Форматы

В загородном девелопменте, похоже, назрела необходимость введения антикризисных форматов. Как покупателя, так и арендатора в кризис надо чем-то удивлять и завораживать, предоставлять ему уникальные возможности — только так в трудные времена можно завоевать свою аудиторию. Парадоксально, но факт: новая философия загородного образа жизни может вырасти из сугубо городского сегмента.

Эки виллы!

Кризис — лучшее время для того, чтобы пересмотреть и изменить свои планы на будущее. И хотя загородный рынок жилья один из самых консервативных, но он же и самый эмоциональный. Покупки здесь часто совершают, что называется, сердцем, говорят опытные эксперты.

Это с одной стороны, а с другой — покупатель сейчас пошел капризный, придирчивый: то ему не нравится, здесь не угодили. Просто дом с участком продать становится все сложнее, в особенности если речь идет об организованных коттеджных поселках. Необходима не только пресловутая инфраструктура в шаговой доступности, но еще и идея, философия загородной жизни. Ответ на вопрос "Почему здесь, а не где-нибудь еще?" должен звучать убедительно.

Одним из первых ярких примеров инновационного и одновременно философского подхода к загородному строительству стал поселок Evergreen (также известен под названием "Любушкин хутор") на Рублево-Успенском шоссе, начатый в 2005 году, а в 2009-м уже полностью построенный и введенный в эксплуатацию. На территории поселка в 6 га построено девять вилл, площадь которых варьируется от 1000 до 1850 кв. м, площадь участков — более 20 соток.

Концепция, созданная архитектурным бюро "Проект Меганом", заключалась в слиянии домов с окружающей средой. В процессе строительства применялись только экологически чистые стройматериалы, полностью исключавшие контакт с потенциально токсичным воздействием, озеленены кровли, террасы второго уровня и пандусы, ведущие к ним, а в центральной части каждой виллы посажено живое дерево, огороженное стеклянными панелями. Предполагалось, что в такой среде обитания можно существовать в полном и гармоничном единении с природой.

Однако десять лет назад даже просвещенный и состоятельный потребитель не был готов к такому архитектурному экорешению, говорит Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome. Поэтому на протяжении всего периода динамика продаж была очень низкой и до сих пор один из домов находится в первичной продаже, а еще два выставлены на вторичном рынке. Правда, вопрос вполне может упираться в цену: по данным Vesco Realty, эковиллы в Evergreen оцениваются в сумму от 150 млн до 622 млн руб., и, как это обычно бывает с жильем класса de luxe, скидки здесь неуместны, поскольку ничего не решают.

Кризисный обгон

Эксклюзивные проекты для состоятельной публики могут позволить себе самые разные инновации, и эксперты сходятся во мнении, что в высокобюджетных сегментах их применение вполне оправданно. По мнению многих девелоперов, применение новых технологий и материалов при строительстве элитного жилого комплекса увеличивает его себестоимость от 5% до 15%. При этом, как показывает практика реализации, в последние годы инновационные проекты с профессиональной концепцией и высоким качеством строительства, адекватные рынку, чаще реализуются в более короткие сроки по сравнению с типовыми объектами. Поэтому можно предположить, что случай с Evergreen скорее исключение, чем правило. А чем быстрее идут продажи, тем быстрее девелопер получает свой доход, замечает Андрей Хитров. "Поэтому мы считаем затраты на инновации оправданными",— добавляет он.

"Если речь идет о проектах класса de luxe, то даже в кризис, применяя инновации и повышая себестоимость продукта, девелопер одновременно повышает и спрос,— говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.— Для клиентов этого сегмента стоимость квадратного метра уходит на второй план, а в первую очередь ценятся высокое качество, комфорт, безопасность, локация".

Не только дальние дачи

В экономсегментах инновации, как правило, приживаются плохо — прежде всего по той причине, что их тяжело окупить. Задача девелопера, который строит дешевое,— строить дешево, иначе маржинальность проекта уйдет в отрицательные величины. Но проекты, которые выходят на рынок в последнее время, опровергают это правило и параллельно выходят за рамки традиционных ценовых сегментов.

Одним из примеров может служить продукт, разработанный при участии девелоперской группы "Интегра" и воплощаемый в жизнь командой дизайн-завода "Флакон" "Творческое комьюнити "Деревня"". Расположен этот строящийся поселок довольно далеко от Москвы — в 110 км от МКАД по Минскому шоссе и не слишком близко к Можайску, ближайшему крупному городу, расстояние до которого составляет около 18 км.

Может показаться, что такая локация годится только для сегмента "дальних дач", однако именно местоположение легло в основу концепции поселка, которая выражается в одном пока еще непривычном слове — коливинг. Этот традиционно городской формат, уже опробованный на Западе, флаконовцы решили адаптировать к российским условиям, сделав загородным и при этом самодостаточным.

Живи и работай

По своей сути коливинг является логичным продолжением коворкинга — рабочего пространства, которое оборудовано всем необходимым для ведения бизнеса: мебель, компьютеры, переговорные, наличие интернета и WI-FI — и может быть арендовано любым желающим частично или полностью. Такой своеобразный "офис на час", кстати, довольно популярный уже не только у творческой молодежи, но и у иногородних бизнесменов, а в кризис еще и у тех, кому снимать офис постоянно стало накладно, а прежней необходимости в этом нет.

