Торг здесь не у местных
Половина «ТК на Свободном» в Красноярске досталась компании из Санкт-Петербурга по цене значительно ниже рыночной
Банкротящийся «Коммерц Строй» расстался с половиной красноярского «Торгового комплекса на Свободном». Площади крупного ТРК достались в ходе торгов единственному претенденту — петербургской компании УК «Финансовый клуб» за 556 млн руб. По оценкам участников рынка, эта сделка — прецедент на рынке коммерческой недвижимости: средняя рыночная стоимость такого объекта сегодня превышает 1,6 млрд руб.
За месяц на голландском аукционе цена ТРК снизилась на 1 млрд руб.
Фото: Артем Ленц, Коммерсантъ
Площади одного из самых крупных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) Красноярска «Торговый комплекс на Свободном», вошедшие в конкурсную массу ООО «Коммерц Строй», проданы АО УК «Финансовый клуб» (оба из Санкт-Петербурга). Как сообщила арбитражный управляющий должника Елена Замарацкая на сайте единого реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), торги состоялись 1 мая. «Финансовой клуб» стал единственным претендентом на этот актив, которого допустили к торгам. Вторым заявившимся было красноярское ООО «Дельта», говорится в материалах аукциона, его единственной владелицей является Елена Буслаева. Компанию не допустили к торгам, поскольку она не в полном объеме перечислила задаток организатору торгов.
«Торговый комплекс на Свободном» площадью около 37 тыс. кв. м был введен в эксплуатацию группой компаний «Торговый квартал» в 2003 году на базе цехов бывшего Красноярского завода телевизоров. Инвестиции в проект составили $20–25 млн, сообщали тогда местные СМИ. Он стал одним из первых современных торговых центров в Красноярске. В 2006 году ТРК у «Торгового квартала» перекупил московский многопрофильный холдинг «Марта». Обанкротившееся в сентябре 2011 года ООО «Коммерц Строй» (до 2010 года ООО «Торговый центр «Свободный») было аффилировано с холдингом через девелоперскую компанию РТМ. На момент введения внешнего управления кредиторская задолженность компании превышала 4,3 млрд руб., в том числе 1,8 млрд руб. перед голландской компанией C.R.R. B.V. (структура банка «Траст», продаваемые площади торгового комплекса находятся у нее в залоге) и 1,8 млрд руб. перед ООО «Фермегенсбератунгс ГмбХ». В 2014 году суд ввел в отношении «Коммерц Строя» конкурсное производство. Его имущество — почти 20 тыс. кв. м в «Торговом комплексе на Свободном» и право аренды трех земельных участков общей площадью более 40,2 тыс. кв. м — по решению арбитражного суда должно было уйти с молотка за 1,8 млрд руб. В октябре прошлого года покупателя на него за такую цену не нашлось. Не было подано ни одной заявки и на участие в повторных торгах в декабре 2015 года по цене 1,6 млрд руб., говорится в материалах на сайте ЕФРСБ.
21 марта начался голландский аукцион по продаже помещений в ТРК со стартовой ценой 1,6 млрд руб. Еженедельно цена на имущество «Коммерц Строя» снижалась примерно на 200 млн руб. Остановила ее падение на отметке 556 млн руб. петербургская УК «Финансовый клуб».
АО УК «Финансовый клуб» зарегистрировано в 2011 году. Его единственным владельцем, по данным «СПАРК-Интерфакс», является Евгений Попов. Компания консультирует по вопросам коммерческой деятельности и управления. Ее выручка в 2014 году составляла 12,4 млн руб. (в 2013 году — 13,3 млн руб.).
Елена Замарацкая не стала комментировать итоги торгов, отметив, что сделка еще не закрыта. Покупатель обязан не позднее 30 дней с даты подписания договора купли-продажи полностью оплатить приобретенное имущество. Договор еще не подписан, сказала госпожа Замарацкая. Генеральный директор УК «Финансовый клуб» Сергей Озолин отказался прокомментировать покупку.
Эксперты уверены, что это не рыночная сделка. «Это явно какой-то междусобойчик, кто-то кому-то фактически „слил“ ТРК, возможно за долги»,— предположил на условиях анонимности участник красноярского рынка недвижимости. Исходя из расчетов специалистов GVA Sawyer, средняя ставка аренды, достижимая в «Торговом комплексе на Свободном», составляет около 26,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. При продаже такого центра за 556 млн руб. ставка капитализации — почти 70%, «что абсурдно, то есть цена продажи крайне низка, такого вообще не существует на рынке», уверена президент GVA Sawyer Вера Сецкая. Если сделать перерасчет на стоимость квадратного метра, это также абсурдно низкая цена для современного торгового центра, сделка убыточна для продавца, считает она. Продажа объекта прошла практически на уровне себестоимости строительства аналогичного объекта, подтверждает директор департамента профессиональных услуг Knight Frank Russia & CIS Ольга Кочетова.
В первом квартале 2016 года средняя стоимость коммерческой недвижимости в Красноярске составила 81,4 тыс. руб. за 1 кв. м, приводит данные директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. В Октябрьском районе, где расположен ТРК, цена продажи коммерческой недвижимости составляла 74,8 тыс. руб. за 1 кв. м. По данным риэлтора-эксперта «АРЕВЕРА-Недвижимость» Татьяны Толкачевой, «Торговый комплекс на Свободном» является одним из пяти крупнейших ТЦ в Красноярске. «Объект, безусловно, является востребованным, там есть якорные арендаторы, которые привлекают покупателей. Кроме него, из ТЦ в этом районе есть только „Петровский Пассаж“. Однако общее снижение покупательной способности, а также появление в городе сравнительно небольших ТЦ оказывают свое влияние на инвестиционную привлекательность объекта»,— считает эксперт.