Почему в кризис строителям лучше не экономить на качестве

В последние годы Воронеж планомерно наращивает темпы жилищного строительства. По объемам возводимого жилья он занимает третье место среди российских городов-миллионников (после Екатеринбурга и Новосибирска). Власти региона и города настроены не только поддержать высокие темпы ввода жилья, но и подтолкнуть местных застройщиков придерживаться современных тенденций, создавать благоприятные условия для проживания. С начала года в облцентре прошли уже три форума разного уровня, на которых обсуждались принципы эффективной застройки всей воронежской агломерации.

Парковый подход

С начала нынешнего года сразу на трех представительных площадках воронежские строители и архитекторы, кураторы отрасли во власти и эксперты имели возможность подводить итоги прошлого года, строить планы, хвалить и, что случалось чаще, критиковать друг друга. Так, 24-26 марта на территории сити-парка «Град» прошел межрегиональный специализированный строительный форум «Воронеж BUILD 2016», через месяц выставку-форум «Строительство. Тенденции 2016» встречал местный архитектурно-строительный университет (входит в воронежский опорный технический университет). А в конце апреля в залах открывшегося в прошлом году отеля Ramada Plaza Voronezh City Centre впервые состоялась урбанистическая конференция «Города и территории завтра: инструментарий позитивных перемен». Ее организаторами выступили оператор «Сити Сфера» и Банк Москвы (группа ВТБ) при поддержке московской школы управления «Сколково». Практически на всех площадках так или иначе затрагивалась тема качества инфраструктуры мегаполисов. При новых кризисных явлениях старые проблемы в крупных индустриальных центрах обостряются: на создание качественной городской среды не хватает средств ни в бюджетах различных уровней, ни у инвесторов. Один из самых популярных сегодня способов «оживления» городов, по мнению экспертов, трансформация общественных пространств, развитие рекреационных зон.

О необходимости развития общественных пространств применительно к рекреации на урбанистической конференции говорил и мэр Воронежа Александр Гусев. Он сообщил, что общая площадь зеленых насаждений в облцентре превышает 21 тыс. га, но озелененных территорий общего пользования среди них всего 873 га, а благоустроены из них только 416 га. По данным господина Гусева, на одного воронежца приходится 200 кв. м озелененной территории, но облагороженных парковых зон — только 9 кв. м. Развитие парков и скверов мэр назвал одной из «основных первоочередных задач». Первым крупным проектом реконструкции общественного пространства в Воронеже стало восстановление парка «Алые паруса» в Левобережном районе. После открытия в 2011 году площадь парка увеличили с 6,2 до 10 га. Стоимость работ составила 150 млн руб. В мае 2014 года началась реконструкция Воронежского центрального парка (ранее «Динамо») площадью 100 га. В парке создается сеть взаимосвязанных ландшафтных, познавательных, спортивных зон. Стоимость первого этапа (завершился весной 2015-го) оценивали в 300 млн руб. К июню 2016 года планируется завершить второй этап — восстановить «Зеленый театр», который обещают сделать новой площадкой Платоновского фестиваля искусств. Благоустройство парков способствует повышению стоимости жилья в шаговой доступности, уверены эксперты. По наблюдениям риелторов, цена прилегающей к «Алым парусам» и «Динамо» недвижимости после реконструкции выросла в среднем на треть.

В Воронеже появится Детский литературный парк (предварительная стоимость — 100 млн руб.), напомнил на конференции Александр Гусев. Также планируется полностью реконструировать парк «Орленок» в историческом центре города (общая площадь — почти 5 га). Еще один масштабный проект — создание в спортивно-оздоровительном комплексе «Олимпик» первого участка Большой воронежской экологической тропы. Речь о кольцевом маршруте длиной около 60 км. Он должен пройти по территории Центрального, Коминтерновского, Железнодорожного районов Воронежа, а также по землям пригородных Новоусманского и Рамонского районов области. Вложение дефицитных бюджетных ресурсов в благоустройство и активное привлечение к этому инвесторов подтверждают особое внимание, которое местные власти уделяют развитию общественных пространств.