"Наблюдая и изучая поведение посетителей нашего коворкинга, мы были удивлены тем, как начали складываться новые творческие коллективы, как постепенно отпадала потребность в порталах по поиску сотрудников: люди находили друг друга прямо здесь, за соседними столами",— рассказывает Александр Фузеев, директор по развитию коворкинг-центра Start Hub дизайн-завода "Флакон", он же руководитель проекта "Творческое комьюнити "Деревня"".

Атмосфера коворкинга, генерирующая творческие потоки, пожалуй, одна из главных его ценностей, и неудивительно, что вслед за желающими работать вместе появились и те, кому захотелось жить по соседству. "И не только по соседству с работой, но и друг с другом",— замечает Александр Фузеев. Так возникла идея сделать "русский коливинг" — жилое пространство, сосуществующее вместе с рабочим, которое, в свою очередь, организовано специально под ведение бизнеса, и поселить там не абы кого, а профессионалов из смежных сфер деятельности, которые будут вести эффективную совместную работу, общаться, заниматься спортом, растить детей, просто живя по соседству.

Похоже на кампус для творческих работников с той лишь разницей, что жилье в "Деревне" не предоставляется бесплатно, а продается либо сдается в аренду, а значит, теоретически поселиться там сможет любой желающий. Вот только не любой захочет, ведь атмосфера креативного кластера, которую намерены создать в поселке флаконовцы, не каждому подойдет.

Однако эксперты отзываются о такой инициативе позитивно. "Тренд экономики совместного потребления, формирующийся во всем мире, делает коливинги весьма перспективным проектом",— высказывается Татьяна Шараева, управляющий партнер Meeting Point.

Под куполом

Под общественные зоны здесь выделяется рекордное по меркам экономкласса пространство: 17,1 га из 64 га, которые занимает поселок. Управляя процессами, команда Александра Фузеева собирается поощрять любые позитивные активности, для чего запланирована дизайн-аллея, вдоль которой участки продаются с обязательным подрядом, как, впрочем, и вдоль всех основных общественных зон. На окраинах обязательного подряда не будет, однако строить разрешат только рекомендованные типы домов для сохранения единой архитектурной концепции поселка.

О домах "Деревни" надо сказать отдельно, поскольку коттеджи традиционного типа здесь не предусмотрены. Среди рекомендованных к строительству — купольные, модульные, а также дома из морских контейнеров. Объединяет всю эту разнообразную коллекцию, пожалуй, одно общее свойство — быстровозводимость. Любой из перечисленных типов домов строится и отделывается максимум за несколько месяцев.

Другая особенность — разные схемы владения и проживания, которые предлагаются в поселке. Иллюзий создатели "Деревни" не строят: состав проживающих постоянным не будет, да этого и не требуется. А значит, необходимо предусмотреть максимальное число способов, которыми можно сюда попасть.

"У нас можно купить участок с подрядом или без него и жить круглогодично или в формате дачи,— рассказывает Александр Фузеев.— Возможна также коллективная аренда пространства для проживания, работы и развития. Арендатор приезжает, когда захочет, и платит только за время пребывания. А еще мы предлагаем совместное владение — аналог timeshare, когда люди, объединенные общими интересами и ценностями, делят купленное в долях пространство по согласованному графику проживания".

Другими словами, стоимость дома с участком, которая в зависимости от площадей варьируется от 1,8 млн до 9 млн руб., а также их обслуживания может быть разделена между несколькими семьями, каждая из которых приезжает в "Деревню" в свое время. Получается своеобразная "дача для друзей", главное — договориться о том, кто приедет в июне, а кто — в августе, и потом ничего не перепутать.

Общее место

Другой инновационный поселок, который только собирается выйти на рынок, по иронии судьбы имеет похожее название — "Живые деревни". Здесь концептом предусматривается сообщество, фактически сеть дачных деревень, созданных и организованных друзьями, единомышленниками, людьми, объединенными какой-то идеей или увлечением.

"У каждой такой деревни своя тематика,— рассказывает Владислав Копица, собственник и директор по развитию компании "Главдачтрест", которая совместно с партнерами реализует этот проект.— Будут деревни садоводов, любителей рыбной ловли, собачников, пчеловодов, воздухоплавателей, пивоваров, театральная, кинодеревня и так далее".

Планировка территории предусматривает создание 25 камерных поселков общей площадью 1-1,5 га каждый, состоящих из 8-12 участков. Они, в свою очередь, будут сгруппированы вокруг общей территории от 10 до 20 соток. "Эта общая территория организационно, визуально и эмоционально объединяет жителей такой маленькой деревни, выполняет функции безопасности, дает возможность вместе заниматься любимым делом",— замечает Владислав Копица.

Как бы утопически ни звучали эти намерения, все же эксперты рынка видят большой недостаток существующих загородных проектов в минимальном общении с соседями. "Даже при наличии стандартной инфраструктуры жителям нечем заняться: их жизнь ограничивается территорией участка и семьей",— говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group.

Девелоперы в большинстве своем не занимаются так называемым community management — созданием среды обитания и налаживанием связей между жителями. Поэтому попытка объединить людей со схожими интересами хотя бы в рамках квартала, несомненно, заслуживает уважения. Разумеется, в каждом случае понадобится мощная команда профессиональных управленцев, которая сможет в дальнейшем обеспечить таким поселкам процветание.

Марта Савенко