Как изменился рынок недвижимости

В этом году Москва поставила рекорд по объему строящегося жилья. На то, чтобы его раскупить, покупателям даже в тучные времена потребовались бы годы. А девелоперы продолжают продавать, чтобы успеть поймать оставшийся платежеспособный спрос.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Для тех, кто внимательно следит за ценой квадратного метра на столичном рынке жилья (а это без преувеличения все население России), падение цен на недвижимость в Москве является самым ярким и недвусмысленным доказательством экономического кризиса в стране. Ничто не вызывает в сердцах людей столь живого отклика, как констатация экспертами того факта, что долларовый индекс цен IRN.ru к концу года скатился до уровня почти десятилетней давности — $2,5 тыс. за 1 кв. м.

В рублях московская недвижимость за этот год подешевела в среднем на 10-15%. А стоимость квадратного метра, которую IRN.ru рассчитывает как рублевый индекс стоимости жилья, достигла уровня 170-180 тыс. руб. Причем, по наблюдениям руководителя "ИРН-Консалтинг" Татьяны Калюжновой, падение цен на 10%, или на 20 тыс. руб., за 1 кв. м рекордным не является — все это мы уже проходили во время кризиса 2008 года.

Однако причины, которые давят на цены, для рынка столичной недвижимости являются настоящим ноу-хау: речь идет не о снижении цен в строящихся проектах, а о появлении на рынке новых объектов с более низкими ценами. "Тенденция, которая претендует на звание ключевой в 2015 году, это беспрецедентный рост объема предложения жилья комфорт-класса",— говорит руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. Согласно оценкам Est-a-Tet, объем предложения в Москве в этом году достиг почти 2,5 млн кв. м жилой недвижимости. С учетом апартаментов это свыше 32 тыс. квартир в новостройках Москвы. И, по словам Владимира Богданюка, это рекордный объем предложения в Москве за последние пять лет.

"Сейчас самые интересные события на рынке столичной недвижимости разворачиваются на территории от ТТК до МКАД",— считает Татьяна Калюжнова. Именно здесь был самый высокий спрос на жилье эконом- и комфорт-класса и самое низкое предложение. И именно на этих просторах от ТТК до МКАД с начала прошлого года стало много строящегося жилья. Согласно оценкам Татьяны Калюжновой, объем предложения за этот период здесь вырос более чем до 1 млн кв. м.

При этом в экономклассе предложение выросло в 1,7 раза, а в комфорт-классе — почти в пять раз. "Беспрецедентное увеличение доли предложения комфорт-класса способно изменить существующую более 15 лет структуру предложения в столице",— отмечает Владимир Богданюк. И это происходит уже сейчас. "В этом году впервые на рынке Москвы изменилось соотношение в предложении новостроек массового сегмента и бизнес-класса. По итогам 2014 года 53% рынка новостроек приходилось на бизнес-сегмент, а 40% — на массовый. В текущем же году на массовый сегмент приходится 56% рынка новостроек, на бизнес-класс — 38%",— отмечает гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.

Как получилось, что в Москве стало появляться более доступное жилье? Первопричиной участники рынка называют выход в этом году на рынок масштабных проектов, в том числе на территории бывших промзон — ЗИЛ, "Серп и молот", "Грайвороново", "Соколиная гора" и других. По оценкам участников рынка, когда девелоперы застроят все территории промзон запланированным жильем, объем предложения здесь достигнет около 5 млн кв. м. Это сопоставимо с рекордным объемом жилья, выставленного на продажу в этом году в Московской области,— около 6 млн кв. м.

Кроме начала застройки промзон в этом году отмечена и еще одна существенная тенденция — перевод апартаментов в жилой фонд. "Часть из них была переведена у МФК "Савеловский Сити" — около 60%, МФК "Водный" и "Фили Град" — около 85%. Также полностью был переведен в жилье архитектурный проект "Лица"",— рассказывает Софья Лебедева. Большинство этих проектов относятся к жилью комфорт-класса. "Как правило, это монолит-кирпич, иногда модернизированная панель, улучшенные планировки квартир, закрытая дворовая территория, подземный паркинг",— объясняет Владимир Богданюк.

Все эти характеристики ранее были свойственны исключительно бизнес-классу. "Основное отличие заключалось в площадях квартир — в бизнес-классе они были просто больше",— говорит Богданюк. А теперь это становится нормой для комфорт-класса, где средняя площадь квартир составляет 50-55 кв. м. Как заметил один из участников рынка, "это в прямом смысле комфортное, качественное жилье, каким оно и должно быть".

Стройка из последних сил

Вывод новых проектов по строительству жилья выглядел бы логично, если бы в экономике было все хорошо. Но сегодня резко упал платежеспособный спрос, да и прогнозы экономистов неутешительны. По данным Росреестра, число зарегистрированных договоров долевого участия в Москве за январь--ноябрь 2015 года снизилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. Получается, что застройщики, выводя на рынок новое жилье, сами делают все, чтобы цены на недвижимость падали.

