Функционал

Одна из тенденций последних лет в девелопменте — наполнение проектов дополнительными функциями. Это может быть транспортная, коммерческая, медицинская, гостиничная составляющие. Такое стремление обусловлено повышающейся конкуренцией и усилением борьбы за покупателя, который становится более требовательным к качественным характеристикам объекта.

Егор Малашичев

Многофункциональные комплексы — сравнительно новый, но вместе с тем привлекательный и быстро развивающийся сегмент российского рынка недвижимости.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам", отмечает, что число МФК сегодня еще невелико. От общей площади ежегодно вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости на МФК приходится менее 10%. "Тем не менее в отдельных сегментах рынка подобные комплексы крайне популярны. Например, в 2014-2015 годах от общего количества вводимых объектов с апартаментами МФК составляли около 35%", — рассказал господин Нигматуллин.

Основной из тенденцией на рынке становится постепенное смещение предпочтений в сторону возведения крупных объектов смешанного типа. Многофункциональный комплекс  — это большой объект или несколько объектов недвижимости, сочетающих в себе помещения многих эксплуатационных назначений (магазины, офисные площади, детские образовательные или развивающие учреждения, спортивные залы, бассейны, развлекательные заведения, рестораны, гостиницы), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. Строительство многофункциональных комплексов, как и реализация всех масштабных проектов, имеет свою специфику. Работы над концепцией и проектированием требует длительного времени и большого объема инвестиций. Поэтому обычной практикой является разделение этапов строительства и поочередный ввод объектов в эксплуатацию. Многофункциональный комплекс как инвестиционный проект имеет ряд достоинств. Во-первых, он позволяет рационально планировать застройку территории. Во-вторых, дает девелоперам диверсифицировать риски, поскольку, как правило, в таких комплексах разные функции дополняют друг друга. Люди, купившие в комплексе жилье, и те, кто работает в офисах, в любом случае будут регулярно посещать торговый центр, ставить свои машины в паркинг, а вечером пойдут в ресторан или спортивный зал. Многофункциональность обеспечивает прибыльность объекта и сравнительно быструю его окупаемость. Грамотная концепция и согласование нескольких составляющих в одном объекте позволяют получать доход от комплекса на разных стадиях его развития. При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих жителей комфортными условиями для жизни.

Сложный в управлении

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, также отмечает, что наличие нескольких сегментов недвижимости на одном объекте вызывает сложности в поиске грамотного управляющего.

Исполнительный директор ООО "Дудергофский проект" (ГК "БФА-Девелопмент") Василий Вовк с ее словами согласен: "Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении — необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией. Следует отметить, что удачное расположение комплекса может во многом компенсировать возможные недоработки концепции, и наоборот — менее привлекательное месторасположение требует особенно тщательной проработки и высокого профессионализма при разработке проекта".

Специалисты компании JLL добавляют: "При создании таких объектов важным является необходимость разделения целевых потребительских потоков каждой функции — например, пользователи жилой части не всегда хотят пересекаться с офисными сотрудниками, работающими в другой части того же здания. Однако такие проблемы можно нивелировать с помощью грамотного зонирования комплекса и его территории. При этом важно, чтобы объект сохранял концептуальную целостность, оставаясь единым организмом, а не просто набором функций".

Господин Вовк указывает на то, что, как правило, в МФК одна из функций является основной, поэтому очень важно грамотно распределить соотношение площадей по функциям. Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. К примеру, в месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной составляющей. "Однако, учитывая, что хороших незанятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна "вытянуть" даже объект с неудачным расположением", — полагает господин Вовк.

"Наиболее распространенные МФК сочетают в себе офисную и торговую недвижимость. Есть проекты с добавлением жилой и гостиничной функций. Лофт-квартал Docklands сочетает в себе все четыре функции — это позволяет наиболее полно использовать все возможности участка и получить синергию. Так, житель апартаментов сможет, не выходя из комплекса, воспользоваться бизнес-центром. Также к его услугам фитнес-центры, рестораны, кафе и даже детский сад. Все это позволяет оптимизировать временные затраты и не тратить время на пробки и передвижения по городу", — рассказала Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.

