Совладелец Urban Group Александр Долгин — о правилах игры на рынке и новых вкусах девелоперов

Девелоперская Urban Group вышла на рынок почти семь лет назад, когда в стране разразился очередной кризис: ее модно спроектированные жилые кварталы сразу стали заметны. Но сейчас у компании, как и у всех девелоперов, наступили сложные времена: прибыль сократилась вдвое, а социальные объекты приходится строить себе в убыток и бесплатно передавать властям. Основной владелец Urban Group АЛЕКСАНДР ДОЛГИН в интервью "Ъ" рассказал, как он взаимодействует с чиновниками и пережидает новый кризис.

— После того, как в 2012 году губернатором Подмосковья стал Андрей Воробьев, Urban Group удалось согласовать строительство более 1 млн кв. м жилья. Это достаточно серьезный объем. У вас тесные связи с областными чиновниками?

— Мы ничего не выцыганиваем у властей. Развиваем собственные площадки и выходим на объемы строительства 300-400 тыс. кв. м жилья ежегодно. Наш земельный банк 200 га позволяет нам строить следующие четыре-пять лет. Что касается связей с чиновниками: они ровно такие, какие нужны региону и девелоперу для пользы дела.

— Но земля без градостроительной документации, которую согласовывают с чиновниками, стоит в разы дешевле, чем подготовленные площадки...

— И что с того? Когда у чиновников появляется возможность превратиться в человека, они это делают. Это получается не всегда и не вмиг, но в моральном плане власти на нашей стороне. Мы вышли на рынок с интересными проектами: например, в Химках жилой комплекс "Город набережных" — это не банальная панельная застройка. Наши жители, выходя из квартиры, не попадают в унылую и враждебную среду — их ждет современное дружелюбное окружение. В архитектуре мы выпрыгнули из колеи корбюзианства с его экстремистским пониманием природы человека и общества. Идея Корбюзье как гипотеза была сильной и интересной, но как эксперимент, поставленный на целых поколениях,— жесток. У нас дома имеют свой облик. Плюс мы создаем социальную инфраструктуру и не идем окольными путями, чтобы снизить эту нагрузку. Что делают региональные руководители, видя такие проекты?

— Они сразу же выдают вам разрешительную документацию для новых проектов...

—... наделяют бесплатной землей со всеми коммуникациями, а еще выкупают квартиры по двойной цене для нужд региона. Если без шуток, сейчас девелоперов контролируют со всех сторон — это не всегда плохо. Конечно, хочется получать разрешения быстрее и в этом вопросе есть ощутимые сдвиги к лучшему. Самое важное то, что, когда Подмосковье возглавил Андрей Юрьевич (Воробьев.— "Ъ"), были установлены единые правила для девелоперов. В чем-то они несовершенные, в чем-то жесткие, но с ними лучше, чем без них.

— В чем жесткость?

— Например, в регулировании высотности. На мой взгляд, это ограничение пора смягчить и больше управлять нормированием плотности застройки. Я не фетишизировал бы разреженную городскую среду. В Европе плотность кратно выше, чем дозволена у нас.

— Если даже региональные чиновники идут навстречу застройщикам, все равно есть проблемы, решение которых зависит от федеральных властей. Чем они могут помочь отрасли?

— Необходимо обновить СНиПы. Существующие нормы программируют воспроизводство того типа градостроения, который неудобен для жизни и уже надоел до чертиков. Требования к инсоляции введены — в частности, против туберкулеза и рахита. Сегодня с чем боремся? По моим подсчетам, наши нормы, одни из самых строгих в Европе: из-за этих требований общество прямо и косвенно недополучает около $500 млн в год. Это тонкий вопрос, требующий тщательной экспертизы, но в итоге девелоперы вынуждены строить низколиквидные объекты. Еще одна перезревшая проблема с детсадами и школами — под них нормы требуют отводить не менее 2,5 га. Это тоже перебор. Девелопер по экономическим причинам не может построить школу, если у него меньше 15-20 га. Нужно изменить нормативы так, чтобы стало возможным поместить школы в центр городских коммуникаций. Сейчас они выключены из городской ткани, словно пенитенциарные заведения (их я тоже не прятал бы с глаз долой). Я все понимаю про безопасность, но сейчас другое время и другие технологические возможности. Городской район, придуманный без малого 100 лет назад, формировался именно вокруг школы. В ней были предусмотрены места, куда могли приходить родители, общаться, готовить еду. Часть школьных помещений должна быть открыта городу, значительная часть — родителям.

