Интересы дольщиков защитили капиталом

Минстрой предложил ввести минимальные и максимальные требования к уставному капиталу застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков. Компании, продавшие до 1,5 тыс. кв. м, должны будут иметь 2,5 млн руб. капитала, а те, кто реализовал более 500 тыс. кв. м,— не менее 1,5 млрд руб. Чиновники рассчитывают достичь компромисса с девелоперами, раскритиковавшими первоначальную идею обязать их иметь собственный капитал в размере 1 млрд руб. независимо от объема строительства. Но теперь недовольны московские власти: по их мнению, предлагаемая схема приведет к появлению финансово неустойчивых компаний.

Минстрой сформулировал новые требования к уставному капиталу застройщиков жилья, привлекающих средства дольщиков. Изменения будут внесены как поправки в 214-й федеральный закон, регулирующий взаимоотношения девелоперов с соинвесторами. Об этом сообщил директор департамента жилищной политики министерства Никита Стасишин на ежегодной конференции "Девелопмент: точки изменений", организованной "Ъ". По его словам, если компания реализовала по договорам долевого участия (ДДУ) до 1,5 тыс. кв. м, то минимальный размер ее уставного капитала должен быть не менее 2,5 млн руб. Максимальные требования к уставному капиталу составляют 1,5 млрд руб., при условии что застройщик намерен продать соинвесторам более 500 тыс. кв. м (см. подробнее таблицу). По расчетам Минстроя, уставный капитал составит в среднем около 3% от объема привлекаемых застройщиком средств дольщиков. Господин Стасишин рассчитывает, что все поправки Госдума примет до конца весенней сессии. "Но новшества будут внедрены не сразу. Возможно, потребуется переходный период",— добавил чиновник. Поправки в 214-ФЗ потребовались, после того как банкротство СУ-155 — крупнейшего в стране застройщика — вызвало риски появления новых обманутых дольщиков.

Власти вынуждены были согласиться на такую дифференциацию, поскольку озвученное ранее другое предложение — сумма собственного капитала застройщика должна составлять не менее 1 млрд руб., или до 5% от стоимости возводимого жилья,— вызвало резкую критику со стороны девелоперов и региональных чиновников. Так, ранее советник губернатора Калининградской области Михаил Викторов заявлял "Ъ", что в его регионе при таких требованиях с рынка уйдет половина застройщиков. Застройщики в свою очередь предрекали агрессивную консолидацию рынка и сокращение конкуренции. "Мы проанализировали статистику выдачи разрешений на строительство и сформулировали требования так, чтобы им могло соответствовать максимальное количество застройщиков",— объяснил причину компромисса Никита Стасишин.

Но теперь новые поправки к 214-ФЗ не нравятся властям Москвы, где один из самых крупных рынков первичного жилья. "Мы категорически против исключения из поправок (к закону.— "Ъ") пункта о размере собственных средств — это приведет к появлению неустойчивых компаний",— заявил "Интерфаксу" глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Девелоперы же, напротив, поддерживают новое предложение Минстроя. Эта мера разумна, считают исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич и президент "Гранеля" Ильшат Нигматуллин. "Осталось понять, будут ли распространяться эти требования на отдельные юрлица или суммироваться для группы компаний",— добавляет господин Обуханич. В Минстрое заявили, что требования распространяются на ту компанию, которая заключает ДДУ, независимо от юридической структуры. "У нас оборот в три-четыре раза превышает сумму, необходимую для внесения в уставный капитал",— поясняет господин Нигматуллин. Другой топ-менеджер одной из московских строительных компаний надеется, что оговариваемая сумма уставного капитала не будет замораживаться и эти средства возможно использовать в деятельности компании.

Между тем старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Пономарева отмечает, что требования Минстроя не учитывают риски, связанные со строительством и продажей жилья жилищно-строительными кооперативами. По оценке участников рынка, более 90% проблемных покупателей жилья приобретали его именно по такой схеме.

Екатерина Геращенко, Халиль Аминов