известны только в процессе индивидуальных переговоров. В более низких ценовых сегментах ситуация спокойнее, но и там в августе отмечали рост покупательского интереса к проектам.

18 млрд за лето

Для тех, кто хранит сбережения в иностранной валюте, нынешний август оказался весьма соблазнительным: после резкого подъема курса загородные дома, цены на которые номинированы в рублях, в очередной раз стали доступнее. Что же касается продавцов, которые еще держат долларовые прайс-листы, то им пришлось либо временно снимать объекты с продажи, либо снижаться в цене, причем существенно. "Цены некоторых сделок вторичного рынка в долларах упали до 50-60% по сравнению еще с началом лета",— утверждает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank.

Больше всего, как обычно, пострадал верхний ценовой сегмент, продолжает эксперт. Домовладения, выставленные по $20 млн, находили своего покупателя по цене $11-12 млн. Но объекты по $2,5-3 млн в стоимости потеряли гораздо меньше — около 20%. Однако нижняя планка совершенно очевидно снова отодвинулась вниз.

Минимальная стоимость элитного коттеджа на начало сентября на первичном рынке, по данным Welhome, составляла 35 млн руб. ($516 530). Самый бюджетный вариант покупки таунхауса предлагали за 42 млн руб. ($627 тыс.), а самый дешевый участок без подряда — 1,34 млн руб. ($20 тыс.) за сотку.

У Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости "Метриум групп", цифры еще ниже. "В элитном сегменте цены на земельный участок начинаются примерно от 500 тыс. руб. за сотку, на таунхаус — от 15-20 млн руб., на коттеджи — от 25 млн руб.",— заявляет эксперт.

В Penny Lane Realty подсчитали сделки: весной в элитном сегменте было заключено 279 сделок на общую сумму 19 млрд руб. Из них 210 прошли на первичном рынке и 69 — на вторичном. "Летом наблюдалось незначительное снижение, а именно 245 сделок на 18 млрд руб.,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Сергей Колосницын.— Из них на первичном рынке — 156, а на вторичном — 89".

Анастасия Могилатова, генеральный директор Welhome, уточняет, что это лето для девелоперов было менее динамичным в плане продаж, чем прошлое. В течение трех летних месяцев в классе de luxe были заключены единичные сделки, в элитном классе в среднем на поселок приходилось две сделки против четырех летом прошлого года.

Втрое дешевле

В отдельных случаях скидки и вовсе поражают воображение. Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty, приводит пример: "За лето ушел великолепный современный особняк в стиле ар-деко в элитном поселке "Бенилюкс" за $2 млн. Ранее этот дом был выставлен за $6 млн".

Если же говорить о рынке недвижимости бизнес-класса, продолжает Евгения Панова, то он в целом, особенно Новая Рига, постепенно переходит полностью в рублевую зону и фактически торгуется по "старым" рублевым ценам.

Элитный рынок этому процессу сопротивляется, как может: по данным Welhome, лишь в 7 коттеджных поселках из 26 цены номинируются в рублях. На вторичном рынке та же история, и причина, как утверждает Алексей Трещев, в образе мыслей продавцов. "Собственникам психологически проще выставить цену в долларах и дать хороший дисконт (по сути, на курсовую разницу), чем сразу фиксировать ее в рублях",— объясняет эксперт. Результат тот же самый, но зато потом можно рассказывать, что твой дом продан за валюту.

Дачам — нет

Покупатели же, конечно, не особенно интересуются тем, о чем думают продавцы. Их вдохновляет одно: скидки — чем больше, тем лучше. И как раз сейчас больше — вполне реально. Как замечает Анастасия Могилатова, на фоне финансового кризиса и проводимых застройщиками акций и скидок наблюдается смещение спроса в так называемый более привлекательный бюджет, который стартует от $700 тыс. "Годом ранее нижняя планка начиналась от $1 млн",— вспоминает эксперт.

Застройщики такому смещению сами же и потворствуют. "Главным маркетинговым инструментом выступают акции и скидки,— делится наблюдениями Анастасия Могилатова.— Если раньше на элитном загородном рынке скидки предоставлялись исключительно при личной встрече в ходе переговоров, то сейчас девелоперы заявляют о них открыто: объявляют о проходящих акциях в новостной ленте на сайтах коттеджных поселков или при звонке в офис продаж".

Само собой, предложениями, выставленными по акционным ценам, покупатель интересуется в первую очередь. Поэтому на данный момент наибольшим вниманием на первичном рынке пользуются полностью построенные дома и таунхаусы без отделки, на которые заранее объявлена скидка — как правило, цена оказывается на 15-25% ниже своих рыночных аналогов, если речь идет о самых ликвидных объектах, а на отдельные лоты дисконт достигает 30-50%. Но зато, как говорит директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group Юлия Грошева, по сравнению с весной за три летних месяца спрос вырос на 35%.