Новый формат

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", рассказывает: "В реализуемом ГК "Пионер" на границе Комарово и Зеленогорска проекте "Первая линия. Life Energy Resort" принцип многофункциональности обеспечивается сочетанием апартаментов и медицинской функции. Загородный комплекс реализуется в альянсе с медицинским холдингом Life Energy и объединяет современные апартаменты для комфортной жизни и услуги санаторно-курортных объектов". Как рассказала госпожа Лежнева, в составе комплекса "Первая линия" — поликлиническое отделение, бальнеологический спа-комплекс и ресторан диетического питания. На территории организованы площадки для барбекю, отдыха и занятий спортом, детская игровая площадка. "Данный проект характеризует серьезная медицинская и курортная составляющие, что востребовано рынком. Инфраструктура проекта обеспечивает комфорт пребывания для семьи с детьми, пожилых людей или семейной пары, мамы или няни с ребенком", — рассказывает госпожа Лежнева.

Другой пример нового для отечественного рынка формата загородной недвижимости, который может появиться в ближайшее время, — комплексы с предоставлением медицинских услуг для проживания людей старшего возраста, который реализован в странах Запада в виде концепции Retirement Community ("Пенсионная община", "Поселок для пожилых") или Retirement Village ("Пенсионная деревня"). Концепция подразумевает создание всех условий для полноценной по качеству жизни в возрасте старше 55 лет. "Этот формат недвижимости весьма далек от нашего представления о домах престарелых и не имеет отечественных аналогов. Комплексы для проживания людей старшего возраста включают жилые объекты, общественные зоны, предприятия общественного питания. Это может быть как отдельный дом с апартаментами, так и несколько зданий или коттеджей. В каждом комплексе предоставляется определенный набор услуг, необходимых для поддержания здоровья проживающих: сестринский уход, помощь в повседневных делах или обслуживание лежачих больных, требующих круглосуточного ухода. Заведения могут быть ориентированы на оказание медицинской помощи и обслуживание людей с определенными заболеваниями или типами поведения", — рассказывает госпожа Лежнева. Основным отличием этого формата недвижимости от традиционных домов престарелых является возможность не только аренды помещения для проживания, но и приобретение в собственность, говорит она.

Предела нет

Наталья Скаландис отмечает, что понятие многофункциональных комплексов сегодня несколько размыто. "На рынке не существует точных определений, сколько функций должно быть совмещено в таких объектах. На мой взгляд, в многофункциональном комплексе с грамотной стратегией и выстроенной логистикой можно совместить офисную, торговую, досуговую функции, а также апарт-отели", — говорит она.

"Что касается соотношения функций по площадям, то оно может быть абсолютно различным и зависит от первоначальной концепции объекта. На данный момент в Петербурге нет ярких МФК, сочетающих в себе три или более функции", — говорит госпожа Скаландис.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что ограничений на количество функций в одном здании формально нет, но обычно целесообразно размещать две-четыре функции. "Это обусловлено как особенностями сочетаемости функций, так и необходимостью построения эффективной логистики для каждой из них: входы-выходы, парковка, зоны доставки-загрузки", — поясняет эксперт.

Господин Пашков считает, что наиболее оригинальные МФК получаются обычно в масштабных комплексах, с включением общественных или уникальных функций. "Однако в то же время стремление разместить в компактном объеме несколько значимых функций может привести к ухудшению качества одной или нескольких из них. Возможность же успешно заполнить большой объем за счет одновременного выведения площадей на разные сегмента рынка — одна из наиболее значимых положительных особенностей МФК для девелоперов. Поэтому такие крупные и сложные объекты, как небоскребы, нередко реализуются как МФК: с торговой зоной внизу, расположенными выше друг под другом офисами, гостиницей и/или апартаментами, видовым рестораном или фитнес-центром наверху", — добавляет он.

Сергей Шашурин, генеральный директор Gravion Group, за примерами, подтверждающими слова коллеги из Knight Frank, обращается к зарубежному опыту: "В первую очередь хотелось бы отметить центр зимних развлечений Ski Dubai в Арабских Эмиратах, самый большой в мире снежный комплекс площадью 11,5 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составляют около $1 млрд. Площадь самого комплекса Reem Mall, к которому и пристраивают Ski Dubai, составляет около 1,8 млн кв. м. С точки зрения архитектуры и наполнения нельзя также не отметить МФК Meydan One, строительство которого также началось в Дубае: комплекс предусматривает небоскреб высотой 711 м, с раздвигающейся крышей размером 150 х 80 м, поющими фонтанами длиной 420 м, аквапарком, четырехкилометровым искусственным каналом с причалом для 100 яхт и самым длинным в мире крытым лыжным спуском. Должно получиться что-то грандиозное!"