ЦБ меняет правила инвестирования в коммерческую недвижимость

Банк России намерен сократить возможности вкладов в коммерческую недвижимость через закрытые паевые фонды, пишет «Коммерсантъ». По мнению регулятора, рискованность вложений в подобные объекты слишком высока. В связи с этим ЦБ готовит к публикации новую версию положения, регулирующего состав и структуру активов паевых инвестиционных фондов. Управляющий партнер компании «Юникварт» Артем Цогоев ответил на вопросы ведущего «Коммерсантъ FM» Максима Митченкова.

— По данным Национальной лиги управляющих, на середину текущего года на рынке действовало около 230 закрытых ПИФов для широкого круга инвесторов, имеющих в своем составе недвижимость, — это много или мало?

— Я думаю, что это все-таки много, учитывая, что на самом деле фонды для широкого круга инвесторов начали появляться только с 2003 года. За это время достаточно много уже и закрылось, и появилось вновь. В общем, это достаточно значительное количество фондов.

— Насколько обоснованными, по-вашему, являются опасения ЦБ по поводу рискованности инвестиций в коммерческую недвижимость через подобные фонды?

— Собственно говоря, фонды существуют для квалифицированных инвесторов и для неквалифицированных инвесторов. Насколько я понимаю, Центральный банк хочет ограничить возможность инвестирования в коммерческую недвижимость только фондам для неквалифицированных инвесторов, то есть, для физических лиц, таких, как мы с вами. Соответственно, насколько это обоснованно? На самом деле, сложный вопрос. Достаточно неоднозначное у меня лично отношение к этому. Мне кажется, что опасения не обоснованы.

— То есть риска особого нет?

— Дело в том, что инвестиции — это всегда риск. Инвестиции в коммерческую недвижимость — это все-таки риск меньший, чем инвестиции в какие-нибудь ценные бумаги и так далее, это на мой взгляд. Тем более, коммерческая недвижимость как правило приобретается фондами для последующей сдачи в аренду. Нужно просто предъявить определенные требования к управляющим компаниям по инвестициям, именно требования к объекту, и на этом можно в принципе о рисках и позабыть уже.

— С чем связано подобное предложение Центрального банка?

— Центральный банк, естественно, хочет ограничить себя от так называемых уже обманутых пайщиков. Центральный банк опасается недобросовестных действий управляющих компаний, прежде всего, что управляющие компании могут сделать что-то, что навредит физическим лицам, пайщикам и они, в конце концов, будут требовать чего-то от Центрального банка. С одной стороны, наверное, правильно защищать людей, но защищать людей нужно немножко по-другому, а не ограничивать работу закрытых паевых инвестиционных фондов. Просто если действительно инвестиции в коммерческую недвижимость будут ограничены, это будет означать, что сам институт закрытых паевых фондов фактически будет для простых людей просто закрыт.

— Но он же закрыт не будет, все равно останется несколько десятков, может быть, сотня тех же самых ПИФов, может быть, произойдет снижение инвестиций?

— А во что они будут вкладывать, эти фонды? Только в жилую недвижимость? Но в жилой недвижимости риски, на самом деле, больше могут быть, чем в коммерческой недвижимости, поэтому какие-то фонды останутся, но у них существенно ограничится круг инвестиций. Более того, на мой взгляд, инвестиции в жилую недвижимость намного более рискованны и требуют большего аналитического подхода, во всяком случае, поддержки, чем в коммерческую недвижимость.

— А можно предположить, что будет, если ЦБ все-таки введет подобное ограничение, как дальше будут развиваться события? ПИФы в целом закроются, потому что никто не будет вкладывать туда деньги, или как это все будет происходить?

— Нет, фонды квалифицированных инвесторов останутся, они будут дальше работать, квалифицированные инвесторы — это негосударственные пенсионные фонды, крупные инвестиционные компании и так далее. Фонды для физических лиц, фонды коммерческой недвижимости будут распродавать эту коммерческую недвижимость, не знаю, в кризис они это будут делать, и закрываться, потому что возможностей для бизнеса в этом направлении больше не будет. Либо фонды будут распродавать недвижимость и вкладывать во что-то еще, но тогда они уже не будут позиционировать себя как инвесторы в коммерческую недвижимость.

— Не напоминает ли вам это предложение ту самую чистку банковского сектора, которая сейчас происходит с отзывом лицензий? Может быть, с ПИФами будет что-то похожее?

— Мне это немножко не это напоминает, но, на самом деле, логика примерно такая же — попробовать защитить физическое лицо от недобросовестных действий управляющих компаний. Возможно, можно провести аналогии с банками, но не прямые.