Девелопмент

Один из самых престижных районов Петербурга — Курортный — не может похвастать активным строительством. В 2015 году здесь ввели всего 70 тыс. кв. м жилья, причем 54 тыс. кв. м приходится на индивидуальное строительство. Но в последнее время в районе обозначилась тенденция по строительству рекреационной недвижимости в формате апарт-отелей.

Курортный район Петербурга считается элитным местом для отдыха и постоянного проживания. Территория выгодно отличается от других пригородных направлений Петербурга развитой развлекательной инфраструктурой, которая включает в себя спорткомплексы, кафе, рестораны, загородные клубы.

Зеленый актив

Расположенный вдоль побережья Финского залива, Курортный район занимает 26,8 тыс. кв. км и является самым большим по площади районом Санкт-Петербурга. Однако численность населения в нем составляет всего 72,6 тыс. человек, что является одним из самых низких показателей по городу.

Большую часть территории района составляют земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Основным преимуществом района уже не один десяток лет считаются экология, близость к зеленым зонам и водоемам. Самыми главными плюсами Курортного района являются его живописная природа с сосновыми лесами, красота прибрежной полосы Финского залива и благоприятная экологическая обстановка — здесь находится наибольшее количество зеленых насаждений, чем где-либо в Санкт-Петербурге. Парк "Дубки" является одним из красивейших исторических и посещаемых мест, а Зеленогорский парк — одно из старейших мест отдыха жителей и гостей Курортного района. Таким образом, Курортный район — это один из самых престижных пригородных районов Санкт-Петербурга, чему во многом способствуют экологическая обстановка, локация и видовые характеристики.

Отсутствие больших объемом производства делает территорию благоприятной для проживания, что отражается на количестве земельных участков, занятых под индивидуальное жилищное строительство. Также в районе хорошо развит санаторно-курортный комплекс.

К минусам района можно отнести сложную транспортную ситуацию. В летние месяцы, когда увеличивается поток желающих отдохнуть или провести время в живописных местах Курортного района, пропускная способность магистралей не справляется с нагрузкой. Впрочем, открытие Западного скоростного диаметра решило ряд проблем, связанных с проездом в центр города, хотя пробки в утренние часы все равно сохраняются.

Эксперты говорят, что немаловажным плюсом для района является развитая инфраструктура, которая, в отличие от других пригородов Петербурга, объединяет в себе как большое количество объектов развлекательной и спортивной индустрии, так и школы, детские сады, медицинские учреждения и магазины. Вместе с тем объекты инфраструктуры расположены в районе неравномерно: социальная инфраструктура представлена в основном в городах — Зеленогорске и Сестрорецке — и в существенно меньшей степени в поселках.

Коммерческая недвижимость в Курортном районе представлена прежде всего объектами рекреационного характера (пансионаты, базы отдыха, санатории, спа-отели, яхт-клубы, конноспортивные клубы). Торговая недвижимость — это в основном объекты стрит-ритейла (общепит и торговля).

С развлекательными зонами в районе нет проблем — огромное количество ресторанов вдоль берега и по Приморскому шоссе делает Курортный район любимым местом отдыха хорошо зарабатывающих петербуржцев. Для остальных же всегда есть пляжи и возможность устроить пикник (хотя обустроить пляжи специальными площадками для пикника, говорят эксперты, было бы нелишним).

Премиальный уклон

Рынок загородной недвижимости Курортного района в основном представлен проектами с предложением коттеджной застройки, что составляет 50% от количества поселков в продаже. Остальную долю в равной степени делят между собой таунхаусы и участки.

В основном это премиальные проекты, территориально приближенные к береговой линии залива. "Наиболее интересными проектами с точки зрения расположения, качественных характеристик и архитектуры являются "Репино Бриз", Terijoki Club, Honka Nova Concept Residence. Диапазон стоимости достаточно широк и составляет в среднем 80-100 млн рублей, а на береговые предложения цена может достигать и 150 млн рублей за коттедж с участком", — считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК "ЦДС", говорит: "Прибрежная полоса Финского залива -привлекательная локация для застройщиков. Как правило, здесь наблюдаются самые дорогостоящие предложения на загородном рынке элитной недвижимости. По нашим данным, средняя стоимость домовладения на первичном рынке составляет около 105 млн рублей".

