загород

Дисконтирование, причем существенное, фактически стало обязательным элементом сегодняшнего рынка элитной загородной недвижимости. Бюджеты покупок снижаются, покупатели вошли во вкус. Но это не означает, что торг возможен во всех сегментах, говорят эксперты. Тем временем девелоперы по примеру городских коллег стали предлагать дома с отделкой, причем цены иной раз поражают воображение.

Рубли и доллары

Коррекция цен предложения на загородные дома в элитном сегменте наблюдалась весь 2015 год, хотя, как заметил в беседе с корреспондентом "Дома" Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп", началась она несколько раньше: с середины ноября прошлого года. К нынешнему декабрю средняя стоимость домовладения (учитывался как первичный, так и вторичный рынок), по его сведениям, достигла $4,401 млн, а в начале года составляла $5,165 млн.

Снижение, таким образом, составило 14,8%. "Если бы собственники объектов в верхнем ценовом сегменте, где цены начинаются от $25 млн, поддались общим настроениям и тоже начали дисконтировать свои объекты, то падение было бы, конечно, более значительным,— замечает эксперт.— Однако именно они держат цены на прежнем уровне, и ни о каких 40-50% скидки речь не идет".

Если говорить только о первичном рынке и считать в рублях, то, по данным аналитиков Vesco Group, цена предложений от девелоперов за год упала не так сильно, а для некоторых форматов осталась практически прежней либо повысилась. По итогам ноября таунхаусы и апартаменты в премиальном сегменте прибавили по 1%, достигнув 163 тыс. и 188 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно. А средняя стоимость сотки земли и вовсе поднялась с 1,915 млн руб. в январе до 2,189 млн руб. по итогам ноября, прибавив за 11 месяцев 14%.

И только средняя стоимость квадратного метра в премиальных коттеджах снизилась по отношению к январской на 6%, достигнув к настоящему времени 182,3 тыс. руб. Причем в апреле, когда доллар опускался до 50 руб. и ниже, этот показатель за месяц прибавил сразу 7%, а вот осенью, когда рост курса американской валюты стал очевиден, отыграл эту прибавку падением на 10% по отношению к весне.

Премиальное похудение

Рынок, таким образом, в очередной раз демонстрирует сильную валютозависимость, что подтверждается наблюдениями Ильи Менжунова. "Большинство элитных объектов до сих пор номинируется в долларах,— рассказывает он,— хотя, конечно, когда доходит до сделки, оплату продавцы почти всегда готовы принимать в любой валюте".

Премиальный сегмент сильно "похудел" за прошедший год, если говорить о действительно ликвидных вариантах. После прошлогоднего падения рубля даже самые интересные дома и участки продавались с существенными дисконтами, если говорить о долларовых прайсах, и продажи шли активно. В целом объем предложения остался примерно тем же, что и был, существенно уменьшилось, по данным Vesco Group, лишь число премиальных таунхаусов и апартаментов: с 50 тыс. и 29 тыс. кв. м соответственно эти сегменты сократились на 19% и 17% — до 40,7 тыс. и 24 тыс. кв. м.

Покупатели же стали еще азартнее: выискивают лучшие предложения из тех, что еще остались на рынке, и предлагают за них такие цены, которые продавцы считают унизительными, продолжает эксперт. "Готовность купить участок или коттедж за 40-50% от заявленной цены никого особенно не впечатляет, и продавцы отказываются от таких предложений",— добавляет он.

80 млн, и ни копейкой меньше

Сделки, таким образом, разваливаются. И хотя звонков от потенциальных покупателей риэлторам поступает немало, реальных продаж в третьем квартале стало вдвое меньше, свидетельствует эксперт. При таких настроениях и разбалансированности рынка значительного подъема в декабре он не ожидает, хотя по объему отложенного спроса нынешняя осень и превосходит любой другой сезон за все годы существования загородного рынка в его современном виде.

Но есть и другие мнения. Скорее всего, в декабре продавцы, озабоченные предстоящим "зимним сном", когда спроса традиционно практически нет, будут готовы на серьезные уступки. "Например, сегодня собственник, выставляющий дом за 90 млн руб., сразу обговаривает с риэлторами возможность его продажи за 80 млн руб. в случае, если мы найдем покупателей до Нового года",— рассказывает Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate. При этом еще в сентябре 90 млн руб. за такой объект считались фантастически низкой ценой, добавляет она, а 80 млн руб. и вовсе нижняя планка.