Другую тенденцию в поведении покупателей замечает Илья Менжунов. "Сегодня для покупки коттеджа клиенты чаще используют средства, полученные от продажи городских квартир,— рассказывает эксперт.— Раньше такую тенденцию мы не наблюдали: все же загородный дом приобретался в качестве дополнительного жилья". Причиной нового явления он считает стремление человека, приобретающего недвижимость, оптимизировать расходы на ее содержание, в том числе за счет продажи актива, в котором нет острой необходимости.

В комфорт-классе наблюдается примерно то же самое. Если до кризиса 2008 года 90% загородных объектов приобретались как недвижимость для дачного отдыха, то сейчас, согласно опросу клиентов, который провели в "Региондевелопменте", 71% покупателей приобретают загородный дом для постоянного проживания. "Экономические потрясения последних пяти месяцев отрезвляют и покупателей, и девелоперов",— рассуждает генеральный директор компании Ольга Вальчук. Она уверена, что вслед за очередным кризисом придет европейское понимание стоимости денег, земли, а заодно и налогов на нее, основанных не на инвентаризационной стоимости, как раньше, а на кадастровой оценке. "Все это нам предстоит ощутить с весны 2016 года, которую уже назвали "страшной"",— напоминает эксперт.

Доллар ненадолго

Если не касаться верхних ценовых сегментов и сравнить результаты остального рынка загородной недвижимости Подмосковья с прошлым годом, то, по данным Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимости", на "первичке" падение числа сделок по сравнению с концом прошлого года составило 43%, по сравнению с весной — 8%. а на "вторичке" — 46% и 14% соответственно. "Пик падения пройден",— уверяет эксперт.

В малоэтажном сегменте август отличился повышенным спросом на ряд наиболее ликвидных объектов, утверждает Артур Григорян, генеральный директор "Kaskad Недвижимости". "Мы наблюдали рост числа звонков, спрос вырос на 20%, а конверсия в сделки увеличилась на 20-25%",— приводит данные эксперт, связывая происходившее в последнем месяце лета с высокой валютной волатильностью, которая на некоторое время подняла покупательскую активность. "Однако повторения этой ситуации в сентябре мы не ожидаем",— оговаривается эксперт.

Неплохо идут дела и в мультиформатных поселках. Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI, говорит, что спрос, снизившийся в начале сезона, восстановился к концу лета, хотя и не достиг прошлогодних показателей. "В августе было заключено в два раза больше сделок, чем в первые два месяца лета, но на 40% меньше, чем в августе 2014 года",— резюмирует эксперт.

Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра", также рассказывает о приросте сделок на 10-15%, об увеличении выручки вдвое по сравнению с периодом с января по август прошлого года и среднего чека — последний вырос на 5-15% в зависимости от проекта. Но причину успеха он видит не в валютных ралли, а в том, что в компании были запущены новые проекты. "В целом же по рынку мы видим стагнацию",— замечает эксперт. С коллегой согласен Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость": "Как девелоперы, так и риэлторы на вторичном рынке ощутили на себе снижение спроса по сравнению с прошлым летом. По разным проектам оно составило от 10% до 40% в зависимости от успешности проекта и его ценового позиционирования".

Мы не рабы

В дальнейшем участники загородного рынка ожидают, во-первых, всплеск спроса, если доллар будет стоить 70 руб. и выше. "Многие ждут именно этой планки",— замечает Сергей Колосницын. Но даже если валюты будут вести себя спокойно, осень будет активной, надеется Евгения Панова. Она обосновывает это тем, что многим собственникам сейчас срочно нужны деньги: одним — для поддержания бизнеса, другим — для раздачи накопившихся долгов, а некоторые просто собираются покинуть страну. "Поэтому появляются интересные объекты существенно ниже рынка, который и так здорово просел",— отмечает эксперт, добавляя, что на такие объекты есть всегда устойчивый спрос со стороны инвесторов и долго эти дома и участки на рынке не задерживаются.

Андрей Кройтор считает, что загородные застройщики, скорее всего, придут к тому, чтобы субсидировать часть ставки по ипотечным кредитам. "Допустим, покупателю дают ипотеку под 12% в год, а застройщик из этих 12% будет готов оплатить, взять на себя за счет прибыли, скажем, 2%, и, таким образом, ипотека будет стоить потребителю всего 10%",— рассуждает он.

Наконец, тренд снижения площадей домовладений и участков продолжает усиливаться, считают эксперты. "Метражи будут уменьшаться до минимально допустимого уровня комфортности",— предполагает Андрей Кройтор. Покупатель постепенно привыкает к мысли о том, что дом и участок могут и не быть большими, говорит Ольга Вальчук. "Надел в 6-8 соток не является признаком бедности или особой скупости,— считает она,— а наоборот, показывает трезвый подход к тому, чем мы можем владеть комфортно, а что превратит нас в рабов налоговых органов". Похоже, загородный образ жизни все больше стремится к минимализму.

Марта Савенко

Источник: IntermarkSavills.