Антон Банин, ведущий аналитик ГК "Доверие", отмечает: "Проектов элитной загородной недвижимости, находящихся в активной стадии, в Курортном районе на текущий момент осталось немного. Фактически предложение ограничивается тремя объектами: Honka Nova Concept Residence, Terijoki Club и "Мои Пенаты". Стоимость домовладений находится в диапазоне 55-100 млн рублей".

Ограниченность предложения, по его мнению, обусловлена в первую очередь тем, что девелоперы в течение последних двух лет придерживают вывод на рынок новых проектов премиум-сегмента. Тем временем текущие объекты пусть и в достаточно медленном темпе (одно-два домовладения в год), но находят своих владельцев".

Господин Банин полагает, что в среднесрочной перспективе трех-пяти лет на береговой линии и прилегающих к Финскому заливу территориях возможно развитие около 50 га земель, еще примерно такие же площади могут быть освоены в течение последующих пяти-десяти лет. "В основном это территории бывших детских оздоровительных лагерей и домов отдыха, которые долгое время были заброшены или давно не используются по назначению. Однако вопрос, какая доля будущих проектов будет отнесена к категории элитных, остается открытым. Последние тенденции демонстрируют общее падение продаж загородной недвижимости и в особенности объектов бизнес- и премиум-сегментов, а также переориентацию покупателей на участки без подряда. В этом ключе доля новых элитных проектов в общем объеме предложения вряд ли превысит 20%", — говорит господин Банин.

Однако, полагает он, в ближайшие годы некоторое оживление спроса все же произойдет. Этому способствует сформировавшаяся среди покупателей премиального сегмента тенденция отказа от дорогой заграничной недвижимости в странах ближнего зарубежья. В фокусе их внимание оказались престижные направления Ленинградской области, где Курортный район оказывается одним из наиболее востребованных.

"На рынке элитной недвижимости и загородной недвижимости комфорт-класса сейчас наблюдается слабая девелоперская активность, поэтому, по нашим прогнозам, объем продаж в этом сегменте в 2016-м останется на уровне прошлого года", — отмечает господин Сидоренко

Председатель совета директоров компании "Прогаль" Галина Григорьева отмечает, что в основном девелоперские проекты в Курортном районе эксплуатируют ауру элитности и естественные природные достоинства территории: близость к заливу и лесные массивы. Многоквартирное жилищное строительство в Курортном районе сосредоточено преимущественно в Сестрорецке и Зеленогорске. Как правило, это дома до девяти этажей. "Приобрести недвижимость более высокого класса, сочетающую как высокое качество строительных работ и материалов, так и расположение на берегу залива, можно в виде апартаментов. Такие девелоперские проекты характеризуются не только уникальными видовыми характеристиками, но и качественным ландшафтным дизайном, удобной инфраструктурой, включающей фитнес-клубы, детские площадки, кафе и рестораны, парковочные зоны", — говорит госпожа Григорьева.

"Интересных проектов много — как качественных и уже устоявшихся элитных поселков, так и новых. Кроме того, последний тренд развития этой территории — строительство апарт-комплексов, которые создаются на месте медицинских центров и санаториев. Спрос на них есть, но пока это продукт, к которому рынку надо привыкнуть", — считает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

Апартаментный тренд

Андрей Бойков, партнер Rusland SP, также отмечает, что из новых тенденций можно отметить рост проектов строительства апартаментов в Курортном районе. "В качестве примера можно привести комплексы Crystal, Life Energy группы "Пионер", "Светлый мир" компании Seven Suns Development. Проекты в основном продаются в розницу либо для собственного проживания, либо для дальнейшей сдачи в аренду. Спрос на такую недвижимость есть — это подтверждает уровень текущих продаж в данных комплексах", — рассказал господин Бойков.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, слова коллеги подтверждает: "Тенденцией последних лет можно назвать развитие сегмента рекреационной недвижимости в формате апарт-отелей. Так, в период 2014-2015 годов в продажу вышло три новых проекта данного формата".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, резюмирует: "Загородные апартаменты — это формат, который раньше не пользовался популярностью ни у девелоперов, ни у покупателей, однако сейчас спрос на него растет. Это компромисс для тех, кто хочет жить на природе, но при этом не желает нести значительные временные и финансовые расходы на создание дома с собственной территорией, которое влечет за собой его дальнейшее поддержание, содержание обслуживающего персонала, а также высокие коммунальные платежи".

Олег Привалов