Коммерческая недвижимость

Торговые центры, особенно в неудачных локациях, продолжают терять арендаторов. На этом фоне большинство девелоперов замораживают проекты по строительству новых объектов коммерческой недвижимости. Как полагают эксперты, в ближайшее время развиваться будут только небольшие комплексы районного масштаба — в основном они будут появляться в новых районах массовой застройки.

Роман Масленников

По данным Colliers International в России, в настоящее время в Санкт-Петербурге функционирует 99 торговых центров суммарной площадью (GLA) 2,69 млн кв. м. На протяжении последних нескольких лет (2013-2015 годы) рынок прирастал преимущественно региональными проектами, например, такими как "Европолис", "Жемчужная Плаза", "Континент на Бухарестской" и "Континент на Звездной". Также продолжали реализовываться районные и микрорайонные форматы — например, "Монпансье", "Пять озер" или "Парнас".

По данным Colliers International, по показателю обеспеченности населения торговыми площадями среди всех городов-миллионников России Петербург занимает второе место по итогам 2015 года, уступив лишь Самаре и обогнав Екатеринбург. По прогнозам аналитиков компании, к концу 2016 года Самара сохранит свое лидерство, а Санкт-Петербург переместится на третье место, пропустив вперед Екатеринбург. Соответственно, жесткая конкуренция и битва за покупателя в 2016 году в Северной столице усилятся, и самыми живучими в ней окажутся те ТРЦ, которые могут и умеют проводить планомерную работу по увеличению своей доходности, вне зависимости от GLA.

Как отмечает Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International в России, в связи со снижающимися объемами строительства, наблюдавшимися в течение последних нескольких лет, существенного перераспределения долей между торговыми комплексами не происходило. "Так, в 2015 году ввод второй очереди ТРК "Питер-Радуга" увеличил общую площадь проекта до 103 тыс. кв. м, что перевело торговый комплекс в статус суперрегионального. Также открылся первый профессиональный аутлет — Outlet Village Pulkovo, который можно отнести к специализированным торговым комплексам, — говорит она. — Что касается ближайших перспектив, то мы ожидаем появления на рынке нового суперрегионального комплекса "Охта Молл" и второй очереди торгового центра "Порт-Находка". Эти два проекта не внесут существенных корректировок в текущее распределение торговых центров по типам".

Говоря о дальнейшем развитии рынка, эксперты отмечают, что основное новое предложение будет приходиться на локальные торговые центры районного и микрорайонного формата, которые будут реализовываться в новых районах массовой жилой застройки. Аналитик ГК "Финам" Тимур Нигматуллин отмечает: "Учитывая растущую конкуренцию и сложную экономическую конъюнктуру, все более популярными у ритейлеров будут становиться малые торговые центры, которые удобно строить для покрытия небольших районов и они дешево стоят".

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, с коллегой согласна: "На первом месте по стабильности в условиях кризиса стоят микрорайонные торговые центры, поскольку являются местом для ежедневных покупок местных жителей. На втором месте — районные торговые центры. На третьем — крупные торговые комплексы типа "Меги". В ближайшие два года мы не ожидаем изменений в соотношении между этими сегментами. Возможно, такие центры станут более социально направленными".

Наталья Борец, директор отдела аренды SRV, отмечает, что для микрорайонных и районных центров емкость рынка растет с расширением границ города. Такие объекты рассчитаны на значительно меньший трафик, они чаще всего располагаются внутри одного спального района, где в зоне 10-15-минутной доступности может проживать 20-30 тыс. человек. Такое расположение обеспечивает комплексу трафик от 3-5 тыс. человек в день, при этом якорем выступает супермаркет площадью около 1 тыс. кв. м. "На сегодняшнем рынке эти показатели более достижимы, чем необходимые для более крупных торгово-развлекательных центров размеры трафика, а также число и размер "якорей". Меняющееся покупательское поведение также способствует развитию именно формата "торговый центр у дома". В сегодняшних условиях они позволяют сэкономить время на дорогу к центру, а также деньги на спонтанных покупках, обычно совершаемых в крупных торгово-развлекательных центрах", — утверждает она.