Жилью меняют формат

Воронеж — второй по величине в Центральном федеральном округе, но при этом самый молодой город-миллионник в стране: его население превысило 1 млн человек в 2012 году. Воронеж последние годы отличается стабильно высокими темпами строительства жилья. В нем возводятся порядка 800—900 тыс. кв. м в год. Но в значительной степени речь идет о крупнопанельном жилье, которое трудно назвать современным. По словам главного архитектора Воронежа Антона Шевелева, по генплану до 2020 года в городе могут застроить порядка 50 площадок — всего около 4,5 млн кв. м нового жилья. Если следовать столичным трендам развития рынка недвижимости, то уже в ближайшие несколько лет воронежским застройщикам предстоит кардинально улучшить качество продукта. Девелоперам будет нужно возводить здания с яркими узнаваемыми фасадами, качественно благоустраивать территорию. Ключевыми для застройщиков станут вопросы создания привлекательной городской среды. Впрочем, некоторые воронежские застройщики стараются уже соответствовать трендам.

К примеру, в рамках проекта жилого массива «Олимпийский» (реализует девелопер Евгений Хамин) в Коминтерновском районе Воронежа запланированы три комплекса с оригинальной концепцией, которые должна объединить единая социальная инфраструктура — образовательная, спортивная, торговая и деловая. Также воронежское ООО «Инстеп» Анатолия Шмыгалева возводит в прилегающем к облцентру Новоусманском районе квартал «Бабяково». Проект предусматривает просторные парковки и дворы, «свободные от автомобилей», пешеходные мосты, особый подход к экологичности. Квартал на 43 га рассчитан на 15 тыс. жителей.

Кроме архитектурных тенденций, на местном рынке жилья сказывается ассортимент заводов индустриального домостроения, который меняется с введением новых требований к «панелькам». Крупнейшее воронежское ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК) модернизировало свой завод крупнопанельного домостроения мощностью 180 тыс. кв. м жилья в год (ООО «Совтехдом»). «Новые технологии позволяют применять разные варианты отделки наружных стен, — отмечает гендиректор ДСК Александр Трубецкой. — Используются фасады с мраморной и гранитной крошкой, с керамической плиткой разных цветов. Это возможности для преобразования городского пространства».

Говоря о недорогом панельном домостроении в рамках выступления на апрельской конференции, советник мэра Новосибирска по вопросам градостроительства Александр Ложкин предупредил, что российские города повторяют ошибки европейских: «Через 20–30 лет мы будем иметь те же проблемы, которые есть у Лондона и Парижа. Это беспорядки. Из-за того, что кварталы дешевого жилья покидают «успешные» жители, на этих территориях создается почва для появления гетто». Господин Ложкин призвал застройщиков «снимать максимум сливок» не только с более дешевого, но и с жилья высокого качества, особенно в условиях экономического спада. По мнению эксперта, сегодня качество возводимых объектов становится способом позиционирования на рынке. Это мнение фактически подтвердил воронежский девелопер Дмитрий Лукинов (ООО «Квартал»). В строящемся жилкомплексе «Антоновские яблоки» он уже обещает плотность застройки в два раза ниже нормативной при дорогих материалах и благоустройстве.

Агломерация не по аппетитам

Одна из тенденций развития городов — укрупнение урбанизированных образований. Эксперты все чаще говорят о городах-регионах, которые становятся центрами концентрации экономики. Планирование их территорий должно стать более системным. В воронежской агломерации с населением более 1,3 млн человек сегодня используются разные подходы при возведении жилья. В облцентре усиливается тенденция к компактному развитию, модернизации уже застроенных территорий. В примыкающих к городу районах, напротив, выдаются разрешения на застройку сельскохозяйственных и других неосвоенных земель. Численность населения агломерации при реализации всех заявленных проектов, по оценкам региональных властей, может достигнуть 2,5 млн человек (чуть меньше сейчас проживают во всей Воронежской области). В облправительстве призывают игроков рынка здраво пересмотреть планы по осваиванию площадок, если только они не собираются развиваться по «китайской модели», возводя лишь «коробки» домов и тут же «консервируя» их до нового всплеска спроса на недвижимость.

Мэр Воронежа Александр Гусев в ходе конференции назвал своей целью «донести до коллег из близлежащих муниципалитетов и девелоперов, что нельзя бездумно заходить с многоэтажным строительством на территории, прилегающие к городу». По его мнению, необходимо сосредоточиться на обновлении ветхого и аварийного жилфонда или на застройке зоны трансформации — земель бывших заводов и фабрик. При этом решается не только проблема переселения жильцов старых домов, но и снимается вопрос создания социальной инфраструктуры и коммуникаций. Услышит ли властей и экспертов большинство воронежских строителей, покажут уже результаты рынка по итогам 2016 года.

Ирина Лобанова