— Кстати, удается ли вам отбить расходы, понесенные на социальную инфраструктуру в своих жилых комплексах?

— Не без напряжения. Их тоже можно было бы снизить, потому что они отчасти искусственные. Urban Group, как все девелоперы, строит и передает школы, детсады или поликлиники местным администрациям в полной комплектации, включая лазерные указки и рулончики в туалетах, и, разумеется, бесплатно. Но сверх того еще по закону необходимо уплатить налог на прибыль, как при дарении.

— Вы сейчас запускаете новый проект "Митино О2" на Пятницком шоссе. Не боитесь делать это в условиях кризиса?

— Нет, поскольку у нас сильный запас прочности и комфортный уровень текущего спроса со стороны покупателей. К тому же Сбербанк открыл нам кредитную линию на 4,5 млрд руб. Но пока нет нужды выбирать заем — своих средств хватает. У нас проблемы со спросом нет. В наших подмосковных проектах цены в валютном эквиваленте составляют $1,3-1,4 тыс. за 1 кв. м — это чуть ли не вдвое ниже, чем в Европе. Надо учесть, что девелопер строит паркинги, которые убыточны, дороги, социальную инфраструктуру.

— Чиновники часто заявляют о снижении цен на жилье. Поэтому эта тема из экономической плоскости перешла в политическую.

— В обществе распространено мнение, будто строители жируют, беспринципно наживаются на простых людях. На самом деле это какой-то инфантилизм. В детстве нам представляется, что дом как в сказке можно слепить из песка. Многим кажется, будто можно построить жилье за 15 тыс. руб. за 1 кв. м. Это опасное заблуждение, посылающее рынку искаженные сигналы.

— Очевидно, что комфорт стоит не три гроша, но не так уж и дорого, как пытаются представить нам девелоперы, строящие жилье бизнес-класса?

— В девелопменте ключевое понятие "место". Оно влияет на долю города, на цену земли, коммуникаций, на класс возводимого жилья и на его конечную стоимость для покупателя. В бизнес-классе иной состав и размер непроизводственных затрат.

— В масс-маркете есть крупные игроки, как СУ-155 или "Мортон". Они используют вашу же риторику о создании доступной качественной среды, но продолжают выводить на рынок однотипные проекты. Вы не боитесь конкуренции с ними?

— Мы конкурируем за спрос, но, во-первых, он безграничен, а во-вторых, для Urban Group важнее то, что индустрия меняет курс. То, что крупные застройщики задумались о создании комфортной среды,— это прорыв. Где вы еще откопаете индустрию-бронтозавра, которая по сей день исходила бы из возможностей технологии, а не из потребностей людей? Строители — люди вдохновенные, работа их всегда грела. А сегодня они чувствуют что-то неладное, что засиделись в наезженной колее. Кроме того, у нас есть запас идей и сил еще какое-то время подержаться на шаг впереди, побыть лидерами этого процесса. Сейчас мы видим коллективные усилия главных действующих лиц отрасли.

— Есть ли предпосылки, что с рынка уйдут компании, предлагающие стандартные решения в девелопменте?

— Стандартные решения рассчитаны на свой инерционный спрос. Пока он будет меняться, строители перестроятся. Ваш вопрос можно переиначить так: когда исчезнет рынок фастфуда — к примеру, "Макдоналдс"? А почему он должен закрыться? Он занимает важную нишу. То же самое и в строительстве. Принципиально то, что рынок предоставляет покупателю разнообразие.

— Это бесспорно, как и тот факт, что сейчас расслоение общества происходит не только по экономическим признакам, но и эстетическим. На практике это может сыграть с Urban Group злую шутку, так как может нарушить обещанную в ваших комплексах атмосферу. Возможно такое?