"Наиболее активны продажи сегодня в тех проектах, где реализуют объекты по ценам, приблизительно равным рублевой себестоимости строительства,— добавляет Нина Резниченко, руководитель отдела продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.— Например, если до кризиса цена объекта составляла $2 млн, то сегодня его реально продать за $1 млн в рублевом эквиваленте. И в принципе эта сумма соответствует совокупной стоимости его возведения".

Поэтому именно в последнем месяце года рынок элитной загородной недвижимости достигнет своего ценового дна, полагает Ирина Калинина. А раз так, то возрастет и число сделок.

Дом как автомобиль

Для некоторых объектов вторичного рынка, впрочем, такие дисконты могут считаться вполне адекватными, замечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. "Многим собственникам пришлось избавиться от иллюзий по поводу стоимости своих объектов и снизить цену продажи вдвое от докризисного уровня",— отмечает она. В первую очередь это коснулось переоцененных объектов, в частности тех, которые находятся в критическом состоянии, требуют капитального ремонта и перестройки, а также морально устаревших домов, по соседству с которыми уже выстроены современные новые здания.

Дом, в котором семья жила или отдыхала десять лет и более, а затем решила продать, в любом случае потребует от нового хозяина затрат на ремонт, рассуждает Илья Менжунов. И здесь уместно будет сравнение с автомобилем, имеющим значительный пробег: никто ведь не пытается продать его по цене нового — дисконт может составить и 30%, и 50%, а на падающем рынке и больше. Вот если дому сделан свежий "апгрейд", так что он доведен до состояния "заезжай и живи", то можно рассчитывать на то, что слишком большую скидку делать не придется.

А покупатели между тем хотят именно въехать и жить, не тратя времени и средств на ремонт и обустройство. Лучше всего продаются дома, куда новый собственник может привезти только личные вещи — остальное там уже есть, причем новое. Интересно, что если полтора года назад доля запросов на подобные варианты составляла, по разным данным, от 30% до 50%, то к сегодняшнему дню она увеличилась до 80-90%.

На все готовенькое

Строить собственный дом и участвовать в развитии новой территории при существующем выборе на вторичном рынке тоже хотят немногие — большинство предпочитает купить готовый дом в готовом поселке. Возможно, поэтому дисконты коснулись не только домов, но и земельных участков, причем оцениваемых в валюте. "Еще в начале текущего года земля в поселке "Сосновый бор" на Николиной горе стоила $100 тыс. за сотку и никто не хотел слышать об уступках,— рассказывает Екатерина Румянцева.— Сейчас участки продаются за $60 тыс., а реальный покупатель может рассчитывать на снижение до $40 тыс. за сотку".

Девелоперам в такой ситуации приходится нелегко, так что они делают клиентам такие предложения, о которых даже год-два назад речь заходила очень редко. Делая ставку на то, что новый дом все-таки лучше старого, как новый автомобиль предпочтительнее подержанного, в Villagio Estate запустили новогоднюю акцию. В строящемся поселке "Ренессанс Парк", сдать который планируется в 2020 году, предлагается приобрести особняк площадью от 300 до 350 кв. м с отделкой и мебелью за 70 млн руб.

"Стандартное предложение "под ключ" на элитном рынке стартует со 150 млн руб.",— замечает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании. При этом в Villagio даже на такие дома предлагают рассрочку с первоначальным взносом в размере 35%, остальное покупатель выплачивает после завершения отделки.

Риэлторы премиального сегмента считают цифры, приведенные девелопером, адекватными сегодняшнему рынку и полагают, что на такое предложение должен быть спрос. В особенности могут быть интересны особняки в первом, уже построенном квартале поселка, где сейчас ведутся работы по благоустройству территории — по крайней мере, их не придется долго ждать. Сегодняшнему нетерпеливому покупателю это важно.

Марта Савенко

подпись

Участники рынка считают, что в декабре наступит пик снижения цен на загородную недвижимость