Количество сделок в Москве резко выросло

Девелоперы московских бизнес-центров избавляются от отчаяния: арендаторы вновь вернулись на рынок. Падать ценам уже некуда, ставки и так снизились до исторического минимума — до $506 за 1 кв. м в год в классе А и до $294 за 1 кв. м в классе В. Арендаторы снимают площади в объемах даже больших, чем до кризиса, опасаясь, что в ближайшем будущем цены, скорее всего, начнут расти.

Средний размер сделки по аренде офисов в Москве за три квартала этого года вырос на 42%, до 12,07 тыс. кв. м, подчитали в Knight Frank. За аналогичный период прошлого года этот показатель составлял 8,47 тыс. кв. м. Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL Александр Чуриков тоже отмечает рост среднего размера арендной сделки, но меньший — на 19%, до 1,5 тыс. кв. м, при этом сократилось и количество сделок. Правда, JLL в своих оценках учитывала только новые сделки: консультанты не рассматривали контракты по пересмотру действующих условий аренды. Среди крупных сделок, закрытых в этом году,— аренда Adidas Group 20 тыс. кв. м в бизнес-центре "Крылатские холмы", правительством Подмосковья 31,8 тыс. кв. м. в "Орбите", "Ямал СПГ" 16,4 тыс. кв. м в бизнес-центре "Алгоритм" (данные Knight Frank).

Активность арендаторов в течение года была неравномерной и зависела от колебаний курса валют. В первом квартале количество сделок было минимальным — сказалась сезонность и высокая степень неопределенности перспектив экономики страны. К началу второго квартала курс рубля стабилизировался, переговоры по аренде возобновились, вспоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. По его словам, третий квартал стал пиком активности, к этому времени арендаторы стали активно договариваться о пересмотре условий арендных договоров. "Доля сделок по пересмотру условий действующих договоров в общем объеме сделок по аренде составила 63% за девять месяцев этого года",— рассказал господин Лосюков. Те, кто не смог договориться об изменении условий, воспользовались историческим минимумом уровня арендных ставок, и переехали. "Таким образом, удалось заполнить ранее пустующие здания, пусть и с существенным дисконтом. Но теперь собственники менее охотно идут на уступки — уже нет отчаяния от того, что бизнес-центры пустуют",— рассуждает Константин Лосюков. Ставки аренды в офисах класса А за девять месяцев этого года упали на 14%, до $506 за 1 кв. м в год, в классе В — на 7%, до $294 за 1 кв. м в год.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев соглашается, что повышению активности арендаторов способствовало снижение стоимости аренды, внимательность к расходам. Сейчас компании смотрят не столько на стоимость аренды, сколько на стоимость рабочего места, рассказывает он.

Так, по оценкам эксперта, при объединении офисов из небольших особняков в современный бизнес-центр достигается экономия по площади до 30%.

Александр Чуриков говорит, что спрос на офисы остается стабильным, несмотря на слабость экономики. За девять месяцев этого года объем новых сделок упал всего на 3%, до 800 тыс. кв. м. А в третьем квартале было куплено и арендовано около 305 тыс. кв. м, что на 10% больше, чем во втором квартале. Общий объем сделок по итогам года может достичь 1-1,1 млн кв. м, прогнозирует господин Чуриков. Но говорить о выходе офисного рынка из депрессии пока рано. "В будущем году спрос на офисы останется на уровне показателей 2015 года, так как объем ввода будет снижаться, но может оказаться и ниже из-за пессимистичных оценок по росту ВВП. Объем вакантных площадей снизится незначительно — с 17% до 16%",— полагает Александр Чуриков.

По оценке директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, ставки аренды как в сегменте класса А, так и в сегменте класса В останутся в следующем году как минимум стабильными. "В рублях они могут незначительно вырасти под влиянием инфляции. Снижение рублевых ставок возможно при появлении сильных внешний шоков и усугублении макроэкономической ситуации",— предупреждает она. Константин Лосюков считает, что средняя взвешенная ставка аренды в Москве может снизиться еще на 3-5%.

Екатерина Геращенко