— Не разделяю ваших опасений. Города существуют для того, чтобы в них жили разные люди. В этом их ценность — в разнообразии социума и форм жизни. Наше жилье предназначено для людей, способных платить за себя,— это то, что их объединяет. Пожалуй, еще одно: вкус к визуальности, к городскому разнообразию. Размерная линейка квартир в наших городах от 30 до 150 кв. м — так выстроена многоступенчатая метражная и ценовая лестница. На нее могут вступить люди с капиталом 300 тыс. руб. (такой или даже меньше первоначальный взнос по ипотеке) и возможностью выплачивать в дальнейшем по 30 тыс. руб. в месяц.

— Чтобы обеспечить ценовую доступность, вам наверняка приходится сокращать маржу?

— Сейчас прибыль менее 10% — это вдвое ниже необходимого. Вся строительная отрасль недооценена. Говоря на экономическом диалекте, отрасль испытывает на себе экзогенный шок. Вообще, трудно найти бизнес с пятилетним циклом производства и рентабельностью ниже 15%. Временной горизонт планирования стал короче, чем сроки реализации девелоперских проектов. Urban Group не зря десять лет реинвестировала прибыль в эстетику и удобство возводимых городов. Вся эта красота и улучшения обошлись нам в $300 млн — по правде сказать, не так уж много, учитывая, что нам, похоже, удалось сформировать тренд в масштабах страны. Сейчас всем стало понятно, что дополнительные вложения в жилье массового спроса рентабельны, что покупатели ценят улучшения и охотно платят за них.

— Проектировать "Город на набережной" вы позвали довольно модного сейчас архитектора Максима Атаянца. Как вы с ним познакомились?

— Атаянц спроектировал для меня частный дом. Я увидел, как он одарен и тонок, и привлек к масштабным заказам. Хотя до работы над нашим комплексом в Химках Атаянц проектировал штучные объекты, он с энтузиазмом взялся за массовое жилье. Это был дикий риск как со стороны девелопера, так и со стороны архитектора — оба осознали это позднее. Но, знаете, так и должны поступать архитекторы, которых не вдохновляет карьера бумажного творца.

— Какие задачи вы ставили перед архитектором?

— В девелоперском задании фигурировали довольно тонкие критерии и ноу-хау: например, ни в какой точке города, кроме больших проспектов, не должно простреливаться взглядом больше, чем, скажем, на сотню метров. Это привело к сложному ячеистому городскому узору, перекликающемуся с устройством социума. Люди получили возможность жить вместе и врозь. Они полуприватизировали пространство за пределами своей квартиры. Кроме того, согласно заданию, нашему жителю должно быть просто объяснить гостям, как найти дом,— это вело к индивидуализации зданий. Дворы проектировались без машин. Всеми вводными руководил один синтезирующий принцип — по городу должно быть интересно гулять. Атаянцу удалось все это нарисовать, девелоперу — в точности исполнить.

— Вы единственный владелец Urban Group?

— Я основной акционер. Мой многолетний партнер, совладелец Urban Group Андрей Пучков, гендиректор девелоперской компании (по данным базы "СПАРК-Интерфакс", 95% ООО "Урбан-групп" принадлежит кипрской "Лейк Бриз Инвестментс", 5% — господину Пучкову.— "Ъ"). Мы работаем бок о бок более 15 лет — еще со времен металлургии.

— Вам принадлежит "Союзнихром", производящий прецизионные сплавы. Как вы пришли к идее заняться девелопментом?

— В металлургию меня привело институтское образование: я разбирался в сложных сплавах, а в начале 1990-х годов нужно было переводить их на гражданское потребление. К 2000-м годам этот бизнес достиг такого масштаба, что стало сложно расти, не упираясь в спрос. Я искал, куда вложить зарабатываемую на металлах прибыль, и вспомнил, что с детства мечтал о строительстве. Тогда я не мог и представить, что города можно построить с чистого листа. Это намерение удовлетворяло двум критериям. Во-первых, бездонный спрос на жилье. Во-вторых, у меня были сильные идеи, почерпнутые из знаний того, как устроены рынки новой экономики. В 2003 году я со студентами Высшей школы экономики провел исследование "Сколько стоит вид из окна?". Оно повлияло на московский рынок жилья: ценообразование подверсталось под выводы той работы.

