загород

Самый короткий месяц года отметился на загородном рынке довольно вялыми продажами, тенденцией внезапного и иррационального срыва сделок и смещением продаж к вторичным объектам, которые составляют куда более внушительную конкуренцию предложениям от девелоперов, чем в городе. Валюта неохотно, но все же спланировала вниз, огорчив тех, кто уже присмотрел себе прекрасный дом с прекрасной же скидкой и потирал руки в ожидании сделки. На этом фоне проявился и еще один тренд — так называемые скрытые продажи.

Примите меры

Февраль — самая горячая пора на рынке загородной недвижимости, начало делового сезона. В пору стабильно растущего рынка именно в этом месяце после сонного января покупатели, основательно загоревшие на морских курортах, возвращались в Москву и немедленно принимались думать о лете, которое, как известно, у многих ассоциируется с дачей.

Кризис внес свои коррективы в деловое расписание во многих сферах, но продавцы домов и участков февраля по-прежнему ждут, на него надеются — и если он разочаровывает, то надо что-то делать. Нельзя же допустить, чтобы и март прошел точно так же.

Нельзя сказать, чтобы нынешний февраль совершенно не оправдал надежд — вот, например, в "Метриум групп" бодро рапортуют об активизации потенциального спроса, оговариваясь, впрочем, что в реальный он переходит куда реже, чем хотелось бы. "За прошедший месяц было зарегистрировано на 30-35% больше обращений, чем за аналогичный период годом ранее,— рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании.— Однако конверсия обращений в сделки снизилась с 12% в докризисный период до 5-7% в феврале". С ней согласна Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate: "Очень много клиентов мониторят сейчас рынок, примеряют объекты на себя".

Доллар, так и не достигнув знаковой отметки 85 руб., побалансировал немного на 80 руб., а потом устремился в пике и пока что не думает оттуда возвращаться. "И тут самые прозорливые покупатели поняли, что ждать момента, когда доллар будет стоить 120 руб. и они смогут на свои валютные сбережения купить объекты лучшего качества и большей площади, уже не имеет смысла",— замечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate.

Тех скидок больше нет

Застройщики тем временем стали отказываться от некоторых предложений, которые делают им не самые щедрые клиенты. "Скидки 30% на действительно достойные готовые дома с отделкой в этом году не работают",— делится наблюдениями Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости "Savills Россия". И все это несмотря на то, что, по данным Welhome, текущий объем первичного элитного предложения составляет 1040 объектов и будет раскуплен в срок не менее восьми-десяти лет.

В целом же отличие первых двух месяцев текущего года от аналогичного периода прошлого года заключается в том, что застройщики стали повышать рублевые цены, продолжает Нина Резниченко. "Это касается и лучших пригородных квартирных проектов, как "Сколково Парк", и проектов с таунхаусами — "Нагорное-2", и некоторых проектов с коттеджами",— уточняет она.

В противоположность уверенному спокойствию продавцов покупатели заметно нервничают. "По сравнению с февралем 2015 года на треть выросло число первичных обращений, очень много показов и просмотров",— рассказывает Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. Но при этом, по ее словам, клиенты долго и активно торгуются, а затем могут отказаться от сделки прямо накануне подписания договора, без каких-либо явных рациональных мотивов — и такие случаи отнюдь не редкость.

У забора не хочу

Еще одна характерная особенность сегодняшнего первичного загородного рынка — в разы возросшая конкуренция со стороны вторичных объектов. Очарование от обещаний девелоперов "жить как в Европе" прошло, и теперь, в особенности в массовом сегменте, большинство покупателей ищут в первую очередь предложения домов не в коттеджных поселках, а от частных продавцов, рассказывает Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet. Пугает будущих загородных жителей необходимость коммунальных платежей, предусмотренных в поселках, и дополнительные издержки на содержание дома.

Но и в элитном секторе дела обстоят не лучше: по данным Welhome, только каждый пятый покупатель приобретает объект от застройщика. В "Метриум групп" соотношение первичного и вторичного жилья оценивают как 30% к 70%, а в Vesco Realty говорят, что оба сегмента делят спрос примерно пополам.

Дома на вторичном рынке часто выбирают из-за удачного расположения в поселке, ведь первыми, как правило, распродаются самые интересные и выгодные лоты: вдалеке от дороги, у леса, у озера, у парка. "Именно такие ликвидные объекты выходят на вторичную продажу, когда у застройщика уже остался крупный неликвид вдоль забора или у въезда",— добавляет Евгения Панова.

Затем именно на вторичном рынке можно встретить выгодное горящее предложение существенно ниже рынка, поскольку финансовая ситуация частного продавца менее стабильна, иногда требует "сброс актива" с демпингом до 40-50% — лишь бы получить деньги с продажи.

Фактически из-за сложившейся ситуации на рынке дом "под ключ" сейчас стоит ниже себестоимости, рассуждает Надежда Митюшева, эксперт "БЕСТ-Недвижимости". "Построить его обойдется гораздо дороже, чем купить, ведь цены на недвижимость упали, а на строительные, отделочные материалы, сантехнику, мебель — существенно выросли",— объясняет она.

Наконец осознали

Застройщики во всех сегментах такой конкуренцией обеспокоены, но оценивают происходящее по-разному. "Да, вторичный рынок сегодня действительно влияет на первичный,— соглашается Артур Григорян, генеральный директор "KASKAD Недвижимости", застройщика малоэтажных проектов.— В некоторых наших проектах мы чувствуем конкуренцию с собственными объектами, находящимися на более высоких стадиях готовности". И добавляет, что в работе над проектами в его компании пришли к необходимости сокращать шаг повышения стоимости на старте проекта — другими словами, на котловане должно быть очень дешево, чтобы увести внимание покупателя от готовых объектов.

Еще немного — и загородные девелоперы, ведущие индивидуальное строительство, по примеру своих городских коллег начнут в массовом порядке переходить на строительство домов с отделкой, готовых к въезду. Примеры все еще немногочисленны, но они есть.

"В феврале мы расширили линейку предложения в "Княжьем озере", предложив рынку ряд домов с отделкой. Это нашло хороший отклик среди покупателей",— говорит директор по продажам ГК "Сапсан" Иван Потапов. Готовые дома с участками предлагаются и в проекте SmartVille от девелоперской группы "Интегра".

Ненадежный предпочтительнее

Еще один способ преодолеть вялые темпы продаж и побыстрее выйти в кэш на загородном рынке описывает Тимур Сайфутдинов: "Одна из ярких тенденций кризисного времени — так называемые скрытые продажи. Механизм следующий: дом, земельный участок, часть коттеджного поселка или даже весь поселок целиком передают в залог банку, привлекая финансирование под этот актив". При этом, по словам эксперта, нередки случаи, когда выбирается такой банк, у которого в скором времени отзывается лицензия.

Итак, налицо трудно идущие продажи, высокая конкуренция со всех сторон — и настроение все это любым способом изменить. Невольно поверишь в скорое преодоление кризиса.

Марта Савенко