Впрочем, среди экспертов есть и те, кто полагает, что и очень большие торговые центры занимают сегодня прочные позиции.

"В кризис наиболее выгодное положение занимают торговые комплексы районного формата, а также крупные — региональные и суперрегиональные, но при условии, что концепция комплекса соответствует как рыночным требованиям, так и требованиям покупателя", — уверен Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions.

Госпожа Никандрова полагает, что Петербург обладает потенциалом для реализации еще одного-двух региональных или суперрегиональных торговых комплексов, однако, считает она, в текущих условиях старт реализации был бы преждевременным.

Роман Евстратов, партнер Rusland SP, рассуждает: "Я думаю, наиболее уязвимы крупные окружные торговые центры, которые концептуально строились в расчете на аудиторию региональных и суперрегиональных. Когда последних еще не было, объекты площадью 40-45 тыс. кв. м включали даже относительно крупные fashion-бренды, на базе которых строилась привлекательная для покупателя галерея одежды, обуви и аксессуаров. Сейчас международные и федеральные fashion-сети перетекли в более крупные объекты, за ними туда ушел и покупатель. Но это тенденция последних пяти-семи лет, и кризис лишь сделал проблемы среднеразмерных объектов заметнее".

Марат Манасян считает, что, помимо прочего, тенденция роста популярности районных торговых центров обусловлена стремлением потребителей к экономии. "В текущих экономических обстоятельствах люди стараются меньше посещать крупные торговые комплексы, чтобы уберечь себя от лишних покупок", — выдвигает он свою версию.

В то же время торговые центры районного формата привлекают людей возможностью приобретения товаров, удовлетворяющих базовые потребности. "Второй положительный момент — шаговая доступность торговых центров, что позволяет сэкономить как временные ресурсы, так и транспортные расходы", — говорит господин Манасян.

Маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева подтверждает слова коллеги: "В кризисное время меньше всего теряют продуктовые супермаркеты и дискаунтеры, детские товары и фуд-корт, а это значит, что на фоне переориентирования потребителей на удовлетворение базовых жизненных потребностей стимул к развитию получат торговые центры, представляющие несетевых, но качественных операторов торговли. В свою очередь, крупные ТРЦ люди стали посещать реже. Данная динамика была отмечена уже с начала 2015 года. Однако уже в 2016 году посещаемость торговых комплексов начала расти, хотя не исключено, что всплеск этот временный, а причина его — отложенный спрос. Люди долгое время откладывали покупки, надеясь на скорое изменение экономической ситуации, а потом они решили, что откладывать покупки дальше нет смысла".

Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК "Доверие", считает, что перспективы есть у специализированных площадок, в частности, тех, которые сконцентрировали свое внимание на сегменте "дисконт". "Тем не менее неполная заполняемость арендаторами нового аутлета близ Пулково свидетельствует о том, что у ритейлеров в текущих экономических условиях сохраняются некоторые опасения на счет и этого формата", — отмечает эксперт.

Управляющий партнер холдинга "АйБи Групп" Юрий Борисов при этом отмечает, что говоря о насыщенности рынка Санкт-Петербурга сетевым качественным ритейлом, следует помнить о неравномерности покрытия им карты города. "Этот дефицит уже ликвидируется за счет в первую очередь малых торговых центров (до 15 тыс. кв. м арендопригодной площади по классификации Urban Land Institute, ULI). Такие удобные торговые центры шаговой доступности особенно важны для стремительно развивающихся новостроек в таких локациях, как Кудрово, Девяткино, Новая Охта, Шушары, в каждой из которых будет проживать от 40 до 60 тыс. человек", — резюмирует эксперт.