— Но этому посвящена целая наука — урбанистика...

— К сожалению, сегодня урбанистика не служит девелоперам подспорьем. Нам недостает градостроительных наработок, ясной методологии, впрочем, так же, как и урбанистам — знаний по социологии, социальной антропологии, экономике города и многого другого, без чего важные решения приходится принимать с большей долей интуиции, чем этого хотелось бы. Заимствовать западные решения крайне опасно из-за различий в ценностных установках людей. На Западе и не строят столько, сколько мы. Нет современных образцов подходящего калибра.

— Какой у вас был первый проект в девелопменте?

— В 2007 году мы начали строить в Химках поселок таунхаусов Ивакино-Покровское. Знаете, что меня тогда удивило? В мире таунхаусы — принадлежность среднего класса, а в Подмосковье такие дома продавались за $750 тыс.— таких доходов у среднего класса нет. Мы выдали этот продукт за $250 тыс., что тоже в общем-то немало, но в три раза меньше. Образно говоря, моей сверхзадачей было не произвести "Роллс-Ройс", а выдать нечто вроде фордовского авто модели Т, когда автомобиль из разряда роскоши быль переведен в серийный продукт.

— Что происходит с вашим металлургическим бизнесом?

— Им уже пять лет управляет мой старший сын Борис. Он молодец, мне импонирует его менеджерский подход. "Союзнихром" — это трейдерская компания плюс заводы — Владимирский завод прецизионных сплавов, НПО "Магнетон", ряд высокотехнологичных производств.

— В 2007 году вы создали рекомендательный интернет-сервис "Имхонет". Вы по-прежнему им владеете?

— Да. "Имхонет" основан на идее, что в обществе информационного изобилия на первый план выходит проблема потребительской навигации и выбора. "Имхонет" решает ее применительно к цифровому контенту методом коллективного взаимодействия.

— Что побудило вас заняться этим бизнесом?

— Это начиналось как социальный эксперимент. В 2001 году я основал фонд "Прагматика культуры", который занимался в том числе информационной экономикой. В тот период я изобрел, как мне казалось, совершенно новую математическую возможность. Позже выяснилось, что мою идею восемью годами раньше родила Xerox, назвав это коллаборативной фильтрацией. Это примерно то, что сейчас делает Facebook, показывая контент от ваших друзей. Так и родился "Имхонет". Но мы, как всякие экспериментаторы, наделали много ошибок. Например, наворотили в "Имхонете" сотню интереснейших, на наш взгляд, опций, а пользователи запутались в этом обилии и не приняли сервис. Метнулись в другую крайность — упростили сервис — и задели лояльных пользователей. Сейчас, спустя десять лет исканий, нашли сбалансированную стратегию.

— Какова сейчас аудитория "Имхонета"?

— Полмиллиона уникальных пользователей в сутки. К сожалению, моя пионерская торопливость привела к осечкам. Тем временем Facebook, стартовавшая позже, хладнокровно и талантливо выдавала усложнения с такой скоростью, с которой общество могло их переваривать. Мы в этом месте проиграли, надеюсь неокончательно. Я развиваю другие интернет-бизнесы, связанные с новой социологией. Фирма DSL, или "Лаборатория цифрового общества", обеспечивает клиентам прицельную рекламу в социальных сетях.

— Что сейчас представляет собой ваш интернет-бизнес в целом?

— Это четыре фирмы, так или иначе завязанные на сбор, анализ и применение больших данных о поведении и предпочтениях людей,— DCA (Digital Centric Alliance), Openstat (интернет-счетчик) и уже названные лаборатория DSL и рекомендательный сервис Imhonet.ru. Цифровой бизнес вырос из стремления создать институт цифрового общества, в котором я мечтал заниматься деятельной социологией, основанной на больших данных. Оказалось, лучший способ делать науку — это решать задачи бизнеса.

Интервью взял Халиль Аминов