Частных инвесторов привлекают в коммерческую недвижимость

«Сбербанк Управление активами» начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), ориентированного на коммерческую недвижимость. Раньше такие проекты были ориентированы на институциональных или крупных частных инвесторов. Но расширение круга потенциальных пайщиков таит в себе риски. Ожидаемая доходность в размере 15% годовых, даже не будучи гарантированной, может привести к ошибочному восприятию ЗПИФа как инструмента с фиксированной доходностью.

Управляющая компания «Сбербанк Управление активами» приступила к продаже дополнительных паев закрытого фонда недвижимости «Сбербанк — Арендный бизнес». В настоящее время фонд сформирован в объеме 25,2 млн руб., за счет новых инвесторов в фонд собираются привлечь еще 1,5 млрд руб. Срок инвестиций составит пять лет. На средства фонда будет приобретен склад в складском комплексе класса А «PNK-Толмачево», расположенный в районе аэропорта Толмачево под Новосибирском. При этом более 70% объекта уже сдано в долгосрочную аренду якорным арендаторам — торговым компаниям «Ашан» и «О`Кей». Инвестиционный доход будет выплачиваться ежеквартально за счет арендных платежей, реализация самого объекта запланирована на последнее полугодие действия фонда. При этом ожидаемая рублевая доходность за первый год оценивается в 12%, а доходность за весь период владения — на уровне 15% годовых.

В настоящее время управляющие компании предлагают подобные проекты в первую очередь для институциональных инвесторов либо ограниченного круга частных инвесторов. Управляющий директор департамента развития отношений с клиентами Сбербанка Алексей Гиязов отмечает, что прежние предложения «по инвестициям в коммерческую недвижимость были ориентированы на состоятельных инвесторов, а их вложения составляли около 3 млн руб.». По его словам, в новом проекте круг потенциальных клиентов расширяется, «в том числе за счет снижения минимальной суммы до 330 тыс. руб. и расширения точек продаж, в том числе через онлайн-заявки на сайте банка».

Участники регионального рынка коммерческой недвижимости пока сдержанно оценивают перспективы проекта. «Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска находится в депрессивном состоянии, и складской сегмент — не исключение. На фоне падения оборотов розничной торговли падает и спрос на склады»,— отмечает директор новосибирской компании RID Analytics Елена Ермолаева. Впрочем, по ее оценке, в среднесрочной перспективе проект может быть интересен с учетом присутствия якорных арендаторов. По мнению директора консалтинговой компании Nazarov & Partners Александра Назарова, «успех этого проекта будет зависеть от договоренностей с якорными арендаторами — будут ли они арендовать площади в течение всего срока проекта». Впрочем, в управляющей компании отмечают, что выбор объекта определялся тем, что цены на недвижимость в настоящее время находятся на низком уровне относительно прошлых лет и «имеют потенциал к росту на фоне стабилизации рыночной ситуации и удешевления банковского финансирования». Кроме того, как указывает руководитель отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк Управление активами» Алексей Новиков, арендный поток объекта номинирован в рублях, «что позволяет избежать валютного риска при колебаниях курса национальной валюты».

Предложение подобного продукта для широкого круга инвесторов таит в себе и риски. Кроме того, как отмечает управляющий директор группы «Тринфико» Виталий Баланович, «физические лица не до конца представляют себе, что такое закрытый ПИФ и что есть обещание той или иной доходности». По его словам, исходя из информации на сайте Сбербанка (ожидаемая доходность на уровне 15% годовых) этот продукт может восприниматься как инструмент с фиксированной доходностью. Даже несмотря на то, что банк оставляет множество оговорок и разъяснений относительно того, что это не гарантированная доходность и т. д. «Как только „физик“ поймет, что внутри самого продукта гарантий никаких нет, вне всякого сомнения, он будет возмущен»,— считает господин Баланович. Алексей Новиков отмечает, что управляющие компании крайне ограничены в возможности маркетирования привлекательности инвестиций. В связи с этим компания в обязательном порядке информирует клиентов «о рисках инвестирования, в том числе о возможности недостижения прогнозируемой доходности и даже возможной потере средств».

Дмитрий Ладыгин, Павел Аксенов, Виталий Гайдаев