"Работу над проектами по редевелопменту промзон застройщики начали в конце 2012-го — начале 2013 года",— поясняет Татьяна Калюжнова. Цена подготовки такого проекта может доходить до 40% его себестоимости. "То есть механизм запущен настолько, что остановить вывод этих проектов уже невозможно",— отмечает Калюжнова. А учитывая, что по каждому из проектов у застройщиков теперь очень жесткие обязательства по срокам перед столичными властями, им придется строить быстрее, чем будут продаваться эти квартиры.

"По нашим оценкам, в Москве от ТТК до МКАД в год поглощается примерно 7-7,5 тыс. квартир. Общий объем предложения сейчас порядка 25 тыс. квартир. То есть объема предложения в новостройках, который уже выставлен на продажу, хватит на 3-3,5 года. А с учетом того, что в 2016 году еще будут выходить новые крупные объекты, разрыв между спросом и предложением будет только увеличиваться",— говорит Татьяна Калюжнова. Тем не менее, по мнению Владимира Богданюка, темпы поглощения будут сильно зависеть от класса и стоимости жилья: по его оценкам, "поглотить" существующий объем предложения в эконом- и комфорт-классе спрос сможет за 2,7 года, в бизнес-классе — за четыре года, в премиальном и элитном сегменте — только за шесть лет.

В элитном сегменте, по оценкам Kalinka Group, долларовые цены упали более чем на треть. "Можно уверенно сказать, что снижение за год цены на 37,7% — это рекордное падение",— говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее словам, если в июне 2015 года средневзвешенная цена предложения достигла минимального уровня кризисного 2009-го ($17,3 тыс. за 1 кв. м), то к декабрю стоимость элитного метра упала до $12,7 тыс. То есть цены на элитное жилье вернулись к уровню 2004 года.

Основной тенденцией здесь в 2015 году стал переход на рублевое ценообразование, что несвойственно рынку элитной недвижимости. "Перестали пользоваться спросом предложения в бюджете от $2 млн до $7 млн, в этом сегменте элитного жилья произошел провал в продажах. Исчез богатый средний класс как основной покупатель элитного жилья",— отмечает Екатерина Румянцева. При этом в 2015-м в сегменте элитного жилья на рынок вышло семь новых проектов с общим объемом предложения около 26 тыс. кв. м.

Тем не менее у застройщиков, особенно имеющих административный ресурс на точечную застройку в разных районах Москвы, есть резоны начать строить именно сейчас. Ведь экономические прогнозы безрадостны, и народ непременно будет вынужден тратить накопленный "жирок". А, например, только на депозитах в банках, по данным ЦБ, сейчас лежит 21 трлн руб.

Все для человека

Раньше инвестиционная недвижимость могла запросто простаивать годами. Теперь, по признанию одной из владелиц четырех квартир (из них две в Москве), только за квартплату ей приходится ежемесячно отдавать 35 тыс. руб. (420 тыс. руб. в год). Причем содержание подмосковных квартир ей обходится гораздо дороже московских. А попытки продать квартиры в области по рыночной цене тщетны.

И эта ситуация не уникальна. Дело в том, что новостроек массового сегмента в Москве не было много лет. Застройщиков выдавливали за МКАД, множество покупателей из-за дороговизны столичного жилья были вынуждены обращать внимание на Московскую область. "В текущем году застройщики вывели новые проекты массового сегмента в Москве, причем абсолютно по разным направлениям, и многие москвичи предпочли присмотреть вариант в столице",— говорит Софья Лебедева.

Часть инвестиционных квартир в этом году вылилась на рынок аренды жилья, где к тому времени уже снизился спрос из-за отъезда самых платежеспособных арендаторов — экспатов. "В начале года было отмечено рекордное за последние пять лет количество досрочно расторгнутых договоров найма — 35%: отток арендаторов с рынка был очень серьезным",— рассказывает замдиректора департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимости" Оксана Полякова. А появление на рынке инвестиционных квартир привело к тому, что разница между спросом и предложением составила 2-2,5 раза. "Это сопоставимо только с показателями летнего периода затишья, когда многие наниматели съезжают с квартир, а на рынок выходят наймодатели, сдающие жилье на время дачного периода",— говорит Полякова.

Ценовой рекорд этого года, по ее словам, произошел в июне: лидером рейтинга самых низкобюджетных квартир на столичном рынке аренды тогда стала однокомнатная квартира на "Войковской" за 15 тыс. руб. (сдавалась на месяц). Сейчас ситуация стабилизировалась, а средняя цена однушки, по оценкам "ИНКОМ-Недвижимости", составляет 30 тыс. руб. Однако на сайте "Из рук в руки" цена сдачи в аренду квартиры в Москве стартует все от тех же 15 тыс. руб.

В сухом остатке — уже набившая оскомину мысль: в этом году многие поняли, что недвижимость больше не является инвестиционным инструментом. Серьезных провалов спроса при этом на рынке никто не ждет даже среди москвичей — спрос на нормальное жилье в Москве колоссальный. С учетом экономической ситуации в стране, существующего объема предложения и выхода новых проектов в 2016 году Татьяна Колюжнова считает, что к 2017 году квадратный метр может подешеветь до 160 тыс. руб. И для кого-то это огромный плюс. "Все рекорды рынка недвижимости в этом году были в пользу обычных людей, покупателей",— уверена Татьяна Колюжнова.